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欧成效:第三个负号

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发表于 2020-9-20 08:00:05 | 显示全部楼层 |阅读模式

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第三个负号

在Hanoi感冒了,抽点时间,写点身边的琐事。在财务中,有三个危险的负号:
1)负现金
2)负现金流
3)负本金流


一)人生规划

上个星期,LIBA网上发生了一场争论:

这个帖子本身没什么好看的。大致是某一个70后女士,说家庭“税前55万”,问应该贷款多少钱,买多大的房子云云。帖子迅速被鉴定为炫耀贴,其后被归纳为IB贴,最终被分类为选秀贴,扔进羡慕嫉妒恨的熔炉里。税前55W,其实蛮多的了。

值得注意的是,这个帖子中,关于“税前55W应该贷款多少”的讨论。绝大多数的人,推荐贷款在200~300W之间,认为更大了会有压力。少部分多军,推荐贷款500W。


LZ本人,也是犹豫不决的。她那个税前30W的LG,同样认为贷款不能太多;贷200W其实已属勉强,最好能只贷150W甚至不贷。因为贷款会导致家庭生活质量急剧下降,未来的二十年内你会做房奴。而且不确定因素实在太多,你就能确信未来二十年不会生病,失业,金融危机,海啸地震,核泄漏。。。。。。。。。
我和LZ说,你这个情况,方程式的解,应该是贷款1500W左右,买2000W的房子。


二)ABCD

我们来详细说一下算法。LZ的那个算法是典型错误的,静态算法我们姑且称之为算法A。算法A,同时也是官方的,政府推荐的,合理拿得上台面的算法。


按照LZ家的实际情况,55W其实税后并没有那么多。按照35%的负担比例,以目前的利率情况和85折折扣,贷款20年,速算系数69.41,则LZ家应该贷款230W,每月还款16000元整。


230W就是算法A的解释答案。这也是官方算法的上限。实际操作中,若是一个比较谨慎、风险厌恶型的置业者。还可以把比例适当调低。譬如贷款150W,月供占收入的20%左右等等。


接下来我们看算法B,算法B是动态算法。即意识到房产牛市,有一定的多头思维,希望尽可能地多贷款多买房。


算法B的逻辑中,应该是:“最大还款能力”=“最大贷款额”。
写成数学公式,应该是:收入75%+公积金=等额本息贷款30年。
在这个算法中,以LZ为例。月收入约45800元,拿出75%来供款计34300元,还剩11500元/月作为生活费。其实也是够了。34300元加上二个人的公积金,以3000元计,则月总供款能力为37300元。


倒推回去,按30年最长贷款计,可以贷537W。
这也是我们一直所说的,算法B是动态算法,方程式解在500W左右。当然一开始的二年会有点辛苦,贷款操作也会有些麻烦,但熬过去就可以了。


相对于传统的A和B,算法C是式的飞跃,算法C的结果在1500W左右。
对于C算法,说穿了很简单,只有一句话,但却是质的飞跃:“把自住的房子租出去”。
很多专执于B算法的人,其实他们仍然不是真正的房产多头。在他们的内心里,真实想法是“自住兼投资”。房子买来主要是自住的,因为有涨价的预期,所以不妨买得大一点好一点。


这是不彻底的,所以就变成了洋务维新。


对于C算法而言,有一句话一定要严格地抄下来,“买大房子是值得鼓励的行为,而住大房子是不可饶恕的奢侈”。


很遗憾的是,尤其对于部分凤凰男,尤其对于VVDR有文凭没指示的外地青年。特别容易在这个环节上跌跟头。他们往往“极端抗拒”买房子,动辄说压力太大,风险太大,不确定性因素太大,政府调控威胁太大。


但另一方面,凤凰男却对“住大房子”乐此不疲,当家人含辛茹苦买下了大房子,凤凰男第一个乐呵呵地住进去,从来没想过要省钱吃苦。
此乃败亡之道也。


从数学上来解这一个方程的话,假设一个年薪税前55W的家庭,尽全力购房按B算法买下了总价700W,贷款500W的房子。


然后他们把这套700W的房子租出去,自己仍然和父母一起住,挤老公房,或者租一套很破的房子。


700W的房子,每年大约可以产生18W的租金,即55W的1/3。
这样,他们凭借这笔租金的收入,又可以再购买一套230W的房子。
用230W房子的租金收入,可以再购买70W的房子。
用70W房子的租金收入,可以再购买30W的房子
。。。。。。。


如果用方程解的话,应该是:最终月供总金额-最终总租金=个人工资收入
写成数学公司的话,假设最终一共买了X万的房子,租金取上限2.5%,贷款0.7X万。
则0.7X * 0.6941% * 12 - X * 2.5% = 550000
X=1650万


这里的1650W是理论上限。具体要实施,还牵涉到非常大量的执行问题。
首先,买房子有大量的政府限制,包括限购,房产税,限贷,第二套房利率………………其实政府并不允许你一步一步地,由一至二,由二至三,由三至四。
象这样的滚动操作,逐步长大。前几年或许是行得通的。一个税前55W的家庭,得花上6~7年的时间,逐步滚动,做一步站稳一步,做一步稳一步,慢慢地积累到5~6套房子,合计1500W的贷款规模。


但在今天,这个操作存在技术上的难题。哪怕今天给你55W的税前收入,你也买不成1500W的房子!


其次,C算法会牵涉到第一个负号:“负现金”。
买1650W的房子,仅仅是理论上限。实际执行中,哪怕你是再坚定不移的东西,并以拼命三郎的精神,以房租还按揭。但1650*30%=500近五百万的首付,是要真金白银拿出来的。通常你的财务扩张,跟不上你的资本金消耗速度。
如何筹措这500W资金,并维持和循环,是一门巨大的学问。


接下来,我们来讲算法D和E。算法D的解,应该是贷款5000W左右。

(不写了,身体不舒服)



yevon_ou@yahoo.com,2011年4月05日)




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