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欧成效:只有大城市,才有房地产

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发表于 2020-9-12 08:00:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

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只有大城市,才有房地产

前天聚会结束后,朋友们发了很多观后感。
诚惶诚恐,看见大家都怀着对发财的渴望,希望大展拳脚,风翔九州。我想说几句狂欢中的冷语,夜宴中撤走酒杯。


一)价值

很多时候,我很迷惘。因为我知道房子是非常贵的。
譬如说,前一阵子换新租客。我给客户添了一台50寸的彩电。电视机非常地大,简直象一架婴儿小床。而带低音炮,丽晶画质,网络USB和无线蓝牙功能。家居品质,的确提升了一个台阶。
这样一台彩电,只收了我2999元。


上次顾淳相亲,我才惊讶地发现,原来这家伙有厨师执照。据说是当年为了哄女朋友开心,特意去考的。然后我问他在家里面做不做饭。他说,炒菜是小事,但是你要事先把这么多的材料准备好,切片整齐。
然后下锅一炒。事后又要洗碗,这实在是打击士气,毫无成就感的一件事。
所以,越来越多的我们去到饭店吃饭。


但是饭店吃饭也不贵。哪怕很不错的中餐厅,坐进去,点几个菜,结账人均也就七八十元。你仔细算算这些盘子,碟子,仅仅让我洗碗,我就受不了。
这样得出的结论,吃饭也不贵。


总的来说。房子实在是太贵了。
我们很难理解。为什么一台30kg重的,集中了当代诸多最先进科技的大彩电,只要卖你2999元。
我们也很难理解,当你点上六七个菜,洗掉二十个碗碟,再加上备料,切工,大厨,卫生。饭店还要房租灯光环境,最后才收你人均几十元钱。

相比之下,房子为什么要这么贵!


现在已经很少有人回忆。但是很多年前,早至2002~2003年时,当时傻空们有一个口号:“房价,应该只卖建筑成本价。即1500元/㎡”。
傻空们的口号是,房子,不就是一堆钢筋水泥么。就该卖水泥成本价。

当然,现在已经很少有傻空这样说话了。傻空们现在的心愿,是房价只卖“钢筋水泥”十倍价,15000/㎡,已经谢天谢地了。



二)鉴今

读史以鉴今。要研究上海楼市的走势,另一个方法,就是看看成熟市场,看看别人是怎样走过来的。

正譬如我们说,要研究内地城市,后发城市的房价走势,十分简单。只要看看上海楼市是怎样走的即可。上海的楼市历史,减去三五年,就是内地的历史。
所以zhifei问我天津塘沽怎么看,我说照抄浦东新区历史就可以了。这是一个资源投入的新城,但弱点是开盘起价就已经太高。

同样道理,前天聚会之后,各位都对楼市充满了信心。试图在房子里面挖掘出A8,A9来。在繁华的喧嚣之中,我有时候想想,房子,真的有价值么?

我们举三个例子,美国,日本,香港。
这三者其实是很不同的。美国,代表着大型的农村。地价基本没有价值。
日本,代表着中型国家。土地有稀缺,一半城市一半农村。
香港,是城邦型国家(地区)。



对于美国来说,美国完全都没有房地产。
房地产在美国,并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积,大约在80平米左右。基本不存在“房痴”,“房奴”。
以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。
其中,建筑成本8万美元,地价8万美元,“建筑许可”8万美元。

建筑许可,这一块的成本,也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子,你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度,颜色,建筑风格,都有严格的限制。这样做的结果,最终是推高了房屋售价。

但无论怎么说,我们可以看见的是。在美国,“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例,大约是1:1
如果换算成人民币的实际体验。你可以设想成,在中国内地农村,建一幢房子,只要25W元人民币。其中8W建筑成本,8W地价,8W交给村长。


其次说日本,日本的国土面积,37万平方公里,大致相当于中国二个省。
日本的房地产市场,可以割裂分成二个市场:东京,非东京。

很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人,才会发现,这个狂潮,绝大部分都发生在东京。
在东京以外的地方,哪怕在大阪,福冈这样的地方。房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格。和青岛也差不多。

而在日本更低一级的行政区,在一些乡和镇,已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。

最后的例子是香港。香港是一个城邦型的国家(地区)。全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗,屯门,现在新盘也要近100000元/㎡。

这三个例子告诉我们的是什么呢:
“房价和GDP,人均GDP,GDP增速无关”!!

这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到,许多人把上海,北京的房价,和美国比较。并且问“美国的房价才卖多少”。不如抛了房子移民。

你要和他说,“房价,和GDP、人均GDP、GDP增速无关”。
简单点来说,北京和长城关外的张家口,其人均GDP经济发展水平,其实是差不多的。这二者房价差多少倍?


三)房价所在

第三步,我们来看看。是什么东西,支撑到北京上海房价,40000元/㎡以上的。


同样的二个兄弟城市,因为其定位不同,功能不同,其房价可以差一倍,3倍,5倍。哪怕他们的经济发展水平,GDP人均是几乎一样的。
较典型的,譬如东京和大阪,台北和高雄,首尔和釜山,上海和南京。若单纯论人均GDP,上海还没有苏州高。

那么,是什么支持到上海房价卖40000/㎡么。这个才是核心因素。如果这个因素不再,或者改变,上海房价就会狂跌,甚至跌到比无锡还低。
我认为是“区位度”。

很多人不知道,在一个消费品市场上,只有前三名的品牌可以活下去。譬如P&G,Unilever,Colgate。因为消费者可能先选第一名的品牌;他觉得不满意,再选第二名的。再觉得不满意,才选第三名的。。。。而之后的第四第五名,生存的机会已经十分渺茫。
或许在细分市场还能找一点机会。

同样道理,在资本市场上,行业No.1的公司市值,通常是No.2的十倍。典型的譬如Intel和AMD,苹果和HTC,新浪和网易搜狐。
这其中的道理,也是一样的。一旦市场凝固成全国性大市场,而不是分立的板块一块一块(换言之,人口全国流动)。则只有No.1赢家通赢。
No.2绝不是比例的问题,而是成指数差距的问题。


大约二年之前,GE通用电气医疗器械,招收一个中国区CEO,开出了远远高于市场价一大截的工资。

该职位,对于履历并无特别要求。仅有一点附加条件:“不得居住于上海/北京,需居住在中国其他任一城市,以便开拓二级市场”。

这也正是很多跨国大型公司的策略。当一个公司要在亚太区步一个点,他首选的位置会是东京,或者香港(Asia excl.JP)
如果他要步第二个点,又或者是中华区长得很大,他才需要在“二级城市”中挑选一个。备选的就是北京/上海。

如果他要继续再挑选,我们很难想象,有什么样的公司,会把HQ设到杭州去。
除了浙江省的本土公司,或者就是业务极端依靠浙江的公司了吧。

然后再进一步,如果在宁波开设一家“世界500强中心”呢。
那多半会死得很惨,成烂尾楼的。


这也就是No.1的好处。即对于跨国公司阿拉伯富豪这样的大鳄来说,Great China区,他只要和No.1打交道就可以了。
只有当No.1满足不了他的需要,又或者业务增长到很大很大的情况下,才需要开始考虑No.2

所以,在“外来大鳄”这件事上,No.1是赚足了风头。一个人独享了太多的好处。这绝对不是简简单单的比例关系。 No.1通常是No.2的十倍。


北京有那么多外国使节。每一个大使馆都有一大群为他们服务的房东。这是天津所绝对没有的。
北京有许许多多中石油中石化中海油中国电力的总部,所以哪怕北京的人均GDP和张家口差不多。但北京的房价,可以是原绥远省首府的10倍。


四)幂定律

下面,介绍一个定量计算的“幂定律”。

幂定律,是混沌学科中的一条定律。混沌学的本质,就是“没有道理”。所以幂定律没有任何道理,纯粹是一种猜想,纯粹是一种经验定律。没有任何理论基础。

幂定律指的是,对于一个大型的,复杂的,有机的,正正正正反反反反负负负负反馈的系统。其博弈的最终结果,大致会形成“幂定律”:1,1/2,1/3,1/4,1/5

譬如说,在海滩礁石上的生物统计。占统治地位的生物数量,是第二名的2倍,第三名的3倍,第四名的4倍…………

譬如说,美国大城市的人口,第一名的纽约,是825W,第二名洛杉矶385W,第三名芝加哥287W…………


同样道理。在体育明星,和高管薪酬中,也满足幂定律。第一名明星运动员的收入,会是第二名的2倍,第三名的3倍,第四名的4倍…………哪怕他们运动水平差不多。

其具体的解释,是人们宁可花10.99美元,去看一场最棒的比赛。也不用花9.99美元,去看一场次棒的比赛。于是赢者通吃。

有兴趣的读者,可以自己去找些文献。


幂定律不是万能的。如本节开卷就写的,他并不精确,只能作为估算使用。
在同一个区域之中,“首位”要比第二名贵一倍。就好像上海要比杭州贵一倍。
而在同省之中,这又是排位。“首位”杭州要比宁波再贵一倍。
再到地级市里面,“宁波”要再比象山贵一倍。
虽然大家GDP都差不多的。


再次重审一边,幂定律毫无依据。纯粹是一种混沌科学。
我们只想跳过来直接说我们的结论,“只有大城市,才有房地产”。



五)结论

我们的结论是,“只有大城市,才有房地产”。

根据我们的思考,美国,日本,香港,都是GDP接近三万美金的成熟市场。但是他们的房地产市场结构,完全不同。
我们认为,房价,和GDP并没有太大的关系。

房价之所以凌驾于GDP之上,房价反应的,其实是一种“集聚”效应。
只有当一个城市,反应出了“集聚”效应后,才会产生房地产的溢价。譬如上海杭州宁波象山,他们的经济发展水平相当,但房价是8:4:2:1.
所以,上海北京的房价,就该是工资的45倍。你如果不满意,你可以住到象山去。


从目前的情况下,中国九百六十万平方公里,集聚成一个中心,似乎可能性还不大。
中国暂时华北以北京为中心,华东以上海为中心。


如果要去外省投资房地产,不是不可以。但切莫照搬北京上海的例子。

我们要时时刻刻记着,只有人潮集聚的地方,产业集聚的地方,房子才能卖得超过1500元/㎡,产生“钢筋水泥”溢价。
否则,哪怕GDP高如日本,人口稠密如日本,越前越後,备前备后,很多土地也是空置着,房子白送人都没人要。
只有大城市,才有房地产。



yevon_ou@yahoo.com,2013年3月10日午)



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