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楼市投资的基本面

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发表于 2019-9-15 08:00:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
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楼市投资的基本面

给我一双慧眼
文/朱红之泪

转眼间已经进入了9月,2019年眼看要过完了。
打开微信公众号的列表,因为关注的都是楼市公众号,一眼扫过,充斥着“CF凉凉、房产增值时代已经过去、每天都在损失利息”的标题。
微信群里流传着一张百度搜索图,如此看来大家获得的资讯内容都差不多。


看多了后,总有种感觉,仿佛冲到楼下中介店就会有一套笋盘等着你,因为别人熬不住要割肉了。
可是实际上呢,问问熟悉的中介,查查房源,关注的小区房源寥寥无几,没看到有什么笋出来。
有人问:你怎么知道一套房子到底笋还是不笋?
一般水库的回答是:看房200套。
笔者还有个回答:用心看50套。
更有人问:你怎么知道一座城市到底笋还是不笋?
笔者的回答是:最好看过200城,或者用心看50城。
何谓“用心看”?
就是带着自己的一套分析框架、评估体系去看,而不是漫无目的的看。
今天,我们就聊一聊楼市投资的基本面分析。

一)基本面与估值
投资的方式方法流派众多,但如果要用一个合适的词形容笔者的选筹逻辑,“基本面分析”还是最为贴切的。
事物的基本面,指的是事物内在的,长期稳定的,不会轻易受到外界波动影响的特质,也就是说,它更贴近事物的本来面目。
我们说一个事物的价值存在低估和高估,都是相对于基本面的估值而言的,或者也可以说,基本面的估值相当于我们眼中认定的“实际价值”。
基本面投资就是一个不断发现被低估的资产,买入后坐等价值发现和回归的过程。


比如说银行对一幢房屋的评估价,理论上就蕴含着对这幢房屋的基本面的判断。
很多中西部县城的银行,是不发放二手房贷款的,只给新房贷款,这表明银行不认可这项东西是“资产”,懒得评估当地的二手房产价值,因为没有人会给一个持续贬值且没有流动性的东西贷款。
还有些中西部城市虽然给二手房贷款,但是银行评估房产的价格一般低于二手市场实际成交价,说明在银行并不承认市场对该房屋的标价是该房屋的实际价值,认为房屋的市场价存在高估。
说白了,这就相当于银行看空本地房产,认为二手房根本不值这个价,房子与奢侈品包包一样,是折价的东西。

房子和奢侈品概念却完全不同,如此判断当然是不科学的,后来房价的上涨也超出了银行的预料。

后来,随着二手房交易的规模越发频繁,交易价格上涨了,评估价也会随之上涨,银行为了放贷款赚息差,再加上交易价、评估价、核税价等价格开始逐渐统一,二手房评估价对于房产实际价值的反应的功能就消失了。

对一项资产进行评估,本就是一件很难的事情,以至于众多大学都开设了“资产评估”专业。

房子作为一种“非标准化”资产,如何评估的确很难。
但是,要投资楼市,我们终究还是要把房子这项资产放到一个能够相对合理的体系中去评估。
因为城市化进程以及众多附加因素,房价收入比、租售比等国外概念在国内并不适用。
但是我们还是可以通过一些指标的观察,大体找到相对低估的城市或者房产。

二)城市排名
我们都知道,只有大城市,才有房地产。
房产价值的核心在于所处城市是否有价值,是否持续的快速发展并吸引更多的人口。
人口与土地是影响房产价值最核心的要素,在种花家,土地掌握在ZF手中,可是人口流动却不容易掌控。
ZF可以多供地平抑价格,也可以少供地维持价格,这些是建立在人口比较固定的基础上的。
但是一旦人口大规模流入或者流出,人地供求关系就不可控了。
因此,人口是比土地供应更加直接的影响一个城市房价的指标。
持续不断地人口流入,或者巨大的本地人口规模,会激发刚需自住、改善、学区、投资等大量房产购买需求。
对城市的发达程度以及人口吸引力进行排序,能够为一座城市的房产价值做一个大体的锚定,相当于对城市的一次资产评估。
我国的城市战争轰轰烈烈,到处都是排名。


网络上充斥着各种城市GDP排名和百强县市、宜居城市排行榜。
中华城市贴吧,高楼迷,各个城市论坛上的人都在为自己城市摇旗呐喊。
成都重庆,北京上海、广州深圳、济南青岛、沈阳大连、武汉长沙、南京苏州、厦门福州这些城市的网民在网上有时会争得面红耳赤。
我们日常谈论的一线城市、新一线城市、二线城市、三四线城市,这些语境其本身就给城市做了个排名,分出了三六九等。
近年来,城市排名又引进了除了GDP以外很多其他的数据指标。

比如:本外币存款总额(资金总量)、小学生人数、城市建设面积、奢侈品牌进驻数量、星巴克数据、麦当劳数据、轨道交通里程、财政税收和预算规模、抖音播放率、天猫双11数据、移动电话数量等等。
当前研究国内城市综合排名的文章汗牛充栋,数据已经十分丰富,有很多微信公众号天天跟踪各城市发展的最新动态。

从世界范围内来看,只有一些人口领土双重大国,能够支撑多个中心城市。

比如美国的纽约、洛杉矶、旧金山,印度的孟买、新德里、加尔各答、班加罗尔,巴西的圣保罗以及里约热内卢,俄罗斯的莫斯科与圣彼得堡...

大多数的中小国家,都在“一国一城”的方向上进行着城市化。

韩国等同于首尔,日本等同于东京,泰国等同于曼谷,英国等同于伦敦,法国等同于巴黎,印尼等同于雅加达,马来西亚等同于吉隆坡,奥地利等同于维也纳,捷克等同于布拉格,土耳其等同于伊斯坦布尔、越南基本上就是胡志明市。。。

这些国家的第二大城市都越来越不配拥有姓名,釜山、大阪、伯明翰、马赛、河内等城市几乎被人们忘记了。

从某种程度上来说,世界上的中等大小国家的体量与我国的省份基本是划等号的。

因此,近年来我国省城的崛起是有世界范围内的城市发展规律做支撑的。

一省一城会是未来的城市化趋势。

如果是经常关注城市排名的人,基本上可以背出来前二十左右的城市。
大致分为三档,笔者总结为4+9+14,共27个城市。
  • 第一档:北京、上海、深圳、广州

  • 第二档:成都、杭州、南京、武汉、重庆、天津、苏州、西安、郑州

  • 第三档:沈阳、长沙、合肥、青岛、济南、宁波、无锡、南昌、南宁、大连、昆明、厦门、福州、贵阳

每一档里面的城市虽然也有强弱,但是总体分量相差没有超出大致的量级。


比如,长沙过万亿GDP,三所985高校,网红城市,各方面指标远超贵阳。
但是贵阳背靠的贵州省,城市化率低,年轻人口多,发展潜力很大,而长沙周围有武汉和广州深圳等重量级城市,人口和吸引力很容易被分散拉扯。

因此两者还是放在一个档位进行归类。

此外,难道我大国际庄,龙城太原、东都洛阳城、苏锡常中的常州、淮海中心徐州、河北强市唐山、山东强市烟台、福建GDP第一的泉州、江西强市赣州不配拥有姓名么?

由此延展下去,那是不是广大三四线都有机会快速发展弯道超车了呢?

显然是不可能的,当前一些省份的强势地级市在服务业高度集中的一省一城集中化进程中,注定会像大阪釜山一样走下坡路的,这是由金融服务业的发展特点所决定的。

而太原石家庄两座城市连地铁修的都慢吞吞的,还不如贵阳快,地理上夹在北京与郑州之间,毫无腹地可言。

没有腹地,或者不是省城或者计划单列的城市,如果不像苏州无锡一样早点上位,后面再想突破就很难了。

既然我们要圈定一个明确的城市吸引力的排名,那就行必须进行取舍。
那怎么看这三档的城市呢?
第一档的城市就是我们所说的一线城市。

京沪在进行减量发展,广深在进行增量发展,总体上发展已经比较成熟,城市的高速扩张、壮大骨架的时期已过,变化的速度在变慢,虽然地位无可撼动,但是正在逐渐被第二档的城市赶上。
第二档就是我们所说的强二线或者新一线。

他们正在快速发展,迅速地拉近与一线城市的距离,在可预见的未来将与一线城市的发展水平无限接近,他们就是未来的一线城市,与北上深平起平坐。
第三档是我们所说的传统二线城市。

他们也在进行快速的发展和蜕变,与第二档城市最大的区别在于发展成果的确定性,可能发展到最后,仍然无法跻身一线,但这并不能抹杀他们正在快速发展的事实。
这个名单以外的城市,我们姑且可以视作为基本面较差的城市。
这些地方从城市的长期发展与特质来看,光靠其自身的力量不足以支撑产业崛起与大量人口流入,相应的其房产价值从长期来看处于弱势或者不增值的范畴。
当然,我们并不是说名单外的城市没有投资机会,他们会受到政策、技术面的影响,从而发生行情,但这并不是城市分析基本面所关注的范围。

关于楼市投资的技术面,我们有时间再继续展开。
三)价格
从长期来看,基本面分析认为,外部价格是围绕着实际价值进行上下波动的。
在与实际价值相比存在低估买入,等到上涨到实际价值甚至价格存在高估的情况下卖出就是投资的基本逻辑。
因此不谈价格的投资分析等于零。
相对于城市排名指标的纷繁复杂,多种因素权重各不相同,房价还是比较简单透明的数据。
而且房价还可以通过各类买房网站的公开数据进行交叉验证。
我们要做的很简单,既然我们已经圈定了这27座基本面过关的城市,并且分成了三个档次,那么直接寻在这27座城市中,在每个档次中价格处于后三分之一区间的城市就好。
因为他们在城市价格维度上处于低估区间。

在一线城市绝对价格都已经很高的情况下,我们主要关注第二档与第三档的城市价格。
尽管房价偏低有各种各样的成因,但这些因素大多是技术政策面的指标。
有的城市容积率高、土地供应量大、限购限售限贷导致购房资格稀缺、有的城市所处的省份还很贫穷落后、发展水平差、底子薄。
但是从人民币购买的住房资产以及实际居住在这个城市的居民的生活水平来看,有些城市价格依旧是存在低估的。
重庆、长沙、沈阳、大连、贵阳、南宁、合肥、昆明、郑州、西安、成都、武汉等城市或多或少依旧是楼市洼地。

无论未来有怎样的政策和技术面的影响,这些城市的住房价值都处于回升通道中,价值还将继续回归。


而福州、厦门、青岛这三座城市无论从哪个维度都是相对高估的,非本地土著自住没必要买这三座城市。

什么?你说厦门青岛有美丽的大海所以贵?

不好意思,这不属于我们所谈论的城市化进程所导致的住房价值增长的估值理论框架范围内。
最后,笔者出个题目,如何将基本面分析运用到城市内部板块分析?期待你的留言。

朱红之泪,2019年9月12日

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