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新房癌的本质 #S640

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发表于 2019-6-3 13:08:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
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新房癌的本质 #S640

一股浓郁的乡土气息扑面而来
文/朱红之泪

最近,关于重庆、沈阳等城市的“新房癌”现象再度引发了一轮热议,众人纷纷用各种理论去解释这一现象。
首先先科普下,新房癌这个词指的是一类人群:这个群体买房只买新房,无论新房多远、多偏、多贵,在买房这件事上,二手房从来不在选择菜单上的人。
今天我们就来聊聊新房癌这件事。
一)当小区难以挽回的走向衰败
汇总众人的观点,造成新房癌的原因主要是一手房大量供应、房价不高大家都买得起、城市多中心、二手房评估价低、酸雨导致二手房外立面老化较快,小区物业环境容易衰败等等。
碰巧最近住在北京的微信公众号“黔财有话说”主笔塞冬又写了一片篇文章《当小区难以挽回的走向衰败》,该文给了无数新房癌以理论支撑。
“看吧,塞冬大V都不看好老小区,给出的建议只能是买更新的房子。”

。。。
“亲,北京小区环境的确在衰败,但房价涨幅可曾亏待过老房子?小区环境是一回事,房价是另外一回事好么!”
事实是,小区环境破败与小区房价没有关联,如果以买入成本价计算,北京老小区涨幅超过新小区的案例比比皆是。
为了更好地居住环境,的确值得买新房,但是从物品的保值升值角度来看,塞冬的文章恰恰论证了一个事实:
小区环境品质不保值。
也就是说,小区环境是充满溢价而不保值的东西,不出几年就会衰败。
那么已经衰败到底的房子就彻底规避掉了这些溢价。
20年后大家一样都是老破,为何要为更贵的,充满溢价的小区环境居住品质买单呢?
这篇文章明明是更好的告诉读者一件事:

大城市老房子反而更保值。

新房癌们居然拿这篇文章来为自己站台,颠倒了因果,令人啼笑皆非,居住与投资本来就是两回事,混淆成这样实在是不应该。
聊起新房癌,不得不说一些曾经听到的故事,这些故事,让笔者深刻的理解了他们的思维。
二)奶奶看孙子的故事
有个年轻的新上海人曾经和我讲过他奶奶来上海看他的情景。
这朋友家乡在河南小县城里,父母存款几十万,女友家也没钱,因为考上了复旦,还读了硕士,毕业进入了一份体制内单位,落了上海户口,一直是家里的骄傲。

因为在陆家嘴工作,毕业临近结婚,考虑上班方便,他在父母几十万的资助下贷款买了套世纪大道42平一室一厅80年代老破小(非学区),总价二百三十多万。

两个年轻人因为毕业后租住过老房子,大学也在上海读的,平时晚上还要加班,住这里交通方便,并没有觉得买这种老房子有什么不妥,开开心心过小日子。

他们父母虽然觉得世纪大道房子很破很小,但是由于家底就这么多,除了这个也买不起别的,年轻人既然已经在上海工作,要买啥就买啥吧,反正都给儿子了,也算有个交代。

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市区老公房
club.kdslife.com/t_8414134_0_0.html

而这一切的平静因为奶奶大伯叔叔等亲戚的到来而打破了。
搬入新家半年后,奶奶带着大伯、叔叔以及男方父母一起来上海看孙子。
一家人进入小区就嫌弃的要命,不住地摇头,进入楼道后,因为上海老房子楼梯台阶窄,众人十分不适应。
等进入了小房子后,因为是二手房,没有全部翻新,只是简单换了换家具,空间比较挤,一家人在房子里都很难围坐在一起。
此时奶奶和大伯叔叔们脸色已经差到了极点,爆发了出来,对着男方父母吼道:“我孙子孙媳住的这么破,这么小,你们要是没钱,向我们借一点也好啊,现在县城里结婚都是买新房100多平,还送车库的,你们结婚不买新房,买这么破,这房子怎么住人啊?”一副不想让孙子受苦的表情。
而据当事人说,其实奶奶、大伯叔叔都是县城里的普通人家,十万八万拿的出来,再多拿点婶婶早就气跳脚了。
据说从那以后,每次去奶奶家,奶奶都念叨着孙子住的太差,一副十分同情心疼的样子。

虽然家乡的长辈也知道上海房价很贵,但是实地看过老破小后,还是一副不解和怜悯的态度。


三)父辈同学探望的故事
还有一个年轻人,家乡在东北辽宁一地级市,讲述了一个很有趣的故事。

早年他的父亲和大伯都来了上海,父亲在市区体制内工作,大伯在松江做生意。
市区一家人在黄浦区住一个2002年左右的高层小区,面积100平出头,因为地铁交通方便,居住多年,家里没有重新装修过,也没有买车,除了他母亲买点名牌包,父亲基本不买奢侈品。
大伯在松江住着一个2010年左右的叠拼别墅,远离地铁,也不是佘山豪华别墅区,因为做生意需要开车,有一辆沪C牌照奔驰车,钱包皮带腕表是些名牌,但数量也不多。

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叠拼别墅:私密性并不好
xian.focus.cn/loupan/

现金收入上,他父亲稳定,他大伯则波动起伏较大,总体来看,大伯多赚些,但还没有拉开差距。
在上海土著人眼里,这两家人半斤八两,孰好孰坏未可知,都算是上海中产。
某天,在老家县城里的体制内工作的父亲和大伯的邻居兼小学同学,因为女儿考学的原因来到了上海,分别拜访了两家人家,受到了热情招待。
等到这个父辈同学回到辽宁老家后,给老家人的描述却让人大跌眼镜。
据家乡人的反馈,在这个父辈眼中,兄弟俩在上海混的有天壤之别。
市区那一家穷的一塌糊涂,房子破旧,装修也差,穿着也没有名牌,房子也不大,没有车,下馆子招待的饭菜菜量也小,吃不饱。
松江那一家真的有出息,住着别墅,开着奔驰,房子装修奢华,名牌钱包皮带,下馆子招待的饭菜菜量很大,根本吃不完,吃剩了很多。
家乡的人纷纷关心市区一家人的日子过得好不好,怜悯关切之情溢于言表,而对于松江的大伯家,则是交口称赞,不愧是去大上海闯荡有出息的好儿子。
面对同样的情况,上海人和辽宁人的定性认识区别如此之大,得出的结论差距之大,令人瞠目结舌。
四)新房癌的特点
我们知道,无论是河南还是辽宁,都是新房癌的大本营,当地人买房只买新房是认真的,不是随便说说的。
通过两则故事,对于新房癌们我们得出了怎样的结论呢?

新房癌是一种十分原始朴素的情感选择,是从乡村或者小城走出来的民众的天然认知,换句话说,越是小地方的人,越是新房癌,这是成长环境所决定的。

也就是说,如果一座城市还是城市化的初级阶段,城市土著较少,城市还在大拆大建,天量供地,大量的人都是从小地方涌入大城市不久的人群的话,几乎人人都是新房癌。
它有三大特点:
首先,他们只注重房子本身的品质,完全不在乎地段,或者说他们对于地段没有任何概念。
其次,尽管他们对一线城市房价之高有所耳闻,但如果不是真金白银去买,他们的内心其实是拒绝接受的。

“反正又不是我买,这么贵的房子,肯定都是泡沫,鬼才去买”是他们的普遍心态。
最后,他们完全没有房子是资产的意识。也就是说,他们从来没有卖出老房子赚到一大笔钱的亲身经验,一个人的主要资产就是房产,现金不值钱的理念在小地方没有市场。

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房子是一个资产而不是消费品的意识需要教育
shexiannet.com/article-22817-1.html

房产的价值甚至不如汽车与奢侈品给他们带来的冲击大,他们完全无法理解在一线城市有个大房子的光脚大叔碾压小城市浑身奢侈品的“富二代”的那种感觉。

四)新房癌的转化
对于新房癌,我们一定要深入到他们的内心,了解他们的价值观,并且理解房产价值与人的互动,我们才能更好地理解房价的逻辑。
任何资产的价值,实际上是人们的“共识”。

共识不是动嘴皮子说说的,而是用真金白银买出来的。
笔者曾经听到过一个段子,说原来在香港,凶宅都是要打对折才能卖的掉的,结果老外只认便宜疯狂买入,完全不在乎是不是凶宅,导致凶宅价格越来越贵,最后香港土著投降了,也跟着买凶宅了,导致现在香港的凶宅价格再也不笋了。
什么东西最能体现价值,真金白银最能体现。

因为金钱就是一个人劳动与付出的回报,有人愿意用金钱去交换的物品,其必然有它所独特的价值。
大约两三年前,重庆土著对江景房完全不感冒,可是一群外地买家拼命买两江四岸,导致江景房价格大幅升高,土著再买已经买不起了,这反而使得重庆人接受了江景房就是贵的观念。
是什么改变了观念?是外地人的真金白银。
也就是外地人的“共识”,最终推广到全重庆,成为了重庆人的“共识”。
而一线城市是如何教化外地新房癌的呢?
也是用价格。
静安寺10万、嘉定江桥5万,包括老破房价差也如此明显,这样的价差就是民众对于地段的共识,它具有教育作用,会不断地加强地段鄙视链,进而不断地告诉他人,哪里才是中心。
尽管外地来上海的小白领新房癌们用真金白银把张江、唐镇、大宁、森兰、前滩等板块捧到了天上,但是却无法撼动上海这个巨大城市的基本价值格局。

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郊区唐镇被码农买出了暴涨
sh.focus.cn/zixun/1a31a3ba42d214c6.html

很多人认为,重庆没有中心,地段没有价差,两江四岸有1万多一平的房子,20公里外还有1万多一平的房子,全城都是1万多一平。
购房者只关心房子新不新,完全不在乎房子的地段与位置。
这其实是一个信号价值互动的混乱状态,会阻碍共识的达成。

但只要一座城市在不断大都市化,深度城市化,这样的共识在多次的价格博弈下仍会达成。
我们知道,每个人天生都是新房癌,而重庆全城的楼盘供应量巨大,无论是龙兴还是水土,只要房子本身品质好,都能卖1万多一平,这无形中,发出了地段价值混乱的信号。
只要没有资金(共识)把内环核心的价格全面拉升,拉高到与其他地段价差相差数倍,那么就无法治愈新房癌的表现。
哪一天,卖了解放碑可以买N套水土,卖了水土解放碑只能买一个厕所,达到这种状态,新房癌才会被治愈,这样的价差使得人们不敢任意买卖房产。
地段之间,因为价格差距过大,卖了再也买不回来的情况越多,新房癌被治愈的越快,而这些都要依靠城市化,大都市化的不断深入来改变。
新房癌带有浓郁的乡土气息,唯有城市化的深入才能治愈。

而降低容积率,就是城市化深入的开始。

最后,祝大家儿童节快乐!

朱红之泪,2019年6月1日。

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