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炒房客的流派(八)----失败者#520

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发表于 2018-7-26 11:40:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
炒房客的流派(八)----失败者 #520 01.jpg
炒房客的流派(八)----失败者 #520


Q:为什么没有豪宅别墅流。
A:亏钱有流派么?

一)贵妇

前二天,一个贵妇追着我满世界的骂。
如果Singlish不是太退化的话,她的意思大致是这样的:

“我朋友房子海德公园,那是富丽堂皇Royal气派,你哪比得上”。
“我买房子一定汤臣一品,No.1才是高大上”。
“呸,你那些贫民窟老破小。姐姐根本踏足不进去。一口水喷在屏幕上”。
我冷冷地看了她三秒钟,“你是娼妇么”。

你是娼妇么。你这辈子赚过钱么。
不知道是你老爸牛还是你老公牛,你本人这辈子赚过钱么。
你这辈子除了花钱,你懂得怎么赚钱么。

这个姐姐的本事,就是劈着叉跨着腰,指着那里骂:“姐姐的房子比你好”。
花钱的事谁不会
我们是在比谁的房子更好么。大小姐脾气谁不会。

我们是在比谁的房子“能升值”。
在过去五年,英镑的汇率跌了有近40%,而海德公园的房子还涨不到40%。
你去买,那不是豪宅。那是耻辱。
你不是贵妇,你是娼妓。

天底下“亏钱”的方式千千万,你随心所欲去做一件事情,99.999%的概率是亏钱。
而要赚钱的事情,则是千难万难
你要经过精密的计算,耐心的等待,吃别人几倍的苦,还要一点点运气,才能赚一二百万的钱。

所以我们要经手赚一套房子,那是百折千难。要千锤百炼精密计算,还要运气很好抢到笋盘,最后还被政府的税收剥一层皮。
只有最无知的蠢女人,才会觉得自己最聪明。无知者最自信。
贵妇在任何时候都是接最后一棒的。

二)贵妇流

为什么我们说了炒楼的好几个流派,可是从来没有人说过“豪宅别墅流”,甚至也没有“仁恒万科流”。
因为这些流派不赚钱,买别墅不赚钱,买豪宅不赚钱,买仁恒倒赔要亏钱。

凡是说到“香港房地产”泡沫时,很多人喜欢举一个“阿B哥”钟镇涛的故事。
文科生小编媒体,一而再,再而三地喜欢用钟镇涛的故事,吓阻警告各位:
  • 房产是要大跌的,
  • 炒楼是要破产的,
  • 阿B哥是要讨饭的。

可是,这反映了中国文科生小编的不严谨,浮躁,游于表面。
阿B哥究竟是怎么破产的。这故事要读下去才有续集。

严格地说,阿B哥一共只买了4套房子。花了1.5亿。而此后六个月就跌掉了一半。
他本人几乎没付什么首付,于是立即被打成负资产。
四套中有二套是别墅,全部都是一手豪宅CEO盘。

问题的关键,你本来是一个唱歌的,你来炒什么楼呢。
而且还玩得这么大,冒冒失失一头300斤的大肥猪冲进来。
他是“贵妇流”典型牺牲者。
而这一切的背后,则是他的老婆:章小蕙

和所有的贵妇一样,他买的是“最贵的房子”,而不是“最升值的房子”。
这二者是有巨大区别的;
最升值的房子,往往是破破烂烂被低估可改造的房子。
最贵的房子,通常是一手精装品牌CEO豪宅别墅,食人草专门吞咽贵妇的。

如果阿B哥是一个严谨有经验的炒房客,他根本不会这么惨。甚至说,只要他是几大流派之一,即使香港楼市崩溃,都损伤不了他太深。
如果阿B哥买的是老公房,四百呎贫民窟。
底层低端的房产,几乎没有价格下跌的空间。即使房价跌,他仍然可以收租,靠5%的租金维持回报。

如果阿B哥买的是“二手笋盘”,他也不会破产。楼市跌掉三年,则他刚到成本。

而钟镇涛买的是什么,是“一手豪宅CEO别墅”,半亿别墅。
这样的别墅物业,本身价值就极度高估。高毛利产品,像Hermes包包一样,卖掉一个店里都要开庆功宴。
他又是一个完全不懂炒房的外行,当他买入之时,价格或许就远远“高于”平均行情。至少肯定是远远“高于”同地段二手房一大截。
而这一切的背后,则是女人:章小蕙。

在这个世界上,从来不存在“贵妇流”。
炒楼是一种工作,是一个职业。是一门高度学识,勤奋,勇敢和狡诈并存的行业。
炒楼,让女人走开。

三)其他失败的流派

a)仁恒滨江的价格,今天已经和联洋屌丝盘天安花园差不多。
“仁恒万科流”不能碰,仁恒出品,必属垃圾。
包括最近开盘的仁恒公园世纪,坑死一大堆人。

b)“旅游地产”不能碰。
任何的旅游地产都不能碰。包括国内的,美国的,三亚的,湾区的,大堡礁的,百慕大的,马尔代夫…………
滑雪场,度假村,温泉屋,散售酒店,海滨别墅…………
任何旅游地产都不能碰。哪怕他们看上去如此美丽,如此景色动人。

因为旅游地产,几乎是完全没有二手市场。
无论你买来多么精致,多么昂贵,他们几乎永远是卖不出去的。没有买家。
为什么;
只有大城市,才有房地产。

在旅游地产门口,根本没有晃来晃去的潜在客户。也没有存活下来的中介店。
这是一项死资产。

c)分割商铺不能碰。

房地产市场,向来有“金银铜铁”的说法。
其中金是商铺,银是写字楼,铜是住宅,铁是厂房。

但是,金商铺,绝对不意味着投资商铺的回报率高。很多人是被这一句话坑到死的,以为金子就一定比黄铜值钱。以为“买商铺才是高手”。
金商铺,铜住宅,只不过说二者的玩法和逻辑不同罢了。

就中国的实际情况而言,商铺的回报率远远低于住宅。我们甚至都没听说过几个买商铺而赚钱的例子。
而商铺之中,“分割式小商铺”又是坑中之坑。
上海市政府从2004年之后,规定禁止“55平米以下”小商铺立项,免得坑死人。

如果说独立商铺还有三分活路,则分割小商铺是100%死路。

d)军产房不能碰。
理论上,军产房不能买卖。
实务上,如果你买了,房价跌了->买卖有效。房价涨了->买卖无效。

e)农村小产权
同上。比军人略好。

四)流派终结者

我们用了八篇的篇幅,来讲炒楼多军的各种流派。
某一些经验丰富的热心小白,已经在不停点头了,“学习了”“长知识啊”“谢谢啊”。

而一些更富有总结精神的小白,则是提出了问句:
“按照你的说法,最有效率的炒楼模式,应该是:
  • 较低的药单价格买入房子
  • 立刻改装成法租民宿流出租,获取尽可能大的租金回报
  • 以高的租金和颜值为估价基础,将物业套现,回笼资金扩大规模
  • 引入A轮,B轮天使投资者,扩大规模争取上市

这样滚动操作,5万变10万,10万变20万,20万变100万,100万变500万。
三年做出2000万利润。
然后以200倍估值“创业板”上市。顺便念念佛经,给自己打打鸡血,以疯魔流激励人生。
Nasdaq敲钟,十亿富豪。这就是铺就的大道奋斗人生。对不对”:-D

呃,我们花了这么多的心血,写了这么多的流派。
你看到我们写“干货”了么。
真正的干货,是法租流如何在细腻的角落,瞬间打动老外。让他们有家乡的感觉。
真正的干货,是民宿流如何吸引客源,尽量满租。
真正的干货,是药单流如何解药。五重抵押证怎样解开。
真正的干货,是二房东如何获取低价房源,这才是利润保证。

你看到我们写了“干货”了么。
“炒房客的流派”,虽然写了八篇,但其实都是泛泛而谈。每一篇仅一二千字,最多介绍了一下流派的大致概貌,运行轨迹。对于内功心法只字未提,对于如何“追逐优秀”也是只字未提。

我们写这八篇泛泛而谈的“流派”,仅谈介绍而不谈细节,其实,只是为了引出下面这一句话:

“各位,以上诸多流派,
全部都是错误的!”


(下篇再讲)
yevon_ou@163.com,2015年11月19日子夜)


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