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欧成效:20%之房产新政分析(全)

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发表于 2020-9-13 08:00:08 | 显示全部楼层 |阅读模式

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20%之房产新政分析

2月26日,新《国五条》出台,对二手房交易强征20%所得税。该政策会对市场造成何种影响,各方利益波动如何,成了大家关心的话题。

其实我们的结论很简单:
1)房价:涨
2)扣除税收后的房价:涨
3)税收:跌
4)最大的输家:买房人

相应的分析,原理也讲过无数遍了。不过鉴于各位都是慵懒之人,所以还要展开再铺一次。


一)新房和二手

首先我们问一个很简单的问题:一手房完全没有税,二手房要交约20%的交易税,请问哪一个更贵?


这个回答,可以简单地区分智者和菜鸟。
答案是一手房更贵。

为什么,因为“折扣”本身是没有意义的。譬如商场里面卖衣服,天天都全场八折。难道这衣服就划算便宜到家,你一定得冲着八折去抢么。
答案当然不是的。决定衣服购买的,是打完折之后的质量。而“八折”幅度的多少,完全是虚幻的。神马都是浮云。


同样的道理。在房地产市场上,决定价值的,主要看房屋的地段品质。
而“含税不含税”,有没有额外费用,完全是无所谓的。羊毛出在羊身上。

所以,当二手房抛售,需要交纳约130%的实际税收时,其带来的结果,就是隔壁的一手房会涨。
一手房会涨到“脱离其品质”的130%价格水平。相当买贵货。


再考虑到二手中淘金比例远远高于一手,高手们会认为二手比一手更便宜。



二)螺旋式上涨

然后说到这里,还有一个令人担心的问题,就是“螺旋式上涨”。

篱笆上很多人都在讨论一手杀二手。纷纷扰扰,分析《国五条》之后,一手会怎么样,二手会怎么样。
他们的分析,完全都不着边际。事实上他们根本就不该割裂来开。而是要牢牢记住,“任何一套二手,都是从一手过来的”。


二手房就是一手房,二者并无实质性区别。
譬如一个区域,KFS新开一手是卖价10000元/平米。请问,你能买得到的第一套二手房,价格是多少。

答案是12000元/平米。因为任何一套二手房,首先都要从一手房变过来。房东要先从KFS那里买一手,然后才能变成“二手房”卖给你。
而只要对二手征收20%的税,则该地区“第一套二手房”出现时,一登场就是12000的价格。

篱笆上的傻空,在分析一手影响会怎么样,二手影响会怎么样。其实一手二手完全不能割裂开来看。一手就是二手,实质同一样东西。除非你认为房东买的时候,就是抱定了“三天之后降价30%卖给你”,这是何等大雷锋共产国际主义的精神!


在这样的情况下,巨额20%二手交易税,会造成什么效应呢。会造成螺旋式上升。
具体说来,就是一个区域,刚开始一手卖10000元/平米。
那他市场上“第一套二手房”,就一定会卖12000元各付。

接下来呢,第二个KFS开发房产。他们会找个调研公司,“目前该地段附近二手房卖12000”。好了,就简单点定价,第二个KFS卖12500好了。
二号楼盘的“第一套可抛售房源”,就至少得卖15000/平米。
除非你认为房东买入时,就决定“三天后7折卖给你”,这是何等的雷锋精神。

第三个楼盘,假设KFS兜了一圈,发现“附近二手房卖15000”。
他也定价15000,则二手房要流通去市面,至少得18000.
这样的故事,在以前卢湾区打浦桥大同汇龙海悦花园再三上演,在证大家园I,II,III,IV也再三上演。这就叫“螺旋式上升”。

螺旋式上升的杀伤力是很强的。很多郊区区域,几个来回,房价就能上去一倍。最终的结果,就是傻空哭死,多军也没赚到钱。

或许,还会有篱笆的菜鸟问。为什么不能是另外一个流程呢。
譬如一手降价,杀动二手。然后二手再降价,杀动一手。一手杀二手,二手杀一手,循环降价抢跑道,房价进入“螺旋式下跌”呢。这是多么美妙的一副前景!


答案很简单,你看每一次交易,政府是收走20%税呢,还是发白日梦会给你20%补贴?


三)价格走势

当20%新政出来时,我们看到了网友们有如下一句评论:
—– 这种政策下只有二种情况,一种是房东主动降价,降价浮度个税差额的20%,二,…………


必须说,这是一个良好的愿望,是愿望贴。但却是完全不切实际的。
房东是一个自然人,会有自然人的想法。房东不是木头人,不会在政府抽取了20%的税以后,再降价20%,相当于总价打60%折。你以为房东傻子么。

那么,在博弈中,房东会采取何种行动呢?
答案很简单,对房东最有利的行动。

对房东最有利的,就是将“房价”涨到尽可能高的位置。
这个位置,简略估算是130%



为什么,因为Time Stands on Our Side时间站在我们一边。
论房产分析,多军空军最核心的一条,最大差异最本质化的一条,“房价是高了还是低了”。

空军认为房价高了,远远脱离购买力水平。“泡沫”迟早要破掉。
多军认为房价太低,远远低于购买力水平。房价还要涨三倍。
当然,空军有很多伪军。

在多空分歧的情况下,我们要问的是,随着时光的推移,房产的“泡沫”是会破裂呢,还是会涨三倍。
这个问题只能诚实回答,你指指你的心。
Time Stands on Our Side,时间究竟是站在我们这一边,还是你们那一边。


时间是绝对绝对绝对站在多军这一边的。
人民币就是橘子皮。2001年秀相上台之时,中国的M2供应量是11万亿。2012年年末,已经到了110万亿。
也就是说,十年之内“货币供应量”翻了十倍。
我们有足够的信心,政治体制不改革的话,未来十年,“货币供应量”还将再翻十倍。



如果货币还要再发10倍。我们凭什么要担心?任何一个价格卖掉,都是错误的!
多军即使偶尔要卖掉房子,也是为了换筹。小房子换大房子。人民币我们是一分钱也不会拽在手里的。

在这样的情况下,20%新政,我们如果要卖房子,我们对于“到手价”的要求,是110%
因为我拿了钱没用。我至少要保证下一次买入的税费成本,所以要110%。
而这个到手价,换算成了空军的出手价,就是130%


你要是绝得不满意,不服气,不合理。您可以不买啊。
我们绝对没有买卖的意思。多军房子捂在手里,最多不换筹。空军若是不买房,十年后,你的钱就只够买一个烧饼。
Time Stands on Our Side.


四)时机

看到130%此节,恐怕许多空军骨干已经义愤填膺地跳起来了。“130%,你想得倒是美”。
空军骨干会振振有词地说,“想涨130%,你今天就可以涨啊,干嘛等到国五条之后”。


还是引用铅笔社很著名的一句话来解释;“供应者和供应者竞争,消费者和消费者竞争,供应者和消费者之间从不竞争”。
傻空从来不知道他们真正的敌人是谁。

房东其实可以涨价。房东完全可以把价格,涨到200000元/平米。可以卖一百万元5平米。可以一套老公房住十户人家。可以租金50000/月。
对于住房这种生活必需品,其实价格再高,租客们也会接受的。其中的道理,就好像农民想把大米卖100元/斤一样。

但农民伯伯为什么没把大米卖100元/斤,并成为全中国最富有的人呢。
因为“供应者和供应者竞争,供应者和消费者之间从不竞争”。

对于农民来说,他真正的敌人,其实是另一个农民。别人2元/斤就肯卖了。
对于房东来说,他真正的敌人,其实是另一个房东。他们只卖2万/平米。
对于傻空来说,他们真正的敌人,其实是另一个傻空。

在《国五条》之前,其实房东也想涨的。也想卖130%。只不过房东之间也有竞争,市场经济的结果,是最低价格最好产品。
而《国五条》之后,所有的房东成本都增加30%,所以房价要涨。


因为宏观调控,所以房价飞涨。
每一次房价摇摇欲坠,颤抖着无法支持高价时,国家就会悍然发动宏观调控,再把房价调上去。


五)市场的反应

市场的反应是,没有反应。

为什么,市场的道理,我在之前一篇《回忆那些楼市成交的黄金岁月》中已经说过了。
真正的转折点,发生在2005年5月。之后都不是转折点。


真正的转折点,是2005年5月。当时楼市的交易成本,由1%猛增到8%以上。从而彻底永久地改变了楼市的风貌。
而之后的调控,并无意义。

在20%个调税出来之前,楼市的显性交易成本,大约在11%左右。
《国五条》新政之后,一般估算,交易成本将达到房屋价值的25%左右。
有区别么,没有区别。


哪怕之后再出《国五十条》,交易成本,达到房屋价值的50%,甚至100%,都是没有区别的。
为什么,因为超过8%之后,就意味着没有交易。不管是11%,25%,50%,100%,其效果都是一样的。那就是完全没有交易。

市场其实是非常坦然的。本来也就没准备卖,或者不走这个道。所以2月26日《国五条》最终对市场的影响,是没有影响。只不过坊间话廊多了一些话题,Shuiku.net多了一点流量罢了。


六)大赢家

本来想直接写七的,看了14楼的回复。觉得还是要提一提这一轮的大赢家。
Zhifei是大赢家。至于具体为什么,由于本文可能会流传到外站去,就不展开了。


七)未来的展望

2003年楼市分析的时候,有一群菜鸟。他们很重视“利率”对楼市的影响。
央行宣布加息了,加0.25%,他们就窜上跳下。说大跌了,房价一定要大跌了。

央行一旦减息,减息0.25%。他们就如丧考妣,大骂无良官员,说政府又在托市了。

其实,这是一种十分幼稚可笑的行为。
楼市是一种很长远的事。在漫长是十年,二十年持有期中,可能会经历几个,甚至许多个加息减息波段。从总体来看,平均后的利息波动并不大。

对于楼市投资也是一样。篱笆上最喜欢说的一件事,就是“楼市10%交易成本,二年涨幅刚刚白忙”。
对于篱笆上空军们的口中,楼市基本上一买就亏的。由于10%的政府税收存在,你100W的房子,一买入第二天想抛就是90W了。
真不明白我蠢还是你蠢了。


对于楼市,我们的观点如何呢。
我们认为目前处于一个“加税周期”中。和加息周期一样,加税周期也不是永久的,也是一种波动。你可以视之为政治波。

中国的“加税周期”和政治有关。风向的改变,最终要看人事布局。
但可以肯定的是,冬天总有一天会过去,春天总会来到。



加税周期其实并不可怕,因为你所束缚的一切,都会在减税周期被还回来。
相应的,多军并不认为自己的资产“缩水”了20%。因为资产毕竟是资产,哪天一纸公文搞活市场,也是很容易的。而无资产人群,想要翻身,就没这么容易了。
在加税周期,我们通常不出掉资产。而在减税周期才卖资产。


唯一比较烦心的,就是我累了,想休息了。


yevon_ou@yahoo.com,2013年3月4日晚)




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