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职业炒家(五)----- 升值 #170

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发表于 2018-7-26 09:43:30 | 显示全部楼层 |阅读模式

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职业炒家(五)----- 升值 #170

不要购买任何附加值。

一)升值

炒楼要赚钱,大致经过三个阶段。

  • 买进
  • 等他升值
  • 卖出


你要知道,当你买进与卖出时,你交易的都是“市场价”。谁也不可能金手指,买到五年前的价格。
你要赚钱,就是“市场价”移动了。从普遍的3000元/平米,涨到了10000元/平米。


这事说起来容易,可是做起来,却是一团迷惘的。
每一次亲友聚会,照例关于房价的讨论都是大篇幅的。亲戚们少不了吹嘘当年买了二套,投资眼光如何英明。又或者是当年错失了二套,悔得肠子都青了。
可是,为什么房价会从3000->10000,绝大多数人都是答不上来的。
哪怕那些吹嘘的“投资高手”,说起细节轶事能吹二个小时。可是讲到原理,多半还是迷惘。只能归结为“运气”。


如果你答不上“为什么升值”,“哪些盘会升值”。那你也称不上职业炒家,最多只能算个好运者。


二)原理


房地产不是制造业,房地产是金融业。
真正懂房地产的,真正的炒家,全部都是金融大师。比目前最好的宏观经济学家,还要更懂经济。比目前最好的投行基金经理,更懂金融。


我们的国家,大致有三个数据;

  • 货币+24%/每年
  • 实物+9%
  • 通胀+14%


也就是说,滥发纸币的速度,远远超过实物。造成了全社会的通胀。
纸币通胀,才是房价上涨的唯一动力。


房地产本身是有折旧的。不快不慢,大约每年1%
任何认为房地产本身会“升值”的概念,都是荒谬的,愚蠢的。房产不会升值,是货币在贬值。
房地产其实不是制造业,是金融业。他对冲的是全社会的滥发纸币。
所以房价每年涨13%,每月1%,雷打不动。


如果你想买房子,然后保值增值。那你就最好想一想。你手里买的是什么,究竟能否对抗通胀。


三)拆骨法


前一阵子,在某婚礼晚宴上,隔壁坐着一个女生。
当我们扯起职业炒家时,她眼神里范着光。
“职业的啊,哇塞”。
“那你一定拥有最好的房子。最好的小区,最顶尖的品牌开发商。花园泳池会所,空调地暖新风,精装修拿钥匙。学区房,只有学区房才最保值增值”。


我看了看他黝黑的皮肤,焦黄的牙齿,最终确认他的确是一个女人。
只有女人才会说出这么没头脑的话。


为什么呢。我们举个例子。假设某板块,某开发商,新建一手楼盘,他卖你55000/平米。精装修品牌营销一手开发商热气烘托。
而旁边普通的一个平庸小区,二手旧楼卖30000/m。
请问,差异在哪里。


凭什么B卖30000,A卖55000。差异在哪里,你为哪些“因素”支付了溢价。
这是一个尖锐的问题。绕不过去。
可惜的是,绝大多数人都含糊应答。不思辨析。


事实上,我们可以用“拆骨法”。
譬如同一个小区。同一幢楼里。A的30楼和3楼,售价就不同。
30楼如果卖58000的话,3楼可能只有48000。这其中近20%的差异,属于“楼层差价”。


同样的30楼,朝南朝北又不同。
这是朝向溢价。


你将楼层,朝向修正系数都剥掉了,A还是比B贵。那么,你可以这样说,A的55000/m售价中,其中包含以下因素;

  • 基础盘,30000/m
  • 精装修,10000/m
  • 楼龄三年,2000/m
  • 绿化与会所,2000/m
  • 房型差异,1000/m
  • 楼层差异,-3000/m
  • 地铁便利,-5000/m
  • 品牌溢价,8000/m
  • 初房情结,10000/m
----------------------------
合计: 55000/m



我们仔细看这张表,脉络就清晰得很多。
凭什么旁边的二手楼卖30000/m,而你却花了55000/m买A。


其中,楼层,地铁等打分,还都是负数。说明A的品质比B还要差。但你最终是支付了高得多的溢价。因为你还购买了别的货品。主要是精装修+品牌+初房情结。


好了,现在问题来了。哪些因素能帮助你保值增值?
三五年后,尘埃落定,A和B的哪个表现更好。


四)增值能力


当你花55000/m买房子时,其实你只有30000/m是买了具体的砖头水泥。还有的25000/m,你买的是各种各样的“附加值”。


但是,如果你要升值的话。所有的因素,并不是普世升值的。
当你掏出去的钱中,只有一部分会升值。其他的并不会升值。
只有一部分能对冲货币。
只有一部分是硬货。


在所有的资本支出中,“装修”是最不保值的。目前上海精装修一手楼盘,装修一般是二个标准。10000/平米和15000/平米。
业内的行规,大概是四倍。
也就是说,他卖你10000/㎡的净装修房。你自己找个工人干干,实际成本是2500/m。


所以炒家们有一条铁律。那就是绝不碰“精装修房”。
每一个炒家都是装修大师。建材市场我们比任何人都熟。炒家们倾向于买毛坯房,然后自己装修。利润就出来了。
如果有谁和你说“品牌开发商精装修楼盘”。那他一定不懂炒楼。


职业炒家的第二条铁律,就是绝对不碰“品牌开发商”。我们绝对不为品牌支付任何溢价,绝不,绝不!
万科的房子,一般比同地段其他KFS贵40%左右。仁恒的房子更离谱,一般比同地段一手盘贵60%。


我们遇到过很多仁恒粉。谈起仁恒眼睛就成了1080度。@@@三个圈。
有些人喜欢仁恒,和米粉水果粉一样毫无道理。自住就是喜欢。
但是作为投资,我们绝对不碰万科,仁恒。


为什么,当你今天花了多出60%的溢价,买入仁恒。
等你某一天想要抛售时,你必须得拿回这60%溢价。
你得再去找一个仁恒粉。
你得再去找一个下家。并说服他“仁恒的尊贵血统”。并说服他多掏60%的钱。这个难度可不是一般的高。
货比货得扔。人家看看你的小区,看不出任何尊贵之处。当年你买得贵,那是你的成本高。


对于职业炒家的第二条守则,就是绝对不为“品牌”支付溢价。
今天你买入时支付了溢价,你卖出时,该“溢价”如何套现。该溢价如何保值增值。
我们信奉的只有品质。栋距,进深,面宽,用料用材,层高。除了品质之外,我们一无倚靠。


职业炒家必需是冷酷无情之人。我们绝不是任何品牌的粉丝。
我们抓在手里的,只有那些冷冰冰实际的数据。你的层高3.1米,他的层高2.9米,他的层高2.7。好的,那我就愿意为3.1米支付溢价。
职业炒家的第三条纪律守则,是“初房情结”。
但是这个话题太大了,值得好好用二篇,甚至三篇文章仔细阐述。所以我们留到后面详细展开。


五)学区房


职业炒家的第四条原则,是学区房。
在水库论坛上,有一个链接《我为什么不买学区房》,很长。建议看看。

我们听过无数篱笆菜鸟在那里呱噪。
“买房就买学区房”。
“房价会跌,学区房一定不会跌的”
“升值最快的一定是学区房”。


就我个人名下,一套也没有学区房。或许有几套,因为我房子实在太多了,自己也搞不清楚。但我从未买过任何“学区房”。
为什么呢。假设同一个地段,有二套房子。C不是学区,卖500万/套。D是学区房,卖650万。


很多人没搞懂其中的道理。这究竟意味着什么。
意味着你花650W买D,其实你是买了二样东西。
500万的房子+150万的学票


未来五年,如果要升值。翻一翻成为1300万。
则:1300W=1000W的房子+300W的学票
2600W=2000W的房子+600W的学票
5200W=4000W的房子+1200W的学票


现在问题就变成了,你同时投资于二样东西,“房子”+“学票”。
过去十五年,房子是涨得极快的东西。筑造了房地产的神话。
未来十五年,学票能涨得和房子一样快么?


在《我为什么不买学区房》那篇文章中,我们提出了几种疑问;
1)学区房制度会不会改革
2)地段班会不会被兑水
3)走后门
4)何必要买大房子,一套老公房足矣


这其中的任何一条,都足以对“学票”的价值,造成致命的摧毁。


那你问我,“学票”的价格是涨是跌,涨幅多少。
我的回答是:“不知道”。
我们是职业炒家。是只炒房地产的。我们只关注于房地产,并对价值有深入精微的研究。


但我们不是职业炒“学票”的。那是另外一个行业。隔行如隔山。
我们对学票的态度,是“不碰”。
我不愿意为此支付溢价。同样二套房子C和D,麻烦你给我便宜的那套C。


如果一定要说的话,我对“学票”的价值持以很悲观的态度。
后门和窟窿很大。“学票”的价值,完全就是一群无根无据外地人之间击鼓传花的游戏。
而且社会制度本身也在变革。“学区制”不可持续。甚至有一天,象uber,滴滴颠覆出租车市场一样。价值200多万的出租车牌照,一夜之间归零!


反正我是不会扔大筹码在“学票”上的。


六)职业炒家的痛苦


突然发现篇幅有点超支。接下来的“温州炒房团”和CEO盘,可能要单独再列一个篇幅论述。
所以在这里,我们继续以某情圣的悲惨爱情故事作为结尾。


上一次,某婚宴上有人和我说:“你们职业炒家是不是都买,最好的小区最顶尖的品牌开发商花园泳池会所空调地暖新风精装修拿钥匙学区房”。
答案不是的。


真正的职业炒家,手里没有好房子。以我的流派为例,我的偏好是:“二线盘”。


上海的新开楼盘,90%以上都是毫无入场价值的。职业炒家在总人群的购买比例中,少之又少,最多不超过5%
对于所有“品牌”开发商,我们都是不碰的。仁恒,绿地,万科,中海,保利………更可悲的是,近年来这些Tycoon的市场份额还在不断扩大。留给买笋盘的空间越来越少。


最最理想的开发商,其实是“区属企业”。譬如朝阳区建委,黄浦区建委。
因为土地本身是他的,土地成本很低。
国营企业,质量过硬。建筑材料都选高标号的用。不赶工期。
最后销售的时候,却只要订一个“良心价”。反正只要给政府打工,不亏钱就算立功。国营老总老酒喝喝,何必迫害消费者呢。


国企造的房子,往往会比较土,硬指标却是一流。关键的关键,他往往只有品牌KFS一半的价钱。
“八成品质,十成土建,五成价格”,所以是炒家最爱。大爱,如果你能卖出90%的价格的话,那就是巨幅套利空间。
炒家最喜欢的是二线盘。绝不是一线盘,更不是超一线盘(CEO盘)。[1]


扯得远了。说回某情圣。某情圣更惨,因为他的流派是“老破小”。
老破小的意思,就是专买最旧,最破,最小面积的老公房。
那些三四十年楼龄的老公房,地上污水四溢,小区里大妈大伯乘凉,有时候你捂着鼻子甚至都走不进去。
但是这样的盘,却是真正回报率高的盘。真正的赚钱利器。因为竞争对手少。


问题在于,某情圣到了谈婚论嫁的年龄。他EX眼睛里冒着星星@@@,渴望这个很NB的“职业”房产高手,带给她一套花园洋房泳池会所英式管家品牌开放商新风地暖空调精装修ArtDeco大理石贴面奢华豪宅。
某人皱着眉头,想了很久。最终带到一套1990年建造60平米无电梯的多层老公房。
“什么,你说你有钱。结果你就让我看这”。
“单套不值钱,可是我有NN套啊”。
“我要豪宅!我要大房子,好房子,又大又好的房子”。
“你女人懂个锤子。CEO盘不赚钱”。


这个故事告诉我们的道理是,为什么某人的未来岳父,会挥舞着鸭脖子。。。。


yevon_ou@163.com,2015年5月26日午)


[1]区属建委,最终也有几个成长成了巨无霸。于是就不再价廉物美。譬如卢湾区建委,最终演化成了“永业集团”。徐汇区建委,演化成了“绿地集团”。



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