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水库论坛 | 调控调到太极端

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发表于 2018-11-30 09:30:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
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调控调到太极端


2011年1月26日,政府又出新的政策,包括二套房首付提高到60%,五年以内全额征收营业税,限制新购买一套住房等等。


对很多人来说,这可以为渺茫的生计中注入一丝生气。他们可以说,这次是“真”的要进行宏观调控了,这次是“真”的房价要跌下来了。老百姓有盼头了。

事实上,在之前的日子里,我们已经受过太多的欺骗与背叛。从2003年开始调控,调控版本Ver 1.0,2.0,3.0,4.0…………二套房首付从三成,四成,五成,六成。交易成本从不到1%,到3%,到5%,到10%。

可令人绝望的是,房价非但没打下来。反而越长越高。当二手房的交易成本达到10%,旁边新房的价格,就会比二手贵50%。

或许我们会问,如果这一次“再”打不下来房价会如何。下一次调控,会不会二套房首付70%,利率1.4倍?

那么,首付六成和首付七成,又有什么区别呢。我们又凭什么指望,首付七成就能把房价打下来呢。


一)方向错误

当2003年开始宏观调控,2005年第一次大规模加税,当时的著名学者薛兆丰,曾经写过一篇文章《重税岂能降房价》。以严谨科学学术的态度,表示科学推演无法顺解。
当然,科学家在我国学术界向来是没有地位的。所以我们看到之后05,06,07,08,09,10年的调控,一次比一次加税,一次比一次税重。

有一句著名名言:“如果方向错了,停下来就是前进”。早在2005年的时候,我们就敏锐地查觉,宏观调控并不如他名义上说得如此光明宏大。宏观调控也绝不是以“降低”房价为目的,其中私心杂欲,不想喝咖啡。但是有一点我们是非常清晰地,随着税越加越多,房价只会越来越高,不会降低。

在这过去的六七年中,陆续出台了十几次调控。每次调控,都获得了大批城市贫民青年的欢呼;他们的欢呼,不是为了具体的政策条文,而是希望政策可以让房价低一点,让青年人能买得起房。

但智者不语,智者是在暗地里看着的。我们知道,“因为宏观调控,所以房价飞涨”。政府每加重一次调控,必然会使房地产税负加重,流通变慢,结构变脆。最终就是一手房带动二手,新一轮的房价飞涨。

“如果方向错了,停下来就是前进”。真真正正要降房价,不是要加调控,而是要减调控。往回走。把各项政策调整到2005年之前,把交易成本降低到1%不到。否则,如果你杀红了眼喊着“进进进一步加加强宏观调控”,只怕令房价越来越高。


二)价格信号

说到这里,我们要提一个大是大非的问题。为什么政府对炒楼客如此仇恨。为什么政府舆论,一定要往“减少炒作,可降房价”上面引。


翻开任何一本宏观经济学的教科书。我们绝对找不到任何一页,“因为炒作物价飞涨”,绝对没有,绝对找不到。我们唯一找得到的,是“交易”的好处。好处主要是各取所需,分摊风险,发现价格信息等等。

在任何一本现代经济学著作中,对交易的评价都是正面的。交易是一种恒等式,“强定律”,即交易在任何情况任何假设下,总是好的。交易永远是好事情。


在房地产市场,为什么有这么多人炒楼。为什么有这么多人,2003年拼命地买进,哪怕租金都低于月供,哪怕有部分房产空置,但只要是5000~6000/m的价格,他们就不惜一切买入买入。哪怕面临宏观调控,哪怕面临报纸新闻狂轰乱炸,哪怕面临学者专家谢国忠易宪荣天天说楼市要崩溃。可他们就是要抢着买入,哪怕价格涨二千仍坚持买入。


因为“炒楼者”在释放正确的价格信号。从2003年开始,就有一部分人坚信“房子”的正确价格是50000/m。而不是三千五千一万二万政府就在喊的泡沫。

为什么,他们凭什么相信这一点?

因为对执Z力量的不信任。从2003年开始,中国财经界接连发生了几件大事。一是中国政府划拨了三千亿美金外汇储备,作为四大银行的资本金。这是严重的滥发纸币行为!二是中国政府强硬表示,由于面子问题,人民币不升值。这就意味着大量的外汇占款!三是光做戏不反腐。这就意味着机构臃肿,政府会有巨额亏空,必须印钞度日!


昔日因,今日果。困难虽然是今天刚才爆发的,但七年前我们就看得清清楚楚的了。
话回正题,还是回到2005年初,政府为什么这么仇视炒房者的事。

炒房子的人,是在给出正确的价格信号。你纸币如此滥发,或者预期你如此滥发,物价自然飞涨。Chung-Kai-Shek也控制不了此事。哪有金圆券滥发了,平民老百姓不囤积大米的。

但问题是,政府不喜欢这样的“信号”。或许高层内心里是明白的,但他不希望底层老百姓也明白,尤其不能让十万万平民都明白。


今时今日,2011年政府在做的事,其实依然是掩耳盗铃。他把炒楼客都赶出市场,是让市场仍无法“快速”反映真实供求。控制舆论,雀巢咖啡。限制每个人只能买一套房子,哪怕你心中知道人民币快变橘子皮,你也只能拯救身边一二个人。政府把交易成本弄得很高很高,甚至部分小区一二年都没有一套交易,是为了让市民不了解真实情况,不知道报价已涨上天。


政府厌恶讲真话的“价格发现”。如果你把真话告诉群众,那更是十恶不赦。我们需要的是CCAV。哪怕这也仅能把真相往后掩几年。

三)宏调恶果


2005年,当所有人欢呼宏观调控组合拳时;我们曾经有一个帖子,宏观调控是不是《国Chi》。其主要目的,是为了敛财,而不是降房价。心术不正,害民害国。
2011年,各项恶果一一显现。

宏观调控的第一个问题,是交易成本过高。为了敛税,把交易费率定得非常非常高。这直接导致“交易量”的减少。甚至税率的提高还不能弥补交易量之减少。仅仅2005年当年,上海契税就少收60亿。基层官员怨声载道。而在2009年,政府工作报告内部文档,也同样提到“没有收到预想中的税”。

2005年时候,秀相或许是听了小人蛊惑。以为房地产价格完全是“炒”上去的,频繁地买进卖出,象A股股价一样毫无实料支撑。所以他在房地产费率上采取了一个匪夷所思的税率,约11%。

这样的交易成本,是无论如何无法承受的。直接的后果,是“应税房”急剧萎缩,几乎萎缩至0。你没有看错,是几乎至0。2010年上海市一手平均成交价格260W,而二手平均价格仅只有140W。也就是意味着,除了免税的老公房,几乎没有多少大房子在市场上换手。

中国的古人,是非常聪明的。《契税》的最早说法,起源于周朝。意味着土地买卖契约成立时,所要缴纳的税赋。契税一般定在1~3%。是因为市场只能够承受这样的交易成本。超出了交易就急剧减少。而且契税的古意,是收取了契税,就不再征收其他任何附加税的。

中国目前的交易成本过高,意味着土地市场不留转。在我前一篇《房价没跌,物价飞涨,为什么》中曾经提到,所有的人都是输家。包括税务局都是输家。其实一个聪明的政府,应该把税率约束在1~3%之内。随着交易的增加,总收入反而会翻番。我们一般认为,可以增加10倍。

超高“交易成本”的房价恶果,则是一手房高开,“跳跃式”上涨。
2009年其实政策还算宽松,真正政策收紧是在2010年,随后我们就看见了一个50%,50%啊~~惊人的数字,50%的上涨年。

如果我们深入分析观察,会发现2010的上涨,主要是一手带二手。
2010年的上涨,我们称之为“无阻力上涨”。

其具体的表现,原先一个25000/m的地段,来一个开发商,他就敢开40000。二三百套房子,很短很快的时间内卖完。

随后,不到半个月,隔壁另外一个KFS,他马上就敢卖80000。二三百套房子,也很快销售过半。


再过二个月,河的北边对岸,差得多的地段,差得多的楼盘,对岸的KFS也敢开80000。然后阿猫阿狗都开40000/m,50000/m,60000/m。随便你喊任何一个价格,这个市场没有阻力,只有疯狂。

为什么会这样呢,因为在任何一个商圈内,他都是“垄断”。


譬如本来一个2KM为直径的圆心之中,有1000套二手房在卖。KFS就算是卖新盘,他的价格也不能太离谱。他等于二三百套塞入1000套的大盘子中,价格还得随行就市。而且客人随时可能去买二手。二手业主也随时都可能抛出贵房,换到乡下去。

可是现在“宏观调控”了,跑一个波段,卖出买进一套房子,不仅要交近11%的税,要受第二套房贷款的歧视,甚至还有什么限购令。在2005~2011,一错再错,层层叠码的情况下,二级市场已经变得非常萎缩。整个2KM直径的范围内,可能仅只有50套二手房在挂牌。

300套 VS 50套。再加上广告和宣传。这时候KFS就获得了“垄断”性的力量。他可以随意肆无忌惮地定价,没有卖不到,只有想不到。

更悲惨的是,从目前来看,还是KFS赢了,至少苏州河北岸那个80000/m的楼盘,卖得还不错。

四)难以收手


宏观调控就是加税,百税千税万税。在宏观调控的影响下,发生三大恶果:一手垄断,置换减少,结构脆弱。市场呈现无阻力暴涨暴跌状态,把森林都砍伐光了。


如果针对目前某些舆论媒体的“进一步加强宏观调控”,那只能让事情进一步恶化。哪怕把首付加到70%,贷款利率1.5倍,所得税20%从严征收,又能解决什么呢。难道还真有人相信全国房价都是“炒家”炒上去的。

犟牛头必须扳过来。我们目前需要思索的,不是宏观调控的力度问题,而是“方向性”根本就反掉了。自古治国轻徭薄赋,重税岂能降房价。而且我劝一句,哪怕你就是想敛财,收1~3%的交易成本,交易量增加10倍,只会令库房总收入增加。拔最多的鸡毛而不让鸡叫。

我们目前应该做的,应该是取消2010年调控,取消2009年调控,取消2008年调控。。。。。。。。取消2005年调控。一直回复到2003年的低税状态。首付30%已可。国外都是5%的首付,剩余的25%由保险公司支付。国内还是管得太严,这只会让你买不起房子,而不是平民之福。

中国有句古话,叫“积弊难返”。这十年,留下弊端多多。房地产是一种“易涨难跌”的东西,因为任何一个小业主房东,都不原意把自己的爱屋便宜卖掉。如果隔壁普陀区的房子曾经卖80000/m,会给在小业主心中,留下非常坏的印象。他也会把期望值调到60000/m,房价就很难跌下来。这些都是烂手尾,要下一届收拾的。

哪怕今天就拨乱反正,退到2003年的自由经济状态,轻税低息,鼓励小业主抛盘,市场也需要一二年恢复元气。过去几年中二手交易实在太少,市场没经过洗牌,价格体系混乱不堪,需要大量换筹,这也需要一二年时间。我们一般估计,“方向错了,停下来就是前进”,有些事是政治和面子,真的要反思错误,至少得下一届政府的事。也就是一二年后。再等到收拾残局,又是一二年。

撤销“宏观调控”,大量鼓励二手交易,理顺房地产价格体系。至少得到三四年以后的事。

这段时间内,如果你觉得痛苦,如果你睡不着觉,就把纸条抄下来,每天早晚各看一遍:“因为宏观调控,所以房价飞涨”。


(水库论坛|yevon_ou, 2011年1月27日午)


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