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冬眠时代 #C06

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发表于 2020-9-5 18:00:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
这一期,我们来讲一些“数据分析”。

一幅图表,七项解读。

首先,先上图。

上海全市二手房成交量2017.07

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(感谢兔博士提供原始资料)

数据本身是很简单的。关键是解读。专业的解读,能看出很多信息。

    首先,全市一共仅成交了10337套。

    换算成全年,10337*12=124000套。

在全年所有的“月份”中,7~8月都是淡季。因为天气实在太热,38度火辣辣的太阳烧烤地面。没有人会出门看房子的。

如果用七八月推算“全年成交”,要加上一个换算系数。诸如1.2倍之类。

但是,“成交”通常并不反应当月数据。

按照上海目前过户的流程,7月交易的房子,绝大多数是在3月下定的。

而3~4月,反却是最旺最旺的“旺季”。如果要说“换算系数”,3月交易10000套,7月估计真心只有7000套了(11月过户)。

这样换算下来,上海全年的“预期”成交量,大约是124000*80%=100000套。

10万套,一年全部的二手房交易。

这意味着什么呢,上海有750万家庭。而住宅的“存量”,差不多也是这个数字。存量750万套二手房。

10/750=1.5%。
上海人平均75年,才更换升级一次房子!

这是一个非常非常惊人,非常恐怖的数字。

我们知道,人的一生,“变迁”其实是十分迅速的。

你读小学的时候住一个区,中学住一个区,大学住一个区。

仅仅30岁不到,人生的履历中,你可能已经更换过2~3次住所了。

“换房”的需求是巨大的。

而在目前的上海市场,每一年“二手房”的交易量,仅仅只占存量1.5%

平均75年才置换一次。

你可以想象未来的人生,会是怎样的社会。
固化的社会

第二,我们分析中介业。

全上海大约有12000家中介店,15万从业人员。

如果一个月交易量10000套。这意味着:

    每家门店:月成交一套,

    每15个中介: 月成交一套。

当你走进一家中介店,“哗啦啦”一下子,十几个人都站起来了。

不要惊讶,不要慌张。

帝王式服务。

因为对于中介来说,他们就应该“15人服侍1人”。

15人一个月,服侍一个人。

这从另一个方面,也反映中介行业“就业”接近极限了。

再也不能吸纳更多的“外来人员”。

中介、快递、外卖,被誉为三大外来人口落脚手段。此后,恐怕要砍掉一根了。

第三个分析,是价格的分析。

我们仔细看图表。

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    300W以下的交易,占到了61%;

    1500W以上的交易,仅仅只有1%

因此我们可以做一个假设,交易的平均价格,假设为350W。

这样一个月的“成交金额”,就是350W*10000 = 350亿;全年,估计在4500亿左右。

    上海去年的“交易金额”是1.4万亿人民币。雄居全球第一位。

    而今年,只剩下1/3。

350亿的交易额,意味着什么呢?

手拉手占20%,中介公司占80%,中介平均收佣约1.5%。

350亿 * 80% * 1.5% = 4.2亿。

其中,链家占25%的市场份额。

目前,上海链家门店有1000家,员工20000人。每一家门店,算上店铺房租,水电,社保,固定开销至少在18万元。

按照“每家店平均成交1单”水平。就算链家能胜同行2倍。

财务报表,恐怕依然非常难看。

淡静市中,谁开店越多,谁亏得越多。

哪怕大力开拓租赁,代理,贷款业务。但依然是补不回来的。

第四,350亿的成交金额,如果说“中介行业”平均抽掉1.5%,则另一个行业,赚得更多。那就是税务部门。

房屋买卖, 1.5%的契税,无论如何逃不掉的。很多情况下,还要再加上1%的所得税。

再算上营业税,普通住房能豁免部分,但豪宅完全没法免。毛估估也有2.5%。 整个“税务环节”,平均可以算5%。

    4500亿*5%=225亿;

    14000亿*5%=700亿。

也就是说,去年“调控前”,房地产交易税费,每年可以为地税贡献700亿的入库。

而到了今年,已经下降为225亿。

减收了500亿元左右。

这个数字,是怎样的数量级。

在zz上意味着什么,可以僵持摒多久,也不用我多展开说了。

第五个分析,我们的老习惯。Marketing的职业病:按区段细分。
500W以下的交易,占到了85%。

说到了“二手房”交易,很多人有一个误区。

譬如你上篱笆论坛、天涯社区、雪球集思录。那里的人谈论最多的是:

“老破小,你卖给谁去。”“怎么可能有人买老破小。”

我们知道,在“一手房”市场,最好卖的房子,叫做“品牌KFS小户型精装远郊CEO”。

哪些张江的白领,最喜欢买广兰路,唐镇,川沙,鸟不拉屎地方的89平米小三房。 地段可以远远远,但一定要新房。

而且又很贵,普遍采取的策略“缩小面积,拉高单价”。

像大宁金茂府这种地方,面积缩到85平米,单价10W,总价850W。

问题是,850W的房子,在“二手市场”有没有市场。有没有人“炒房子”。

No,no,no,房价是不是炒起来的。

一手房热卖的房子,在二手市场,是根本无人问津的。

什么炒房客炒家,和你抢房子。

人家根本看不起唐镇。根本就是你“一手买贵货”。吊在杠头上,几年都不得翻身。

你看看二手房主力区段场景,心知肚明。

第六,那么,这个市场上,真正好销的,可以当现金一样用,可以拿来护航流动性,护航主力舰的,是什么房子呢。

请大家记住:450/310/230

内环/内外间/外环外,普通住房标准。

真正好卖的,内环一定要小于450万。

在这个基础上,面积尽可能大。功能尽可能强。例如65平米二室户*70000单价。

    上海市场上,真正好卖的,是“屌丝”老破小。哪怕80年代老公房。

    哪怕无电梯二室户,哪怕棉纺新村,鞍山新村。

    真正不好卖的,是郊区IT白领次新房。

第七个分析,假设“调控”取消。

目前上海限制最严重的,

一个是5.55%的营业税。几乎就是全额收的,2002年房子都9成税;

一个是限购,限贷,“认房又认贷”。

这二个因素叠加,使得“梯次换房”完全没法执行。

你简单的“二房换三房”吧。看似多增20平米。

实际费用,很可能要高达300万元以上。

平均15W/平米。惊人的置换成本!

因为你卖一次,就要营业税所得税。再买进,又要契税房产税。一进一出,8%的车马费至少的。120m房子,就烧10个平米。

再加上限购限贷,财务杠杆放不大。总体结果就是:
市场上根本没有换房客户。

    目前300W以下成交,占61%;

    800W以上成交,占5%。

    二者相差12倍。

我们知道,这个状态是“极其不正常”的。

    300W以下,代表80年代彻底老公房。

    800W以上,一般是2005年以后次新房。

二者的存量数量和交易需求,应该是相差无几。最多一二倍之间的。

也就是说,如果放开调控。

成交量增长最大的,是800W以上区间。成交量大概可以增长10倍。

这个对于面向未来的布局,有着非常深远的意义。

yevon_ou@163.com,2017年8月12日晚)



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