资金的分层（下） #2250

资金的分层（下） #2250

本阵，锋阵和资金替换。

一）风险

接着说一个撩妹的话题。很多人，譬如某久，会向小MM吹嘘自己的“光荣战绩”。

在他的深话传说中，久哥以36%的年率向高利贷借了五十万。
凭这50W元，买了一套深圳几百万的房子。首付，税费，包括月供全部都是借的。
接着故事的结局大圆满。深圳房价暴涨。
空手套白狼，赚了好几百万。
小MM听得二眼星星状。“哇，你好厉害哟。好崇拜你哟”

而另一方面，同样的故事，传到不同人士耳朵中，则是完全相反的解读。
因为“收益”的反面，是“风险”。
你零首付纯搏命，杠杆玩得如此之大。你有没有想过房价下跌怎么办。哪怕不涨，利息也逼死你。
到时候跳楼就是你这种人。

这些故事，传到文科生小编口中，分分钟就是一篇100000+的“深圳楼市泡沫调查”。而且看的人纷纷点头。
同意即使以一个正人君子的角度来看，这也玩得过了。
这样玩法，迟早总是非得崩盘不可。
其实呢，其实这事啥也不代表，纯粹仅仅是久哥泡小MM。
为什么。因为内行看门道。

你说你动用36%的高利贷做首付，那是最劣最劣的十级资金。
可是问题来了，你的1~9级资金呢？去哪里了，去哪里了。

凡人都会优先使用“自有资金”。然后使用“父母资金”。
然后使用“亲朋好友”内圈资金。
迫不得已，才开始使用“外圈资金”。

等你用到36%的资金，说明你“低成本资金”都已经用完了。信用卡都已经干涸，内圈再也借不到钱。
那之前的钱呢，阿久也不像一个花天酒地的人。丫就是个苹果。

所以事实的真相，是你先用1~9级的资金买了九套（虚数）。而楼市实在太赚钱。买了九套你还牙痒痒的，所以动用资源买第十套。

武田信玄有云：“本阵如山，不动如山”
你看似侵略如火的进击，其实是建立在1~9套的“本阵”。你涉及到的仅仅是10%的头寸，并不是在玩命。

但是，这事拿出来吹嘘，是挺有效的。
因为你大可以和MM吹“空手套白狼”“勇者斗恶龙”，斗智斗勇赚了大几百万的事。
而你背后的本阵不动，是不用提的。反正都是套路。

二）头寸

上一次在厦门见lanlanlu医生，网友客气，从龙游开了三个小时车过来。
和lanlanlu聊天中，就说到了“头寸”的问题。

多军往往有一些非常“疯狂”，甚至可以说是光辉灿烂的单子。
类似于办500W的信用卡，买1000W的房子。净赚二三千万。
自有资金为零。
每一张单拿出来，都可以写一本书。在江湖上都是一篇传奇。

可是这些“疯狂”，是基于90%的“本阵”。本阵是不动的，不动如山。

也就是说，因为流动性要求，政府税费，限购限贷等等限制。
大部分时间，你的仓位是不能动的。只能长持。
我们寻找长线蓝筹的增长潜力。“航母舰队”理论。构建扎实的底仓。

而我们的野战部队，流动资金，或者说每一年新筹措的头寸。也许仅仅只能占身家10%左右。
在这样的情况下，就必然使得我们采取更加“激进”的策略。

没错，更加“激进”。
这个激进，是建立在90%头寸极端“保守”的情况下的。

我们往往会采取非常“异想天开”的操作方法，蚂蚁吃大象，刀仔锯大树。蛇吞象咽下非常大的头寸。
包括信用卡空当接龙，零首付，负首付，多层劣后等各手法。

此后，借助于另一个关键词“成本区”。
一般业内定义，成本区140%。

脱离成本区，意味着安全。
每一个人定义的成本区不同。我们的是+40%
涨了40%以上，我们就认为“安全”。脱离成本区，房价再跌也不容易亏本了。

而在实际操作中，我们是“成熟一单，解决一单”。
任何一张单子，可行性分析时你可以“异想天开”，操刀操作时你可以“侵略如火”。
给你10%的流动资金，爱怎么玩都可以。本阵不动。

等你脱离成本区后，我们再开始下一单。[1]

这样，我们每一张单都是极度疯狂的暴利。但是又维系了整体的安全。

同时，也顺带回答了一下社会上的一个疑问。“炒房会破产么”。
自从2003年开始，几乎所有的媒体小编，日盼夜盼做梦的就是“房价大跌，炒房客纷纷跳楼”。
如果你和他说久哥撩妹的故事，小编们更要惊诧纷纷，不崩没天理了。

而事实上呢，实际情况是“90%的保守，10%边缘锋锐”。
你最后的一二笔单子，的确是成本很高，利率很高，风险也很高。但这是“边际效应”。
在冰川底下的，是你的低成本本阵不动如山。

三）替代效应

“资金分层”的另一个含义，则是资金的“替代效应”。
通俗点说，不停用低成本资金，替换掉高成本资金。

好比现在市面上，御用中介紧急打电话给你，出来一套笋盘。
下午五点之前要付100W，锁死房源。
一周之内补齐200W。然后慢慢交易。

“瞬间之内”调度一百万，这个难度就卡死了90%的屌丝。
以快打慢，在实战抢房中用家从来都不是炒家的对手。

可是你“迅速调集资金”，对于自己也是挺内伤吐血的一件事。
因为你可能并没有那么多的自有资金，许多都是向朋友借的。
借得急了，利率会直线上飙。一路突破10%，12%

但是，真实的资金成本，并没有那么高。
“买房”这种事，每一次买的时候你都觉得敲骨吸髓。仿佛把骨髓里的红细胞都吸干了。

可是人的“回血”速度是很快的。
过了半年，一年，谁也不知道具体的故事是怎么讲的。反正，总之，结果，总而言之每户家庭又会攒了几十万。

当你手中回血时，怎样“还款”，其中就有了讲究。
毫无疑问，肯定是先还“利率”最高的。

也就是那些10~12%的债务，是最先被偿还的。9%其次，7%再其次。
越是利率高的债务，越优先偿还。

所以“高息债务”一般都是很短命的。短则一二月时间，最长也不超过二三年。
这段话的意思，在做决策时不妨进取一点。

另一种的策略，则是“定期加按揭”。
因为加按揭有一点的时间限制，就象“献血”一样。人一次只能献血400cc，你不能反复抽，得让休养生息缓几个月再虐。

一般加按揭需要二至三年一次。在这段时间内，你慢慢让债务滋养。
最后一次性用6%的银行贷款替换掉所有债务整合。

四）结语

下一篇讲《炒家的资金成本》#2260，介绍西点联盟。

然后我们会重发《利率与房价的精算法》#2270和《贷款选择的精算法》#2280这二篇。

这二篇，一是说“等额本金和等额本息”的区别精算。
一篇是写“加息”对房价的影响，定量。

“银行贷款卷”都是大大小小的精算法。按次序，这二篇应该是顺着纲目介绍后写的。
但是这二篇写得很早。最初是在2015.3月就写好的。

因为那是很早的早期。水库只有2000多个订阅数。而且还在写《经济学第一定律》《政治学第一定律》等枯燥无聊的学术引言。
而我们是一个公众号。我们需要阅读，我们需要流量。

所以篇幅跳跃着，写了这二篇比较独立的“术”。
独立成篇，庖丁解牛，吸引转发。

一年半之后，按顺序延续写下来，又到了这二篇。也懒得改了。就把原文章发出来。所以语气会有一点不连顺。
致歉。

（yevon_ou@163.com,2016年7月25日暮）
[1]成本区可以不止一套，也可以并发三套，五套。但总而言之10~15%，永远不用全副身家去赌

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