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世界上最好的房型 #430

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发表于 2018-7-26 14:35:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
世界上最好的房型 #430 01.jpg
世界上最好的房型 #430

今天突然想到了聊房型的话题,因为看到一篇写得很好的文章。


同时,也因为在篱笆网见到了一句很雷人的话。

一)老公房的争论

上午闲逛篱笆网,继续那个很奇葩的帖子《市区4,5十平的老公房买来以后很难脱手的》,看着看着,突然某人跑上来大吼一句:
老公房为什么不值钱,因为他的房型设计不合理”,房型老旧。
顿时被雷得内嫩外焦。吐血三升。倒地不起,呕血成河。

篱笆网的组成份子,基本以一群90后无脑盲流为主。其具体表现为低学历,低收入,低见识。
本身那个老公房的帖子,就已经是很奇葩的帖子。但居然会有人跳出来说“老公房,房型不合理”,又一次刷新了智商的下限。

在某些人眼里看来,房型是一种很High Tech的东西。随着时间的推移,他会升级成1.0,2.0,3.0,4.0,每一代WindowsXP都远远超过前辈。
那么我们倒要问你。“女人的裙子,哪一款最为先进”。

女人的裙子,每一年都要出新品。每一年都会有春夏秋冬装,Spring New Arrival
那么,女装“进化”到今天,哪一款才是终极科技款,才是最最最先进时髦的款式,美中最美的极美?

答案是没有。
女装其实并不是一个“换代”的产品。女装仅仅是口味的不同。
今年流行格子衫,明天流行长条。
后年流行星星,再下一年流行繁花。

其实你想一想就知道,一共就这些三维尺寸。这么多年,这么多时装设计师,所有能变的花样都变过了。
FashionDesign本身并不是一件很高科技的活。只不过每一季的潮流口味在变罢了。

同样道理,画图纸呢。
一室一厅的房子,你还能有多少变化?
今天的老公房,略末已经是最好的房型。他各方面的精简已经做到了极致。

二)宋家泰的房型

接着我们看到了宋家泰的这篇文章。这文章很长,估计大概有12000字左右。我把他放在了2F。建议大家都先看一下,看完了再继续看分析。

这篇文章的大致内容,是说虎哥设计了一个房型。
然后宋家泰拿去给8个朋友看,八个人都说不行。所以这文案就被秒杀了,宋本人也是持否定意见。

说实在的,我挺喜欢这个房型的(白色虎哥这个)。因为它满足了我的几个需求:
1)主卧占到总面积40%以上
2)弱化客厅
3)弱化次卧
4)进一步强化主卧(带书房,带衣帽间,带小阳台)
而后来宋本人手绘一张,黄色那张,却是很屌丝的。

“主卧占总面积40%以上”,这是一种新奇的提法。让人整体眼前一亮。
我觉得这个提法非常好,甚至可以作为以后豪宅的标准。

譬如某人住的房子,主卧有二层楼。上次邀请篱笆美女版主KEKEJJ来做客。
KK姐姐酸溜溜地说:“小二房多大啊,十几个人聚会别挤不下”。
答:“不大,300平米不到”。

KEKEJJ吃了一惊。顿时就不说话了。但的确是没说谎呀,楼上二层就一个卧室。

再譬如说某人现租的房子。有一条半长的过道。
然后再穿过一个长长的过道。宽2米,长要接近6米。几乎就象酒店长廊一样,要穿过整个完整的长廊,才能到达主卧。
这一块的面积,如果换算成房价,价值200W元以上。
而这块面积是完全没有任何作用的。就是走道,而且是特别宽的走道。宽度达2米的走道。

这样的设计,家里人都说好。包括60岁的奶奶都说好,赞不绝口。家里人喜欢就行了。
而这样的房型,几乎肯定一定绝对不会在Mass Market大众市场出现。千夫所指,骂都骂死了。你KFS不是脑残么。

我们翻翻世面上“主流”的房型设计。他讲究的是什么。
讲究的是“动线”。(百度搜:动线)
其具体定义是,从每一个房门到每一个房门,连线越密集,房型越合理,房型越上佳。

“动线”背后的经济学意义是什么呢。就是交通密集,就是“省面积”呀!

毫无疑问,我们接触到的妖魔鬼怪的房子,按照“主流”设计师的说法,是非常悖狂的。
而市面上卖的泛泛房子,俺又看不上眼。
这是怎么回事呢。

三)屌丝的世界

得屌丝者得天下。
屌丝占我们社会人口比例,如果不是99.99%,至少也是99%。

Marketing上有一条很重要的原则,“什么样的产品,卖给什么样的人”。
你卖松茸牛排,自然不能和黄焖鸡烧饭一样的规则。
你想卖松茸牛排,就得选个五星级酒店。用亮逞逞的锅子,装特别小的份量。然后在碟子没冷之前端上桌。
而如果你卖黄焖鸡饭,只要大口大口饭就够了。最好咖喱多加点。

同样的道理,虎哥的那个设计图,其实他是卖给富人阶级。
富人不需要“大客厅小卧室”,简直是放屁。
富人不需要在客厅里招待客人。客厅没有社交功能。
如果你一定要设计客厅,那也得三个六米。六米宽、六米深、六米高

相反的,富人需要巨大的自我空间。
因为生活到了这个档次,“自我满足”而不是服侍他人,已经到了极高的需求。
所以主卧会非常地大。甚至大到门一关,里面就是另一个天地,有十七八间的地步。
你想象一下都教授那个书房吧。

次卧会很小。没有任何客人有资格留宿在家。如果有,那也仅仅是保姆阿姨。
厨房不需要考虑合并分开,你完全可以做二个厨房。

虎哥那个设计图,其实他已经站到了“富人房”的边缘。隐隐约约有那么一点模糊的概念。但是又没全通透。
他最终设计的尺寸是160平米。这是一个很尴尬的定位。也是他失败的原因。豪宅是什么,豪宅就是二房260平米。

而相对来说,宋家泰的定位就非常清晰。“屌丝”
造给屌丝,卖给DS。
所以他不希望产品有大的变动,不希望有新的品味。工业化流水线最好。120平米做三房,89平米做四房,“动线”越密集越好。
宋是对的。他也是最务实,最有希望活下来的。因为这个社会,本来就是99%的屌丝。

四)时代之变迁

什么是最美的衣裳。这个问题不好答。

因为对于不同的女人。它有不同的回答。
对于公司高层高管,最好深蓝黑色,显得稳重沉闷。
对于中级干部,可以裁剪得体,但一定不能抢了老板的风头。
只有底层员工,和完全没有工作的小姑娘,才能够穿得花花绿绿的。

另外,工作日和休息日,外出远足和喜宴聚会,着装要求又各不同。概括来说:“不同的衣服适合不同的场合”。
同样的道理,也适合房型。

什么样的房型才是好房型。
不同的人,贫富差异作息差异,其钟爱的房型完全不同。

穷人又要面子又撑场子。钟意要“大客厅小卧室”。尽量显得自己房间很大。而一切能节省面积的地方,则尽可能的节省。得房率高高高。
对于中产白领,120二房135三房,中规中矩即可。
对于“虎哥”,我猜想他可能是不上班的自由人士。所以特别看重卧室。宅男整天待在家里的时间也比较多。
对于某些变态人士,咳咳,我就不展开了。

所以开发商不会犯错误。
商人冷酷,但却实际。“虎哥”的图纸永远也不会变成现实。但宋家泰的会。
KFS造一幢楼时,三房多少套,二房多少套,边套中间套各多少。总价单价在哪个区间,这都是经过严格的市场调研的。

KFS卖给你的,一定是你最喜欢最适合的房型。不一定是最美的,但肯定是你会掏钱的。
房型无好坏,只有适合。

五)炒楼客的房型

KFS不会犯错。他们卖给你的,永远是当季最对路最畅销的户型。针对当年的市场需求而开发。
但是“买家”会犯错。

2003年SARS之后,香港楼市开始复苏。
但是复苏的步伐,很不均衡。
在2003~2014年这十年复苏步伐中,涨得最快的,是大面积豪宅。尤其是2000尺以上大户型。几乎翻了10倍。

涨幅其次的,是三房。4倍平均涨幅。
而较慢的,是二房。3倍不到。
涨得最慢的,是400尺以下旧楼。最差的甚至不到一倍。

而是1995~1997楼市狂潮之中,这行情几乎是反过来的。
1995~1997当时最好卖的,是二房。也就是“夫妻+小孩”刚需盘。
三房远远比二房交易清淡。而且单价也低。
至于大宅豪宅,热度就更少了。

造成这种差异的原因,在于“动力”不同。
1995~1997那一波,买房的主要是“刚需”。俗称上车客。他们最紧需的是有套房子。小点窄点不要紧。
而2003~2014那一波,香港买房是“换房客”+大陆买房“豪客”。

对于香港人来说,2003~2014他们是换房子。抛掉了二房改三房。
于是他们推高了三房价格。

还压低了二房价格。
KFS不会犯错。KFS卖房子是一次性的。他卖给了你,就转移到你的手中了。
但是“买家”会犯错。

你买的时候,是“二房”最热的时候。你为此房型付出了最高的单价。
你卖的时候,是“二房”最冷的时候。大家都在抛售,价格抛压最沉重的时候。

房型如时装。
随着时代的变迁,对房型的评价和品味也会不断改变。
好房型会变差房型,差房型会变好房型

及早准备,预见与分析,才是炒楼客生存的基础。

yevon_ou@163.com,2014年11月12日晨)


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