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炒房客的流派 #460

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发表于 2018-7-26 09:48:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
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炒房客的流派 #460


从顺序上讲,这段还轮不到讲流派。因为我们要引用一个很重要的参数:《交易成本有多高》。
答案是单次交易,房价的20%左右。
这是一个性命咎关的数据,交易成本的大小,严重影响到了炒房各大流派的存活性。并最终改变了整个产业的运转方式。

但是,水库论坛首先是一个商业号。
作为商业号,我们首先要活下去,要吸引粉丝,要吸引眼球。
所以我们不能跟随沉闷的学术节奏,时不时要说一些吸引人心的话题,要跳二段高彩爆人话头。
所以,我们从#460开始讲流派。但是会引用一个关键性的数据:“交易成本20%”。关于这个数据,纯引用,不解释。

一)流派是什么

流派是什么。我打COC(部落冲突)[1]的时候,一般会造2石头,8法师,10女巫,双跳墙双冰冻一狂暴。
遇打仗时,双跳墙先在对方中心制造大片通道。然后石头顶在前面,漫山遍野的女巫海是作战主力。

这些东西,是连在一起的。就好比西欧中世纪打仗,弓弩手重骑兵轻骑兵长枪兵,各兵种是互相搭配配合的。有固定的比例。
如果我遇到一个特别弱的对手。你让我投一半兵行不行。

答案是不行。因为二个跳墙可以达到核心。一个跳墙就不够。
二个肉盾挡在前面,可以掩护女巫。一个肉盾就不够。
所以归根到底,你还是要全部投入进去的。

所谓流派,流派是一个系列。当你开始打这个流派,你的“购买标的,融资方式,周转频率,退出方式”它们是浑然一体的。
不可能说你买了大宅流,明天就让你落袋为安。不可能说你走法租流,然后追逐热点。

流派是一个整体。步兵弩兵枪兵骑兵工程兵互相配合。讲流派之时,一定要记住我们是一整套玩法。

二)切入点

流派的切入点是什么。关于这事,99%的外行又理解错了。
对于炒房客,他们最关心,最在意的是什么。整个流派“围绕设计”的是什么。

关于这事,99%的人又估计错了。
炒家们最关心的,是“万一上海楼市彻底崩溃,我该怎么办”。

上海以前出了一个人物,叫“谢三千”。
所谓谢三千,蔡九千,就是说谢国忠从房价3000元/m的时候开始看空上海楼市,并预言房价三千要彻底崩溃。
而蔡为民是9000元歇斯底里喊崩盘。

我们曾经嘲笑地说,幸好谢国忠是一个“经济学家”。
他如果是炒家,他早已经跳楼了。
他如果是基金经理,他已经被炒鱿鱼了。
因为他是经济学家,所以他还能坐在那里胡说八道。

对于“房价崩溃”这件事,任何一个职业炒家,都比谢国忠了解得深。水平都远远超过大摩首席中金,不是差一个二个数量级。
为什么,因为你只是在嘴皮子翻翻,最多是一份工粮。
而我们是用身家性命在博,博输了就跳楼。

当你的头寸上到了4000W以后,股市如果每天波动1%,那输赢就是50W。
这样的每日涨幅,已经超过了你一年的工资。
财产性收入,才占到了你人生的绝对大头。

这时候,如何对待财富,如何对待投资,就成了你的人生头等大事。
远远比你的工作,远远比经理升大区经理要重要。
“兵者,死地也。吾每临兵事,必战战惊惊”

对于炒家来说,深入骨髓的。带着娘胎烙印的,反而是“如何不破产”。
假设上海楼市彻底崩溃,跌得象香港97一样,你该这么办。
把这个问题想清了。你再来说炒楼。

流派之道,千变万化。但有一点是共同的。
“一个好的流派,必然浑然天成,不容易被击败。要把他打穿打爆,那是极难极难的”。

那些电视里的“经济学家”,你丫的什么东西。你给真正的行家提鞋都不配。
因为我们无数次从午夜中惊醒。
而你只是评论家。

三)流派路径

炒房的流派,就我们目前多军这个圈子,大致已经可以列出:
1)大面积低单价
2)老破小流
3)低总价流
4)法租/民宿流
5)药单法拍银主流
6)疯魔流
7)装修流
8)使用权流
9)二房东流
10) 其他失败的流派

首先,要说明的是LZ所用的流派是“低单价大面积”,所以对这个流派的描述会更多一些。

对于你会归属哪个门派;流派不是一件事。是一系列的事。
教师的儿子更容易当教师,商人的儿子更容易当商人,传承是有路径依赖的。
流派也是一样。流派的一个特性,就是流派和你本身“你是谁”有关。
你有怎样的背景资源,你就会走上怎样的流派道路。

  • 在最初始的阶段,你有多少钱?
  • 你的奋斗目标是赚多少。
  • 你能够承受多大的风险。
  • 你身处哪个城市?

位置决定路径。很多人并非错选,而是身不由己。所以我们把所有的流派都介绍一遍。最终你会走上哪条流派,由你自身禀赋决定。
另外说明一下,各大流派之间,并不是平等的。武功心法分好坏。

四)大面积低单价

赢利=(卖出价 - 买入价)* 持有面积 * 周转

这是一个颠扑不破的绝对真理。无论你怎样绕圈。这个公式总是绕不过去的。
大面积低单价,在其中占到了二条。即“买入价低,面积大”。

在一般情况下,“大面积低单价”可以获得极为惊人的暴利。这个流派也是最容易产生千万富翁的。
譬如说,按照目前上海楼市的平均行情,每平米大概赚4万。

(45000-7000)* 200=750W
(55000-15000)*200=800W

在这个流派下,一张单子赚七八百万是很容易的,三张单子九零后赚到2000W也挺容易的。这对于实体经济,已经是一个可望而不可及的天文数字。
同时,离财务自由也仅差一步之遥。

你要做到的是:
1)找一个相对低估的房源
2)尽可能买较大的面积
3)耐心持有

一般而言,1和2是有一定的相通点的。就2000~2015年的上海楼市轨迹而言,卖得最好最贵的是二房。二房单价,远远比四房或者复式要贵,一般要贵10~15%
大面积本身就显得便宜。

而在这个流派下,我对此不在乎。我就买四房。然后我有足够的耐心,一直等到四房比二房贵的那天。就好比“世界上最好的房型 #430”一文中所说的一样。
同样一个小区,四房可以赚到远远比二房多的赢利。因为你的面积比它大,而你的“卖出价-买入价”差价拉开得也比二房远。

可见,这个流派赚取的是纸面财富。推后延迟,乃至完全不考虑未来抛售的困难。
但是,世上哪得十全十美的事
我就是要赚钱,就是要尽快达到A8,2000W,3000W,4000W。
先把净资产做高,至于抛售套现的事,那是以后的事,以后再说

先发财,比什么都重要!
先发财,比什么都重要!
先发财,比什么都重要!

那么这个流派的缺点是什么呢。缺点是:
1)没有流动性
2)没有租金

大面积低单价,尤其是我们还特别喜欢买一些很特殊的户型,一些很“妖”的房子,火箭外挂助推器,以获得更大的超额利润。
但另一方面,则是我们完全丧失了流动性。

当你买入时,别人都不看好。譬如居民区的无电梯顶复,又或者是通河八村打通的超大户型职工宿舍。
当你买入时,别人都不看好,这种东西怎么会有人要呢。
的确是没人要,所以价格也这么低啊。我只要你“买入价”低就可以了。

然后再卖出时,我需要等待漫长的岁月,等待时代逐渐变迁,等待沧海变桑田。上海发展那么快,一切都会变的。人口,环境,地铁,人口比例构成,凡事都会改变。
如果我能够等待足够漫长的岁月。总是会有一二次找到机会。而“买入价”低,则确保了我立于不败之地

我买入之时,已经是“最差最差的垃圾”,那未来就只能变好。
我买入之时,已经是“极品美人CEO盘”,那未来地位就只能变差。
这是道教上“否极泰来”的道理。

“大面积低单价”这个流派,从来不追逐热点,从来不会一夜暴富。
因为今天的缺点,明天还是缺点。一直要到N年之后才不是缺点。
所以你是不会短炒的。任何的“新闻热点”对你毫无意义。甚至你都不用看媒体杂志。

你要做的,你就是寻找价值。就是找一处未来十五年可以持续不断升值的。因为你知道未来十年之内肯定不会抛。
你一定买的是价值,一定买的是蓝筹。一定买的是沙里的黄金。
“大面积低单价”这个流派,在最初的二三年,是看不见利润的。不接受这现实的,别入这一行。

此外,大面积低单价流派,在“租金”上也是非常吃亏的。此项每年大约要吞噬掉1%的利润。
税费也是吃亏的。

五)对抗风险

我们曾经讲过,对于炒房事业,最重要的是什么。最最最重要的,是“一旦上海楼市彻底崩溃,我该怎么办”。
“大面积低单价”流派,从骨子里流淌着这样的血液。

非笋勿入,笋盘七折”。
也就是大面积低单价这个流派,特别特别特别地重视“单价面积”。
我入货的时候,单价一定要足够足够足够的低。
如果旁边的小区卖6W,那我最多只肯出到4W。甚至理想是35000。

这么低的单价,可能么,做梦么。让我告诉你:可能的!
这就是我们做单子十分地“慢”,一年中大部分的时间都在闲逛。
但我们是职业炒家,看房200套,最终总能找到笋盘。

平均下来我们一年也能做二三单。的的确确是可以找到“平均价6W,成交价3.5W”。市场上的确是有傻子的。
* 价格已经过楼层朝向品质等各项调整

在这样的基础上,赚钱就是大概率事件。当然,你的3.5W多多少少总是要吃点亏的。很大概率会有暗伤。譬如“上海康城”的恶名气。
你要把这货抛出去,就得把名声洗干净。这是一个漫长的岁月。

但我们这个流派的特点,就是特别注重“买入价”,对于“卖出”不是核心重视。难卖就难卖了。我只要有漫长,足够漫长的岁月,一切都可以克服的。

这个流派的优点是什么呢。不要忘了我们再三强调的特点:“风险”。

假如上海楼市彻底崩溃,你该怎么办。
不怎么办,凉拌。
我买来的时候,本身价格就低。价格低就是我的防线

如果我们真的认认真真研究过日本香港的房地产“崩盘经验”,而不是泛泛之谈。则他们的下跌,一般要经过三个平台。
1)第一个平台,100%->70%,风暴初期,只用一二个月时间
2)第二个平台,70%->49%,喘息期,大约是T+1.5年左右
3)第三个平台,49%->35%,筑底期,大约是T+5年左右。

可见,房价要崩盘,也不是一夜之间崩盘的。不可能一夜之间6W跌倒1.5W。
股票跌下来还要好几个月呢。

当一个房地产市场,他处于泡沫末期时,他的第一个“崩盘”,跌三成,跌去的是去年以来的全部涨幅。
第二个“-30%”,则是市场信心不足,从70%->49%,跌到前一个平台。
而等到第三跌,一般可以筑底并反弹。历史上一般下跌极限就是33%左右。

“大面积低单价”,我的防线就是我的成本足够低
首先,你要回避掉“热点地区”和“CEO盘”,那你就回避掉了第一个30%
其次,第二跌是市场整体下跌。信心萧条,但我本身成本就低,买入就是七折。
第三跌实在逃不掉。但你看看时间,Tier 2是T+1.5年,Tier 3是T+5年。
也就是说,第二跌平均发生在18个月左右。第三跌要用漫漫的五年阴跌,才能跌去30%
在这段时间内,如果你足够Smart,18个月足够你逃命的了!

成本低就是我的防线。上海康城的平均入货价不到5000元/平米。
哪怕上海楼市彻底崩盘,你也打不死我。

在水库文献中,有一篇《套利与套险 #3120》
在绝对安全的情况下,你才敢建立大头寸,并用头寸上的规模,克服掉毛利的不足。
很可惜,这甚至是阅读量最小的一篇文章。

六)手腕和戏法

对于流派而言,如果你仅仅知道了流派的“定位,特性和抗风险”,那相当于只掌握了外门武功。
真正的内家心法是什么呢,是“资金的运作”。

因为说起来容易,做起来难。
200平米每平米赚4W,可是你上哪凑钱去买200平米。知道这是多大的一个总价概念么。
即使你买得起这些平方,你如何负担首付。要知道“大面积低单价”流派是一个长期的流派。绝不是你负担一年二年就可以脱手,而很可能要背十年八年的。那又如何背得动。

资金如何筹措,财务内功心法如何。
没有,没啦?

答案是有的。但不在这里。
在所有流派中,只有“大面积低单价”流派的介绍是半截的。只介绍了外门心法。
因为内功心法要放到“明悟”卷中再讲。

(未完待续)

yevon_ou@163.com,2015年11月8日晚)

[1] Clash of Clans,部落冲突,全球第一手游


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