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外传:斗智斗勇跪银行 #F2800

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发表于 2020-7-11 11:12:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
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外传:斗智斗勇跪银行 #F2800


最近地产类的技巧写得少。有朋友问,水库是不是“不愿意”传授干货了;

还是已经词穷,没有好料了。


呃,其实最近在做生意。

“做生意”是完全不同的一系列科技树。假以时日,也会融会渠成。但今天只能写一些“碎片”生意经。


例如本篇中的“跪银行”,就不是普通意义,投资客的跪银行。

而是几百上千套,成规模的斗智。



一)贵阳之安

二周前,我在合肥搞活动。有一位讲上海言话的老先生,特意从上海过来,问:“六月六日,你们搞的贵阳项目,怎么没下文了”。
当时的术语是OSF,3BF,老先生挂念到现在。

夫妻俩人,已经背了七套贷款。问能不能再买六套。

我左右看看四下无人,偷偷说“来,隔壁小屋,私聊”。


本篇充满大量术语,比喻,请自行领悟。

公开文字只写合规内容



绝大多数的人,这辈子都没有做过“生意”。

很多志向滔天,指点江山的年轻人,却连独立经营一家面馆,都没有做过。


有很多“技巧”,属于做生意的技巧。

只有你亲身经历过了,交了这方面的学费。你才会知道。

否则,就象“买房科技树”一样,真经三句话,不告诉你,一辈子都悟不到。




六月六日,水库搞了一轮“贵阳”高素质团购。在信贷上吃了大亏

第一个做生意中的“困难”,是“数量”

做3套可以,做300套不行。


“贵安新城”项目很好,水库精选,没有问题。

价位,升值潜力,区位布局,学区,地铁,市政配套,都没有问题。


由于特别担心“信贷”的问题。我们还先测试了四五单。

通过核心网友,亲戚员工,先行尝试“3井”,确认走通没问题。


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但是六月六日,盛大会展,就撞头了。

因为那一天,水库去了四百五十人,坐了七辆大巴。把整个会展中心撑满,椅子都找不到。贵阳地产圈,为之震惊。



“人气旺”是好事。但是到了银行审贷老师手里,就不是好事了。

  • 老师接过申请表一看,“水库单”主贷人55岁,退休女性阿姨,没有工资性收入。

  • 老师又接过申请表一看,“水库单”主贷人55岁,退休女性阿姨,没有工资性收入。

  • 老师再接过申请表一看,“水库单”主贷人55岁,退休女性阿姨,没有工资性收入。






所谓的水库“垃圾粉”。房圈名声在外,可真不是吹的。

我们那天去了几百号人,几百号人拿出的“贷票”,清一色阿伯,阿姨,退休失业大妈。

年轻力壮的小伙靓女,那是一个也没有。


银行老师接了第一单,给过。

接了第二单,给过。

接了二十单,一脸黑线。

接了四十单,冷汗淋漓。

接第二百单 …………


银行老师怕了。怎么200个都是退休阿姨?200个都是房租收入。

本地银行人,没见过水库的排场,被吓到了。



(下次办信贷,敬请带半打房产证傍身)


第一个教训告诉我们,数量堆死质量。

量变导致质变。

因为对信贷垃圾粉的估计不足,使得我们6.6活动,有将近一半客户被退单。体验很不好。




二)农商之殇


我们踩的第二个坑,是NS银行。

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众所周知,渣女同时交往多个BF,时间管理大师,是让他们永远不要见面。


这样,就要求BF们,遵循严格的作息表。精确控制时间,才能互相错开。

这次我们吃的一个亏,是NS银行,居然没钱了。


银行没钱了,没钱了,没额度了。

风中凌乱。


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绝大多数人,根本不理解银行还会有“没现金”的时候。一般人默认,总以为银行是一个无穷无尽的数字。

但事实是,如果你规模非常地大,本地市场又比较小的时候。你是有可能把银行“贷光”的。


水库6月6日的活动,最终NS银行没有额度了。前面挤压了大约有200套,等待资金,BF失败。


同时交往多个BF,但其中一个Boyfriend不遵守作息时间,不该出现的时候往家里乱跑。

说线做泪泪二行,心好累,跑断腿。







三)按揭组


信贷堵心,那就自己找银行,引进人脉银行呗。

贵阳市场第三个奇葩之处,它在KFS内部,居然有一个部门,叫做“按揭组”。


按揭组,相当于“贷款中介”的活。

客户信贷对接哪些银行,贷前贷后如何管理,由按揭组撮合。



这对于“白户”,当然是一件辅助的好事。

但是水库心法,和普通的“白户”买房有很大不同。

我们要先传话给按揭组,按揭组再传话给银行。来解释水库“征信”,有多么地奇葩。


所以就要花费大量的时间精力沟通,教育……

现在按揭组老师,都成了水库味高手。


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四)Round 2


说这些是什么意思呢。

意思是,告诉大家,我们在贵阳待了整整一个月。终于把这些事情都搞定了。

我们准备做Round 2.

为什么这么着急,因为快来不及了。


首先,我来解释一下,“贵安项目”的楼盘备案价,是7500元/平米。

没错,就是整个小区,2000套房子,全部“平均”的价格是七千五。


有印象的朋友,一定记得水库组织“贵安”推介时,客户的价格是5400元/平米起。

备案价7500,你买5400,怎么做到的?


因为它有另一半的房子,备案价是10000元/㎡。


就是这么奇葩,就是这么奇葩。

还有这种操作。

你能买到的5400/㎡,绝对是限量版。KFS突破底线,才能送到你手里。



更糟糕的是,前天“弓虽”去考察贵安了,视察了国家级大数据中心。

提出重要指导意见。

重点发展国家级第八新区贵安新区。


区里面最后的定稿是,要“限价”。

不是限最高价,而是限“最低价”。

从下月起,贵安的备案均价,不得低于8000.



在这样的情况下,还能帮你找出一套5600元的房子。

  • 带精装修,地暖。
  • 地铁
  • 一流学区
  • 区政府,医院,学校,高铁站。




象这样的项目,你还不赶紧买。

“土地财政”是要消灭8000/m以下房源的,这是打明牌,你还不清楚么。




五)备手


对于贵安团购Round 2,我们目前做了几手准备。

  • 增加了二家银行。总选择达到了5家。
  • 银行亲密度,大大加强。
  • 先网申,后飞行。
  • 增加B Plan




这里我们解释一下B Plan.

B Plan就是我们在知识星球里说的3+2.


具体来说,离贵安项目不远之处,有一个R的盘。

它距离地铁更远,但R的品牌要好一点。


(售楼处)

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可问题是,它的单价是6500元/平米。还是我们千辛万苦砍下来的,之前要七千多。


全贵阳,也找不到象HLC这么变态的价格杀手。水库推SD花园是有道理的






水库的粉丝,都是鬼精鬼精的。我们“主推”的,一定是最便宜,最有性价比的。

那么,为什么还要“辅推”,B计划R公司项目呢。


因为它可以做3+2.

具体说,你在南京同时交往三个女朋友,已经足够。再多就容易被发现。

可是,如果你去苏州,再找二个女朋友呢。


既然来都来了,来一次,也挺不容易的。

每一张身份证,都需要彻底用废。首付又低,那何不捎带一套呢。


即使6500的价格,依然是很便宜的。备案均价也是8000。

拿地成本2616,建筑成本3450,卖的每一套都是亏的。这个价格不可持续,总是要涨的。




(说线做泪,具体成交以银行为准)



六)怎样报名


对于水库贵阳Round 2的活动,我们将采用“线上+线下”的方式。


  • ※主推※ 线上选房,下周四(16号)。
  • 线下宣介活动,下周六(18号),贵阳市。



2020年,是一个地产大年。

高杠杆房子,能贷到买到,离赚钱就不远了。



yevon_ou@163.com,2020年7月10日晚)



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