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房产投资定量分析 – 内部收益率IRR #41

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发表于 2018-7-24 11:55:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
IRR.jpg

房产投资定量分析 – 内部收益率IRR #41


看到上面图片,外加密密麻麻的符号,有没有被吓了一大跳的朋友?哈,不必紧张,本文只讲述内部收益率IRR函数怎么使用。

IRR的原理与NPV函数息息相关,这里不讨论。感兴趣其原理的朋友,自行度娘。
对于绝大多数投资来说,四则运算(加、减、乘、除),足矣!但了解一些基本的财务公式,还是非常有必要的。
成本之事,生死之事;收益之事,生死之事。均不可不察!

yevon_ou经常会说,拉一下IRR,看一下成本(或收益)。很多新群友会私聊我:内部收益率IRR,怎么拉?
yundao.jpg

群友们,一对一服务,很贵的!索性,我就写一篇小文讲一下IRR。


一)IRR定义
内部收益IRR函数:它返回由数值代表的一组现金流(包含支出和收入)的内部收益率。这些现金流不必为均衡的,但作为年金,它们必须按固定的间隔产生,如按月或按年。内部收益率为投资的回收利率,其中包含定期支付(负值)定期收入(正值)
大家看好定义:一定是固定间隔(按年或按月);要有支出;要有收入。


二)IRR语法
格式:IRR(values,guess)
功能:返回连续期间的现金流量的内含收益率。如果我们借钱,这个值越低越好;如果我们投资算收益,这个值越高越好。我们只关心values这个参数就行了。对guess参数感兴趣的话,度娘吧。


三)IRR普通示例
如果您将下面示例的表格(不包含第1行)复制到空白excel工作表中头部,会更易于理解该示例。

可复制的数据如下:
A
B
序号
数据
说明
1
-68,000
某项业务的初期成本费用
2
11,000
第一年的净收入
3
14,000
第二年的净收入
4
18,000
第三年的净收入
5
22,000
第四年的净收入
6
28,000
第五年的净收入
 
公式
说明(结果)
1
=IRR(B2:B4)
若要计算两年后的内部收益率。
2
=IRR(B2:B6)
投资四年后的内部收益率(-2%)
3
=IRR(B2:B7)
五年后的内部收益率(10%)
特别注意:每一行都要有数据,哪怕为0。

下面是运行结果截图:
截图结果1.jpg

也就是说该笔投资,平均到每年都是一直是亏钱的,一直到第5年才开始赚钱,并且合计到每年,其收益还不错。假如,这笔钱存到银行里可以赚10%的复利利息(假设有复利),就不要做这笔投资了,毕竟存银行里省心省力更安全!


四)银行的赚钱伎俩
对于很多投资,特别是房产投资,必备的一个环节就是向银行融资(借钱)。借钱时一定要警惕不要偷鸡不成反蚀把米!

1)砍头息
砍头息指的是放款者借钱给借款者时,先从本金里面扣除一部分钱,但利息是按全款计算的。
银行内部高手如云,为吸引借款者,会故意设计一些让百姓感觉便宜,但实则非常贵的品种,砍头息比较常见。

a)小白砍头息

有这么一款银行品种:
  
详情:
  
最高50w,直接放在借记卡,1年期费率为总金额的4.5%;2年期的费率为总金额的8.5%。手续费第一个月一次性支付,每月等比例还本金。
注释:
这就是标准的砍头息。
这是比较普遍的一款砍头息品种,投资小白会感觉便宜,真便宜!

我产分解一下:
  
示例:
  
2017-1-1日放款500000
 
2017-2-1开始扣手续费和平均本金
 
2017-3-1 本金
 
2017-4-1 本金
 
……
 
……
拉一下IRR,也就是用IRR计算一下成本。很多群友对“拉”这个词心生敬畏,就是放到excel里,计算一下。

1年期(12个月):
  
NO.
  
金额
0
(500000.00)
1
64166.67
2
41666.67
3
41666.67
4
41666.67
5
41666.67
6
41666.67
7
41666.67
8
41666.67
9
41666.67
10
41666.67
11
41666.67
12
41666.67
 
 
 
 
IRR(月)
=IRR(B2:B14)
年化:
=(1+B17)^12-1

老规矩:复制到空白excel工作表中最左最上方的表格位置。诺,也就是下图中黄色的位置,红框中标示为A1。

Excel A1.jpg

为了让大家在复制内容到EXCEL时不出错,结果都是截图(注意左边行数,如1,2,3…..18;及上面列数:如A,B)。

截图结果3.jpg
之所以叫小白砍头息,是因为这种砍头息猫腻较少。看完条款,马上可以速度出来。

速算法:总利率 = 年费率*2 = 4.5%*2 = 9%。

家庭作业:群友们自己拉一下2年期的IRR。

闲来无事,您就算一算浦发银行的万用金的成本是多少(下面表格是几年前资料)?
  
序号
  
项目(浦发万用金)
具体条款
1
手续费
5%/
2
额度
295000
3
年限
3
4
还款方式
前端手续费,一次性收取。
  无利息,每月还本金。

b) 稍复杂的砍头息
再举一个稍微复杂点儿的例子,招行e贷(的资料)。
  
品种:招行e贷
  
总金额:144000
前70天免费
第3个月,第4个月只还本金12000
从第5个月开始:还款13080(12000+1080),再还10个月
这种乱花渐欲迷人眼的手法,哪怕脱离投资小白阶段,也万万不能在接电话时马上速算出实际年化费率的。这些条款设计的王八蛋,高,实在是高!

万变不离其宗,先分解一下:
  
示例:
  
2017-5-2日放款144000
 
2017-7-11 还12000
 
2017-8-11 还12000
 
2017-9-11 开始还13800
 
……
 
……

老规矩:
  
NO.
  
金额
0
-144000
1
0
2
0
3
12000
4
12000
5
13080
6
13080
7
13080
8
13080
9
13080
10
13080
11
13080
12
13080
13
13080
14
13080
IRR
=IRR(B2:B16)
年化
=(1+B17)^12-1


运行结果截图:

截图结果4.jpg

心中一万个CNM,设计出这种吃人不吐骨头的产品经理,良心啊良心!
良心.jpg

c) 更复杂的砍头息
不需要良心.jpg
再复杂,也是逃不过IRR的火眼金睛!按上面步骤按部就班做就好了。

e) 良心砍头息(注1)
啥,啥,啥?还有良心的砍头息。Bingo,大千世界无奇不有,精彩,精彩,精彩!
王宝强 啥啥啥.jpg

有这么一家银行叫:上海农商银行,出了这么一款宇宙良心产品,叫“鑫福金”现金分期(下面是几年前的资料):

  
1年期费率是总金额的4.5%;2年期费率是总金额的8.5%。
  手续费第一个月一次性支付。
  每个月还本金的1%,最后一个月还剩余本金。
  

结论:总成本在5%左右。群友们,自己算吧。
幸福.jpg

别急,这么好的东西,有门槛。比如:需要是公务员,教师,医生护士,警察,事业编制。国企大单位,世界五百强企业。其它人等,洗洗睡吧。

元宝.jpg

2)欧神小密圈问题
3.jpg

2.jpg

1.jpg


用我闺女的一句话,来说:我们来算算怎么样?(注1)

3)其它金融产品
手握此等IB利器,下一步把你身边的金融产品都算一遍,然后呢?可以当大神了。


五)结束语

IRR非常实用,与投资高手的差距,就是一个IRR是不是够高(或够低)。

大佬.jpg

(一笑加一笑, 2018年3月26日 深夜)


注1:任何一对一的服务,都很贵,您就别私信我了。群内聊,或者请访问链接:房产投资精算函数表格




熟悉我的朋友都知道,我关心的话题只有一个:一切与普通百姓赚钱有关的事儿~

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