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房产投资定量分析 - 精算法 #40

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发表于 2018-7-24 11:43:49 | 显示全部楼层 |阅读模式


房产投资定量分析 - 精算法 #40


写在前面:按照进度,本应开始写公众号创建以来最为重要的主题之一: 赚钱的具体投资品种。但最近群友提出的问题,让我隐隐担忧。还是先

讲讲投资中的定量分析,几篇小文足矣。

投资这种事情,如果不会定量分析,必定是跟着感觉在下押注。总是认为下一次会好,再给一次机会,就能赚钱。很多朋友在一个上百万/几百万的投资(这里指房产)上,竟然在买入之前从不做理论和数据上的分析,我很是愕然。更有言论只要涨就好,从不预测涨幅。这…… 谁又会为您的钱袋子负责呢?


投资永远永远永远是非常严肃的问题。所有的盈亏一定是在投资前就已经反复推演,反复计算,反复确认过的。不可大意!不可大意!不可大意!无论你有一千个拟或一万个理由看多或看空某项投资,一定要落实到真实的数据上。投资要讲理,赚钱的概率才会大。


言归正传,举个简单的例子:假设投资一套127.06平的三室房屋,单价19807.69元(含税费价格),初始首付现金(含税费)100万,首付成本按7%计算;贷款160万,年基准利率5.15%,利率打9折,投资期限6年。房租第1个月4800/月,预计房租每年涨5%;

这是一个标准的普通百姓房产投资的例子,有多少朋友算过:6年后的保本价是多少?每年涨百分之几可以保本(单利)?

由于本篇是大纲,所以只讲框架,本文中使用的财务公式细节,如:PMT,FV,IRR。留在后面的小文中讲。同样,为使表述简单,只采用纯商业贷款,混合贷款方法类同。


一)计算出每月月供:
  
纯商业贷款
  
商业贷款
年利率
5.15%
还款期限(月)
324
贷款总额(元)
1600000
 
 
利率折扣
9
年利率
4.64%
月利率
0.39%
每月月供:
  
使用PMT计算
¥8,664.93
利息总额
¥2,807,437.33
还款总额
¥2,807,437.33
二)计算出第6年末未偿还贷款:
  
纯商业贷款精算:
  
第n次
  
还款
偿还本息
利息
本金
贷款余额
0
 
 
 
1600000.00
1
¥8,664.93
6180
¥2,484.93
1597515.07
2
¥8,664.93
6170.401958
¥2,494.53
1595020.54
3
¥8,664.93
6160.766843
¥2,504.16
1592516.38
4
¥8,664.93
6151.094513
¥2,513.84
1590002.54
5
¥8,664.93
6141.384823
¥2,523.55
1587479.00
6
¥8,664.93
6131.63763
¥2,533.29
1584945.71
……
……
……
……
……
66
¥8,664.93
5472.369133
¥3,192.56
1413602.04
67
¥8,664.93
5460.037867
¥3,204.89
1410397.14
68
¥8,664.93
5447.658971
¥3,217.27
1407179.87
69
¥8,664.93
5435.232261
¥3,229.70
1403950.18
70
¥8,664.93
5422.757553
¥3,242.17
1400708.00
71
¥8,664.93
5410.234662
¥3,254.70
1397453.31
72
¥8,664.93
5397.663401
¥3,267.27
1394186.04
计算出第6年末未还贷款 = 总贷款(160 0000)–总还本金(6年的归还本金这和)= ¥1,394,186.04。


三)计算保本价格:
a)  先列好基本情况:
  
首付现金
  
1000000.00
贷款年利率
7.00%
 
贷款月利率
0.58%
 
投资月数
72
面积
127.06
 
 
 
房租:
假设每年涨5%
 


b)  列出6年来所有现金收支及本息。
  
期数
  
每月
  
房租
每月
  月供
 
每月
  应付
  现金
每月
  所付
  本息
1
4800.00
8664.93
 
3864.93
5841.03
2
4800.00
8664.93
 
3864.93
5807.15
3
4800.00
8664.93
 
3864.93
5773.48
……
……
 
……
……
11
4800.00
8664.93
 
3864.93
5510.98
12
4800.00
8664.93
 
3864.93
5479.02
13
5040.00
8664.93
 
3624.93
5108.99
……
……

……
……
66
6126.15
8664.93
 
2538.78
2628.94
67
6126.15
8664.93
 
2538.78
2613.70
68
6126.15
8664.93
 
2538.78
2598.54
69
6126.15
8664.93
 
2538.78
2583.47
70
6126.15
8664.93
 
2538.78
2568.48
71
6126.15
8664.93
 
2538.78
2553.59
72
6126.15
8664.93
 
2538.78
2538.78
  
现金支付:
  
  
292190.13
  
每月的现金支出 = 每月月供 -每月房租。
前期首付及每月所有现金,无论收支,都按7%来核算其成本。到第6年末每月的所付现金的本息终值FV和为:292190.13元。

注:FV公式下一篇讲。


c)  计算保本价及保本每年涨幅
  
首付(本息)
  
1520105.50
现金支付(本息)
292190.13
总支出(本息)
1812295.64
 
 
 
第6年未还贷款
1394186.04
  
6年保本计算:
  
  
保本价
  
25235.96
保本增长率
  
(单利)
4.57%
 

首付(本息) = 首付 + 首付6年来的利息。
现金支付(本息)= 每月支出的现金+每月支出现金到第6年末的利息。
总支出(本息) = 以上2项加总。
保本价= 【总支出(本息)+第6年未还贷款】/房屋平米 (这里是127.06)
保本增长率(单利) = (保本价 –买入价/年)(这时是6年)


d)  初步的投资结论:
  
年均增长
  (单利)
  
现金收益
< 4.57
已事实上亏损
= 4.57
年化7%的理财
> 4.57
年化7%理财+房屋增值部分

我们要心知肚名,哪怕每年平均只涨4.57%,也就是10年涨45.7%是保本。对于普通百姓而言,也是非常划算的,相当于手里的每笔现金定期做了一笔复利7%的理财。


四)理论上的可行性
本公众号开篇《赚钱的逻辑 #10》中讲了一条普通百姓务必要记住的一个投资准则,也就是投资三知道。简称“三知道”:知道涨多少?知道跌多少?知道这笔投资什么时候才能结束?(后面会详细讲)

在这笔投资中:
1)涨多少:知道。看看M2,啧啧……最差情况,只要达到4.57%就是做了一笔7%的理财。
2)跌多少:知道。只要跌了超过30%,那……伟大的祖国,我爱你!
3)期限:知道。6年。

可以说这是一笔最多亏30%,而上涨无限的投资吗?

注:当然还有其它很多因素,后面讲。

为了使文章简洁,从下定金,到各种税费,高评或低评各种情况全部省略了。根据本篇框架,您自己补充。很多朋友定然会觉得不过瘾,笑哥,公式给我一份(注1)。嗯,再重申一遍本公众号主要是讲赚钱理论和赚钱思维的。写到这里已然是超纲了,看群友动不动就说12%的钱非常便宜,才匆匆写出此篇文章。长年游走于市场的人都知道:长期稳定复利12%的理财,实属不易。我一直在想那些借着高利贷,还洋溢着幸福表情的朋友,是怎样的一种投资理念?


五)速算
知道很多朋友很懒。如果真的想投资,还不想这么较真。那我们来个速算。有一个词叫“加权平均成本”,也就是说资金来源,高高低低,只要最后的加权平均成本是低的。就可以接受。
加权平均成本 = (各成本权重百分比*其利率)之和。
还是以本文开始为例:100万首付,资金成本是7%;160万贷款利率是5.15%,打9折。房租4800元/月。
因为是速算,细枝末节就不考虑了,如每年房盘涨5%......

1)速算法1:
这种算法适合于有投资理论的朋友,因为他们至少知道资金有时间成本。
资金加权平均成本 = 100/(100+160)*7% +160/(100+160)*5.15%*0.9 = 5.545%。
但别急,因为每年有房租收益。房租收益占比 = 4800*12/(100+160)/10000= 2.215%
所以最终资金成本 = 5.54%-2.215% = 3.33%。

2)速算法2:
这种算法适合于普通百姓,因为普通百姓认为自有资金没有成本。
资金加权平均成本 = 100/(100+160)*0% +160/(100+160)*5.15%*0.9 = 2.852%。
房租收益占比 = 4800*12/(100+160)/10000 =2.215%
所以最终资金成本 = 5.54%-2.215% = 0.64%。

投资这种事情,一定要把成本核算的客观,宁多不少,把收益想的不要太完美。保守起见,我们的成本是按复利算,而涨幅用的是单利。这样常常会有惊喜!

聪明的朋友应该一眼看出其中的门道:我们的贷款是按单利算的。而M2则是按复利来公布的。
速算法虽稍有偏差,但也可以做为一个参考。这是我们投资时,定量分析的底线!如果这您也不愿意做,土豪,您随意。


六)写在最后:
纸币年代,通胀浩浩荡荡,永不可能回头,早早晚晚会体现到各种商品的价格上。我们紧盯成本,让投资的安全边际尽可能的高。
笔者的习惯是每笔投资前,一定反复确认好成本,然后才敢下押注,才敢从容背负重债,才会在现金流为负的情况下,看着妻子儿女安然入睡,顺便再做个发大财的美梦。愿群友亦如此!共勉!


(一笑加一笑, 2018年2月26日 深夜)


利益批露:这个投资的定量分析表,框架和细节已经非常成熟,非常实用。虽是我在房投资还是小白时做的,但多年以来一直使用。
注1:如果太懒,还想要一个完整的投资定量分析表格,请访问链接:房产投资精算表格




熟悉我的朋友都知道,我关心的话题只有一个:一切与普通百姓赚钱有关的事儿~

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