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关于“重庆管家有限公司”的设想 #F800

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发表于 2018-7-29 17:05:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
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关于“重庆管家有限公司”的设想 #F800

蟹无爪牙,则不可以横行。

一)主场

在炒楼这一行,有一句很有名的话,“过江龙战斗力七折,过海龙战斗力三折”。
因为这里面涉及一个严重的“主场”问题。

很多人一直没有意识到,这一个生我养我哺育我的城市。有多么的重要。
你从小生于斯,长于斯。你的父母亲戚,同学师长,全部都在这个城市。
这就是你的“主场”。

对于主场来说,他有非常多的“加成”。最典型的譬如;
  • 熟悉。整个城市对你就是故乡,每一条街道每一个片区,都知道优劣。
  • 人脉。破限购破限贷,产证加急。每一件事都需要人脉。
  • 时间。最短的出行距离。打波的很贵的。

尤其是时间。如果这里是你的主场的话。你做任何事都很容易。交通的成本,是几乎压缩到零的。

而对于职业炒家,他其实面临一个“客场”的问题。
客场的主要劣势有;
  • 熟悉。重庆我从07年开始累计飞了20次。迄今依然是一个非常陌生的城市。想了解一个城市,除非你住到他当中去。
  • 人脉。缺乏几项最重要的人脉。尤其是贷款中介,装修师傅,出租中介。
  • 时间。在重庆我们往往只能买一手房。而不能象绣花一样看房200套,耐心地挑选笋盘。主要瓶颈就是出差时间。

今天,受水库阿大米的刺激,突发奇想。能不能搞一个“水库重庆管家有限公司”。

二)使命

近期,随着Kai主导的融景城团购逐渐完成。以及重庆天地,珊瑚水岸等几单大项项目陆续收尾。仅仅水库系统,在重庆砸入就超过了一百套。

随着团购的“后续深入”,一些需求也逐渐付出水面。概括来说,主要有以下几项;

1)装修。

团购买入的主要都是毛坯房。趁现在人工材料都不贵,如果业主有意愿的话,为什么不花几万元装修呢。

真便宜,重庆的装修,和上海所谓的“几十万元”绝对不是一个数量级的。
11年我在重庆时,一套90平米(建面)的报价,是30000元人民币。
包工包料,所有事情做完。三万元,苍天啊!

即使考虑到,上海人的装修标准,应该高于重庆水准。
再算上这二年物价上涨。无论如何,115平米(建面)十万元应该足够可以搞定。

2)出租

装修完了,当然是需要出租。每次出租之前,都需要一个小伙子拿钥匙亮房子。
租客如果不稳定,则还要退租,维修,换租客。

这些事不难,但是很繁琐。
最好是能扔给一个人,以后自己就不需要管了。

3)贷款

贷款主要是和银行对接。不过贷款始终是一件很辛苦的体力活。

银行的信贷员,朝南坐惯了。服务态度很差,细心更是厥无。
往往复复的退件,来回的扯皮,“并发式”购买的控制。
这些都是体力活。

这个时候,如果有人可以“拉”你一把。
你只要提供了基础的资料,他可以帮你预审。可以帮你和银行沟通。
如果有需要花体字的地方,他可以帮你提供专业服务。

则贷款大大省力。这份职能也是有用的。

三)生意

目前融景城团购约60套,重庆翠湖天地约20套,此外散户还有20套。至少已有100套。
如果我们之后再有二个团购项目的话,很容易达到200套的规模。

在我们的构思中,我们需要一个“重庆管家服务管理有限公司”。他能够和“团购”“上海炒房团”完美对接。并成为我们在重庆主场的延伸。
螃蟹失去爪牙,则无法横行。

这家管家公司,提供以下服务;
1)装修监理。收费5K。

纯粹的监理功能。包工包料另算。监理的作用,是使得主人不用再飞重庆,而直接可以拿到成品。

因为我们买的楼盘和户型,高度集中。我们完全可以靠“西点”团队,出几份图纸。统一设计,统一装修,统一风格。
材料大批量采购,装修工人也比较容易学习经验。保证工期。

“凤变冰”每一个业主,将仅限于提出一个要求。在装修的末期,提出一下个性化发光发彩的元素。以最大化的节约成本。

2)贷款辅助。收费2K。

手把手帮助你申请贷款。在资料齐全,资格基本符合的基础上,代理办理流程。节约业主的精力。

此项收费,不包括“解药单”。凡是鹤顶红,断肠草,五步散,费用另行计算。

3)房租出租。收费1K

和其他所有中介一样,收取35%的佣金

4)房屋跟进。收费50元/套/月

这是一般人都不知道的费用。但是对职业炒家却是耳熟能详的一笔费用。

主要包括但不限于换灯泡,修马桶,补交水电费,有线电视,物业管理费。楼上楼下扯皮。
以及最重要的:检查有没有忘记收房租。多军常常有七八个月,整套房子都忘记地址在哪的事。

租客如果退租,35%的中介费另算。这50元仅是跟进的“甲方代表”费用。

在上海,这笔钱标准一般是100元/套/月。好比你有50套房子,请一个助理专门跟进。一个月的工资就是5000元/月。
重庆假设比上海便宜,50元/套/月。注意:本费用有上涨余地。

好吧,我们计算一下。
5K+2K+1K+50*12,乘以100套。妥妥的年薪百万啊

四)人力资源

虽然名义上有一百万元的收入。但是这些事,一个人是做不完的。

因为收入的大头,近50W是“装修监理”费用。
监理这种事,一个人管头管脚肯定不够。一般是一个人去建材市场,大采购。
一个人在工地,检查货品质量。
一个人楼上楼下的跑,一间间查看过去。

我觉得如果要把100套房子的监理全部做得好,三到四个人是必须的。

而此后,业务模式并不是持续的。
因为“装修监理”是一次性的。当一套房子装修完毕,租客入住。则其98%的事情已经做完。
剩下的跟进,收收房租交水电费。其实需要的精力很少。

如果在前期需要四个人手的话。
到了后期,维护100~200套房子,有二个人全职跟进就足够了。
当然收入也降了下来。

即使我们在2017~2018年可以再搞几次团购。再堆积一二百套房源。
但是我们需要看到,“装修监理”这行活终究是会做完的。这是一个矿会挖光的行业。

因此我们需要的是1~2个人的核心团队,再加一二个辅助助手。

五)人才

对于“重庆管家服务有限公司”,其员工需要怎样的素质呢。

最主要一条,是“靠谱”。
事情并不难。甚至可以说,所有的业务,全部都是从上海传过来的。根本不需要拉销售。

我们会给你所有订单,所有食量。甚至还有手把手的教。你不需要担心创新和挑战。
但是你做事要“靠谱”。

靠谱这件事,本身就是要求十分之高。非常非常难得。
人中龙凤才会有的素质。

你想,装修如果墙上有裂缝,瓷砖没有对齐,水泥有裂缝。
业主会有多么的愤怒呢。

“贷款中介”这种活,本身就令人郁闷。细致而繁琐。
而如果同样的活,你要重复做上100次,做上100套。你会不会发疯,会不会抓狂。

100套房子需要跟进。每一套房子,业主都会打电话给你。
光在手机通讯录里面,输入100个名字,就是个不小的工程。
而且每一个都是爷。每一个都是差使你办事。
中国能具有“管家精神”的。我觉得我们的国民性中没有这样的血缘基础。

对于人选而言。这个人要懂装修,懂贷款,懂地产。
不懂也不要紧,关键是人品。
所有知识,我都可以教你。象手把手一样,把这个助理带出来。把这个徒弟带出来。

六)结语

最近的一轮融景城团购,60套我没有参与。
20套翠湖也没有参与。
20套杂七杂八的白象街,融御,时代豪庭,珊瑚水岸,我也都没有参与。
后面100套团购估计也腾不出手参与。

所以呢,俺一套也没有。
整件事和我无关。
你想那么多干嘛呢,纯一个话痨。洗洗睡吧。

(yevon_ou@163.com,2016年11月25日晚)


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