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炒房客的流派(六七)---- 疯魔流和转租流 #510

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发表于 2018-7-26 11:30:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
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炒房客的流派(六七)---- 疯魔流和转租流 #510


在之前的文献中我们说到了,想要获取更高的回报:
  • “法租民宿流”可以将租金提高200~300%
  • 药单流可以将房价降低至60~70%
  • 周转流专注于提高周转率

现在问题来了,我们能否将回报再提高一点,赚得更多一点?
答案是可以的:疯魔流

一)疯魔流

疯魔流是什么,疯魔流就是你的“行动点数”。

玩过《三国志》游戏的朋友都知道,行动点数是什么。好比你这个月的“总行动力”是37点,灌溉农田是4点,训练士兵是5点,挖掘人才是6点,锻造武器是10点。
这样几个指令一加,你这37点就用完了。每个月只能灌溉几块农田。

所谓“行动点数”,就是指你的主观能动能力。
好了,现在如果给你74点的行动力,请问会怎样。
答案是刘备的势力,会像打了鸡血一样急剧膨胀,攻占54座城池通关。

“疯魔流”指的是一种精神。一种每天有48小时的精神。
很喜欢负能量的一句名言,“绝大多数人努力程度之低,根本谈不上拼天赋”。

对于我们这个社会上99%的人,命运中的所有奋斗,大概从“高考放榜”那一天之后就已经结束。
从此之后,他们再也不学习,再也不进步。

绝大多数人口,尤其是北方人,东北人,他们的理想就是进了国企,进了铁饭碗,然后在一个“年复一年”不断重复的工作中,永远也不要动脑。
譬如会计,譬如HR培训师,譬如R&R[1],譬如机关里的资料审核员。

如果你和他们讲刘强东挖空心思卖光盘,求伯君几次创业换方向,褚时健八十岁卖橙子-------他们是不能理解的。
在他们的脑颅中,大脑已经生锈,血管已经堵塞,18岁之后激情就再没有燃烧过。
这样的人,就是一群“行动点数”只有10点的人。

二)神啊,再赐我一点时间

对于真正想进步的人,时间是永远不够的。
不知道多少人还有这种体会,当你打第一份工时,向苍天呼喊说“神啊,请再多给我一点时间”。

一天24个小时是绝对不够的。尤其是吃饭睡觉又占去了一大块。
当一个新的领域,新的天地向你打开。
当你做了第一笔单子赚了20W,一个全新的赚钱模式向你开放。
当你只要去做,你能赚N个20W。

这时候,时间是绝对不够的,每一天最好能有48小时。
你只觉得浑身的血液都在燃烧,每一天都在奔跑,新的知识新的养分新的商机新的钞票,尽情地大口吞噬。

所以“疯魔流”还不如说是一个鸡血流派。
只要你开始对自己高要求,发光发亮。
别人二年炒一套房子,你一年可以做4套单子。能拼能冲能干,“心力”爆棚。

三)疯魔流之邪途

疯魔流有一个邪路,我们希望各位不要算在水库头上。

譬如深圳有一个流派,可以称之为“邪恶疯魔流”。
这个流派的做法是什么呢,他们基于一个原理:“既然炒房是赚钱的,我们就拼命炒”。

在之后的文献中,我们会说到,炒楼这一行,平均年化回报24%大致还是有的。
但是在“邪恶疯魔流”手中呢,就变成了“只要36%以下的资金我都敢借”。

只要月息3%以下资金都敢借。
如果你想扩大规模,别人买1套房子,你买2套房子,未来买4套8套房子。
则你需要的“本金”也增加一倍。
“邪恶疯魔流”就是高利贷借本金去炒楼的一种流派。

最有趣的是,从理论上,这个流派还是完全正确的。
因为过去十五年,乃至未来二三年的实际情况,炒楼的确是有24%的回报。
考虑到利息加权,你最终边际利率借到36%,你仍然是有钱赚的。

也就是在“大牛市”中;
这种不惜一切,不顾一切,拼命借所有能借到的钱,亡命一样地扩张模式,反而是最赚钱的。是所有流派中回报率最高的一种。

但是,做人做事做生意,毕竟不可以玩命。
“水库论坛”的创始人基本都是上海多军。沪派江浙,和广东人的风格还是很大不同的。

那什么样的几率可以博呢。按照期货标准交易守则“赢三博一”,也就是胜率:负率是3:1的时候,才可以下单。
所以上海多军能接受的加权资金利率是8%,上海人始终是很保守的。

“邪恶疯魔流”指的是一种完全不顾成本,不顾风险,用命去博,疯狂扩张的流派。
在大牛市中,这个流派赚得最多。
但我们还是希望和他们划清界限。真的有一天,你们别说是“水库传人”出来的。您还是说金朝阳学生吧。

四)善良的疯魔流

我们所鼓励,所提倡的疯魔流是什么呢。

指的是“不额外增加风险的情况下,通过增加勤奋,而获得更多回报”。
这个世界,绝大多数人是不勤奋的。
哪怕你把炒楼秘籍全部都告诉他们,许多人可能也懒洋洋只有10点行动力。二年才买一套,而且功课还做得不足。
而如果你足够勤奋,就可以后生可畏,后来居上。

但是我们不提倡因为疯魔流,而增加额外风险。
不提倡高利贷融资。
华北,华东,华南,差距真远。

五)转租流
当使用到了“法租+药单+周转+疯魔”层层加持,一步步把投资回报逼上去之后。
请问,还有没有办法,进一步提高利润?

答案居然还是有的:轻资产

轻资产是什么,轻资产大概是整个21cn美国资本市场最热门的话题。
“买房子收租子”,会计角度你的利润就是房租。
可是这个房租,回报率是很低的。你通常要买到500W的房产,才能获得8000元的月租。

可是,如果现在有人告诉你,你只要20W元的资产,同样也可以获得8000元/月的房租。
请问,你这个投资回报率怎么算?

投资人会不会要发疯,资本市场要不要发疯,美国的金融市场要不要发疯。
整个1990~2015年,基本就是美国的工商业界卖资产的故事。
在华尔街,投行的前辈们有一句口耳相传的经验:“绝对不要持有任何Factory”。

华尔街对所有的“重资产”避而远之,无论是机器,煤矿,铁路,轮船,卫星,摩天大厦,电力设施,海底光缆。
他们只希望你签二纸薄薄的合同,通过金融或者贸易,把所有的利润全都拿到手。华尔街喜欢虚拟资产。

六)二房东

五年前我遇见一个人,我问他有几套房子在出租。
“756套”,俺不由得吃了一惊。
“为了这事,我专门请了3个人全职收房租,8个人打扫卫生,2个修马桶,还有2个人专职负责交水电费…………总计一共是养了一个22人的团队”。
“…………”

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但其实呢,他的资产并没有你想象中那么高。
因为他虽然有756套收租物业,但他是“二房东”。
规模做得特别大的水底怪兽。

如果你单纯地要说“业务回报”的话,则“轻资产”模式才是真正做到了尽头。
二房东的资金投入,相对于大房东来说,不到1/10。
而在租金的分配上,一个装饰良好,能抓住客户欢心的二房东,完全可以将租金溢价1:1

这样一个模式,如果你做成App,放到移动互联网概念上。网上订房。
有良好的赢利模型,无穷无尽的市场深度,强悍之极的财务数据,高得吓死人的增长速度…………
哇塞,秒杀掉市场上90%的O2O,应该不成问题。我们是一家赢利公司,而且一开始就赢利的极高速增长轻资产公司。
估值不估个三十亿,五十亿,都不好意思出去见人。你投个1000W,只能给你A轮1%股份。

可惜的是,证监会规定房地产类公司不许上市。洗洗睡吧。

yevon_ou@163.com,2015年11月18日子时)
[1] Reward & Recognition,薪酬师


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