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上海楼市的三分天下 #250

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发表于 2018-7-28 11:32:34 | 显示全部楼层 |阅读模式

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上海楼市的三分天下 #250


上海的房地产市场,是严格地分割割裂成三个独立的,互相矛盾的市场。
彼此的口味喜好,价值体系,完全不同。

当二波人擦肩而过时,互相看了一眼对方的房子,“垃圾”。

一)血脉与文明

上海的房地产市场,是严格地分割割裂成三个市场的。它们是:“本地人,外地人,外国人”。

在本篇#250之前,我们用了大量的篇幅,来介绍Marketing(210~240)。
那是因为,只有具备了Marketing的基础概念,你才能更好的看懂看明白这个章节。

“绝对价值”这件东西并不存在,1000个人眼中有1000个哈姆雷特。一件艺术品之所以值钱,并不是它本身的画法笔锋多么牛强。而是因为有人喜欢它,并愿意为之付费。

在Calgary Museum中,讲到印第安文明时,引用了一句话:“我们只会捍卫那些我们钟爱的,我们只会钟爱那些我们了解的,我们只会了解那些我们熟悉的”。

一个太阳神的雕像,在印第安部落中可能是无价之宝。而在欧洲白人眼中,只不过是一块木头。
当欧洲人把印第安人杀光,当再没有一个继承人。太阳神雕像的价值一落千丈,随随便便就扔在博物馆遗址里。

中华民族曾经创造了灿烂辉煌的文明。可我们文明的价值,流淌在华夏儿女的血脉之中。
“清明上河图”“春江花月夜”,一旦中国人被杀光,这些文明的价值就再也没有人懂得欣赏。而只能流落到考古学者的故纸纪念堆里。

中国政府一直没让国民知道的事,在很长的时间内,中国的艺术品,中国画根本不值钱。很多名家的作品,甚至明清的真迹,在欧美市场只能拍卖出200美金。
而在最近的十几年内,中国艺术品价值扶摇直上。由西洋油画的几百分之一,上升到几分之一。
其背后,是中国国民的崛起,以及中国买家的钱包的实力。

扯得远了,回到我们最初的话题。所谓“价值”,这其实是一件很主观的事情。而不是马克思主义所谓的客观的内蕴的价值
一套房子值多少钱,关键看它背后喜欢它的那个人。以及这个族群的实力和兴衰。

很不幸,目前的上海房地产市场,真实是分裂割裂成三批人,三种价值观。
三股势力此消彼长。

二)大城市的特殊性

上海的房地产市场,严格地分割成三个独立市场,“本地人,外地人,外国人”。

凡是不涉及这一点的房地产分析,那么他大体上就是错的。
真正令我惊讶的,是我们见多了天马行空的“大师论道”,动不动跌30~50%的,可就是没一个人说过楼市的微观结构。

“本地人,外地人,外国人”这样的三维结构,是只有特大城市才有的。
严格地说,全国只有2.5个城市,是真正具有三维结构的。

只有北京和上海,才具有成规模的“外国人”影响力。其中北京是首都,上海是经济中心。
只有在省会城市,或者副省级计划单列市,才会有“外地人”这回事,二维。
到了内地三四线城市,它只有“本地人”一个类别。

看似很简单的道理。可是在实务分析中,却会遇到非常大的麻烦。
譬如说“房租”。
目前所有对租金回报比的分析,基本上都是错误的。只有“外国人”存在的地方,才有高房租。月租30000~50000RMB以上阶层,客户几乎全是外国人。

所以你去同样很高大上的一个地方,例如南京,南京星河湾一套房子1000多万,你再要找租客,租金回报就完全不能和上海比了。
因为只有“上海北京”,才有外国人这个消费群体。你同样GDP的城市,同样高档的房屋,客户群可能1/10都不到。

而本地人呢,本地人不租房。
你只有本地人的城市,譬如上饶。你再好的房子,都是没有租金收益的。因为本地人不需要租房。
你这个城市没有外国人。就只有Low End的一些民工宿舍可以做做。

对于房地产市场,Marketing分类这是一个巨大的话题。我们可能要花费十章以上的篇幅,才能把整个道理讲清楚。
本篇仅仅是一个总纲,先启一个介绍开头。

三)实力的此消彼长

大约在2003年时,全上海最贵的板块,最贵的房子是哪一处。
这个问题大概已经很少有人答得出,猜得出。

答案是镇宁路板块。
其大致的位置,是在静安与长宁的交界处。标志性楼盘是东方剑桥,东方雅苑,嘉里华庭等等。

在2003年时,南卢湾房价基本都是6000以下,大热点的徐家汇刚刚冲向10000,浦东联洋根本不入流4000~5000。川沙唐镇是无人区。
而镇宁路的房价是14000。

十几年以后,今天镇宁路的房价大约是70000~90000/m,他虽然仍然是高档奢华之处,但已绝对不是遥遥在上。

为什么会发生这种情况呢。
因为镇宁路的主要买家,主要客户目标群,是“海外老华侨”。
而老华侨是怎样一批人呢,是昨日黄花,日暮西山,逐渐被扫进历史的尘埃堆中去。
在过去15年中,中国CHINA才是全球发展最快的经济体。按数字GDP增长三十倍左右。

土著们的收入都上去了,所以土著聚集地闸北,普陀可以涨。
而以老华侨为主要目标,主要客户群的板块则增长乏力。

这个道理同样可以解释古北、碧云的前世今生。我们会在之后的篇幅中逐步展开解释。

四)存量与增量

外来人口是这样一种角色,他们在质量上超过上海的普通市民,在数量上超过上海的本土精英
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外地人 < 上海人 < 外来精英 < 上海精英

如果我们要列一个不等式,大致可以得出以上顺序。

上海是全国最繁荣发达的一个省。就总体素质而言,上海人超过内陆的任何一个省份。
可是你要把“上海人”和“外来人口”放在一起看,又不能看了。

因为能漂洋过海,到异国他乡做移民第一代的,无一不是最优秀的人。
只有在整个村庄,整个县城,整个内陆省份最棒的那些人,才会外出打工,才会人口移动,才会来大城市定居。
等于这群人是“外省精英”。

他们在平均素质上,超过了上海本地人。
而在数量上,超过了上海精英。
“上海精英”其实是很恐怖的一群人,他们不仅比移民有更好的组织资源,而且有时候智慧和疯狂都不遑多让。他们唯一的缺点,是人数太少了。
毕竟1000个人产生一个精英。上海一千万人中产生的精英,实在无力与内陆18省庞大的人口基数抗衡。

按照官方的人口统计数据,上海目前大约有1400W土著和900W外来移民。
可是,你别忘了,外来移民基本上都是18~60岁之间的适龄劳动人口。而土著还要包含老弱残幼。

在工作岗位领域,劳动力人口早已经是50%:50%比例。在新增婴儿人口,土著或许还要输掉49%。

言归正传,说回房地产市场。
土著的人口虽然众多,但土著是不需要买房子的!
或者说,土著只有十分微弱,每年约+1平米的“改善需求”。

而外来人口,则有赤裸裸的每人35平米的“居住需求”。
外来人口虽然仍在人数上居于劣势,可是在购房的需求上,他们是绝对的大头,占了75%的需求以上。

所以在新开盘楼盘设计中,必须充分考虑到YP们的想法。甚至整个设计就是围绕着YP们做的。
以致在房地产市场,YP的呼声占了绝对大数。让人以为地球就是围绕着他们的审美观运转的。

而一旦房子售出,成为二手房。你就进入了存量市场。
上海的存量市场,一般认为有7亿平米。每年2000W新增供应,宛如一滴小水滴。
在存量市场,你就是和这7亿平米进行着博弈。
游戏规则完全不同。甚至你就成了小众群体。

增量和存量,这是完全不同的二套玩法。本篇是纲目,之后会有详细的篇幅展开。

五)市场的进一步细分

市场还可以进一步细分,至少可以再分出六个小类。

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对于外地人,在其内部至少还可以细分出:
  • 土豪,温州商人
  • 屌丝,大学生白领
  • 民工,初中以下文化

在外地人共同的特性之下,这三种人群,又再有巨大的不同。
根据各个群体重要性的不同,我们会逐步展开分析。

当然,下二篇我们首先会分析最重要,也是我们最熟悉的群体:
  • 屌丝小白领

yevon_ou@163.com,2015年9月21日夜)


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