房地产市场的二朵乌云（上）#2520

房地产市场的二朵乌云（上） #2520

未来是算出来的，而不是蒙出来的。

一）理工科

复旦的学生，无疑是极其看不起同济的。[1]
《临高启明》拿起来续看了三四次，终究还是没有能力看下去。强忍着恶心实在受不了。
整本书泛滥着一股浓浓的下贱之气。焕发着肮胀臭味。

为什么，因为在理科学生的视野中。整个世界应该是高度“严谨”的。
牛顿力学是高度精确的，星辰的运行，差一丝一毫都不行。
每一个物理学常量，哪怕精确到小数点后十七八位。能量守恒定律永远成立。

整幢物理学大厦，哪怕只要你能找出一个bug，一个不能自圆其说的地方，一个违背实验结果的地方。
则整幢物理学大厦，都会轰然倒塌。
你就会成为爱因斯坦，会拿诺奖，会立刻尊封为神。

19世纪末期，有所谓的“物理学的二朵乌云”。
这小小的二朵乌云，和理论不符。最终就摧毁了整个牛顿体系。
创立了现代的相对论和量子力学。

所以复旦的学生，看待同济，是极端看不起的。
因为他们的“世界观”有问题。

学理科的学生，高度重视“乌云”。理科生心中的世界观，是一个完整的体系。
而工科生…………让我吐一会槽先；
你确认工科生不是三校生么。

工科生的“世界观”。他们是连不成一个“体系”的。
是东一榔头，西一榔头。造座大桥，搭台机器，单一个项目都是内行。
但是他们的知识，是建立在“小范围”。
最多不超过一座大桥那点距离。只见树木，不见森林。

《临高启明》那本书的错误在于。单看一个项目，无论是书中的建一个钢厂，一个硫酸厂，一个榨糖厂。
他们都干得很好。也很专业。

但是整个临高集团的主线，是高度没有框架的。而且是互相矛盾的。而且是缺乏思辨哲学体系的。
所谓“工程师治国”，之所以被人骂得这么不堪，骂得如此低贱。现在看有道理的。

呃，您可不可以说人话。我不是太明白你的意思。
我的意思就是说；
工科生，知乎，码农，屌丝傻空。
在房产的判断上一错再错。
是因为他们只见树木，不见森林。

二）房产的世界观

研究房地产市场，有二种方法。

一种是事件驱动法；

• “卧槽，这个盘上月卖12000的，这个月就卖18000”了。
• “抢钱么，眼睛一眨就涨了一百万”。
• “我父母毕生积蓄才一百万”
• “钢筋水泥，值几个钱呢”
• “每天打车上班，外环线租房，才花几个钱呢。才不值呢”
• “世上没有只涨不跌的市场”
  

这个就叫“事件驱动法”。他用的是一套房子和“上个月”相比。
往前回溯，最长不超过一年。
向后展望，最长不超过三个月。

然后你发现有+50%的涨幅。顿时就“卧槽”，有泡沫了。
工科生，知乎男，临高粉，马前卒，屌丝码农，归入这一类类型。

而另一种视角，是“模型建模法”。
你看一个小乒乓球弹来弹去。工科生会教你怎样学习“打乒乓”。
他们会告诉你高球如何拦，低球如何挡，扣杀如何接。
捏乒乓球拍的正确姿势。

而一个“理科生”不是这样想的。理科生眼中，不是弹来弹去的乒乓球。而是更为底层的F=ma
所谓刚体运行，更本源是牛顿三定律啊。

你只要知道了速度，动量，角动量。你就可以用牛顿力学，推算出球的落点。
使用高速摄像机，能在0.01秒之内判断出乒乓球的物理参数。
日本人因此研究出了“乒乓机器人”。
秒杀一切奥运冠军。

在过去十六年中，我们连押了十六把大。每一把都猜中了。
在匡扶了社会正义的同时，也为自己赚取了巨额财富。

和很多人抖抖索索的不同。他们的每一把“大与小”，都是赌博，都是50%概率。都是生与死的拼命。

但是我们不同。当我们在下注，下全注，Show hand的同时，我们心里是有底的。
明年的房价，一定是涨的。
这不是猜的。这是“算出来”的。
就好比“乒乓机器人”。我和你打比赛，那是一定赢的。

三）建模

工科生浑浑噩噩。整天只知道之末细节。
只见树木，不见森林。
对于造大桥修机器很在乎，码农抠定很在行。而丝毫不懂社会的宏观规则。
永远吐血“卧槽，又涨了”。

对于理科生来说，他眼中的房地产市场，从来不是“涨了涨了长了”、
“跌了跌了跌了”
“又没猜中又没猜中又没猜中”。

对于理科生来说，他首先要做的第一件事情是“建模”。
建筑一个模型，来描绘我们的现实世界。
这是一个庞大的工程，99.999%的人迈不出这一步。他们也没能力迈出这一步。

到底是什么原因，导致了房价连续十几年的连续十几倍的疯涨。
我们的答案是：“货币”。

抓住了货币这条主线，你就有了钥匙在手。
以后再看看各地市场，耳清目明。顺理成章。
这一切从来都不是“发疯”，“疯涨”，“泡沫”。而是命中注定之事。

就好像我们一直很喜欢用的图片。


“树三观，获新生”。
从T-1更底层的，从F=ma反推乒乓球的落点。

但是“建模”并不是一件很容易的事。
每一次研讨会，都会有人站起来，“谈谈我的看法”。

昨天听了一段463M的深圳炒房群发言。讲了足足一个多小时。
这些人，也对整个房地产市场，有着自己一套“成体系”的看法。
不幸的是。却是彻底完全绝对错误的。

并不是每一个人的世界观，都叫做特仑苏。
真正能称为“科学”的世界观，其要求非常非常之高。至少有以下二点；
1）能解释一切现象
2）不能有任何错误

四）模型的演化

最核心一点，我们认为“房价的涨幅来自于货币的增发”。

这一条定律极强。估计没有太大的错误。
多军们，也是靠着这一条定律，渡过了一个又一个+50%
每当房地产市场疯涨50%，只有多军们坚信着“还有十七八个+50%”。
别人都当我们是神经病。
只有多军相信，完全可以多印几个零。


但是，长远的几十年后，吃顿饭一万円。
小伙伴们野心不止于此，他们还要你解释“更微观”的东西。

更微观的东西，你就不能以“几十年”尺度为单位。
而只能以“几年”尺度为单位。

以“几年”尺度算的话。我们发现“房价”的涨跌并不均匀。
好比北京上海房价都已经涨了几轮，而沈阳、长春的房价纹丝不动。

哪怕一些比较市场经济，城市也颇有活力，例如常州，无锡，其房价也是万年不动。
如果你纯粹以“货币滥发”，这种“微观现象”就没法解释。

所以我们要再加一个解释条款，“水滴现象”。
其意思说，远近亲疏，货币如水。


这一次，东北复苏开发。投资1.6万亿。
“国开行”发行16000亿债券，并且让央行包销。
“国家开发银行”，就可以拿着这笔钱，去东北投资很多很多项目。

目前中国“三大政策性银行”都在北京。这三行不为世人所知，潜伏在水底。
而实际情况，三大行的资产规模，已经超过了整个英国的GDP。
对于这些“印钞机”的钱，它是“诞生”于北京的。

请注意，“诞生”这二个字。再联系一下上图“水滴滴水”的照片。

• 帝都是第一圈。
• 上海，深圳，政治特权城市是第二圈
• 天津，广州，南京，杭州，武汉，成渝是第三圈。
• 地级市第四圈
• 县城乡第五圈
  

其中“内圈”城市不仅获得资金的时间更早，而且力度也最足。
等水波逐渐散波到外圈，力度也小了很多。

因此“京沪深”可以获得额外的加成。所谓的“只有大城市，才有房地产”。
其实这个大城市，更重要指政治“特权”城市。能优先从中央拿钱的城市。

“货币滥发”+“特权城市”，能解释很大范围内的房产现象。
可是小伙伴们还不满意。他们希望“更短期，更微观”。
请注意，“模型”的要求是解释一切现象，没有任何错误。
一朵乌云就可以击倒整座大厦。

第三步阶段，有人提出质疑。“哪怕算上了货币增发，哪怕等待了六七年时间”。
可有些地方就是万年不涨。

具体的譬如开封，驻马店，随州，通辽，怀化，吉首，南阳，吴忠………
甚至还有常州，无锡。

这些城市，经济未必差。人均收入也不低。
可它的房价就是万年不涨，也分享不到“财产性收益”。

于是，理论修正又加了一环，“人口迁徙”。

• “货币滥发”+“特权城市”+“人口迁徙”。
  

房地产是一种“边际效应”很强的市场。
一个城市100套房子，90个用户和110个用户，其结局完全不同。
租金可以差几倍。售价可以差十几倍。

所以，当“人口流出”，导致本地需求完全过剩之后。对于房地产，就是“致命性”打击。
哪怕你物价再翻几倍，也抵不上人口消失对不动产的伤害。

用了三层修正，总算勉勉强强解释了北京的“老破小”要比岳阳的“大别墅”还贵的问题。

五）小结

此后，在微观层面。不同类型的物业，不同地段，不同新旧，会导致房产价格不同。
这些也是需要解释的。
请记住，一个“科学”的理论，是“解释一切现象，没有任何错误”。这是一个非常非常非常高的要求。

为了解释市场的“微观现象”，我们绞尽脑汁又想出了；
《上海楼市的三分天下》
《世界上最好的房型》
《处房情结》

所希冀的，就是希望把一切都包含在“理论”之中。
凡事都可以解释，凡事才都可以预测。

如果发生了“理论”不能解释的事情，就意味着我们无法“推算”，也无法“预测”未来。
这样，我们在下注下一把“押大押小”的时候，就纯粹是赌博了。纯粹50%概率。

这种感觉，很不好。宛如除去了内装甲，行走于非洲危机四伏的大草原。
涉及到数千万资产的输赢。
我们高度关注于“乌云”和理论破绽。因为身家性命，理论就是我们的武器，就是我们的铠甲。

可惜的是，房地产市场始终存在着“二朵乌云”。
这二朵乌云费尽心机也无法用理论解释。
如果这个麻烦不解决，会导致整幢大厦的崩塌。

你看，以上都是引言。写着写着，也已经3500字了。
咱们下篇再说。

（yevon_ou@163.com，2016年9月21日午）


[1]鉴于某些同济朋友的反对，本处可改为“看不起马前卒”。