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职业炒家(四)-----买进 #160

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发表于 2018-7-26 09:35:08 | 显示全部楼层 |阅读模式

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职业炒家(四)-----买进 #160

“有筹码么”“没有”。
那叫什么升值。


一)干货


说了很多《职业炒家》理论上的事。有人要求写点干货。譬如说说具体如何赚钱。
俺清清喉咙。炒楼赚钱这个事啊。主要经过三个步骤;

  • 买进
  • 等它升值
  • 卖出


许多人或许笑得眼泪都出来了,笑得满地打滚。“你这也叫干货,谁不知道呀”。
哦,你真的知道么。
你真想清楚了么。


杨过看黄蓉和霍都王子对打。看得目眩神迷,“真经上简简单单一句话,竟可以幻变如此多的变化”。
大道至简。很多事,并不如你想象中的简单。


许多最基本的概念,深入思考下去,其内中的道理大得吓死人。几世几篇也讲不完。
好比张五常经年累月整天地思索,反复就几个单词。成本、供求关系、价格。
“买进”这个词真正地意味着什么。你想清楚了么。没有。


二)旭日初升


如果说上海楼市,目前我最看好的“潜力地段”是什么。那肯定不是自贸区,也不是热得发紫的唐镇。


我最最看好的地段,其一,是浦东大道沿线。
其二,是东大名路
其三,闵行滨江


譬如说浦东大道,你如果问现在的价格是多少。拉二个狗屁不懂的沪飘小白领,联洋唐镇贫民窟的盲流们,他们会回答5~6W。
如果问比较懂行的老上海人。人家比较谨慎,或许会给你一个7~8W的估值。


如果我说,浦东大道昌邑路,(主要是昌邑路,靠近北滨江的一线),未来的价格是250000/㎡,廿五万每平米;
北滨江未来肯定是比南滨江贵的。


陆家嘴的江岸线,分南北二线。滨江大道(南)和滨江大道(北)。
目前为人熟知的豪宅群,主要集中在南线。以汤臣一品领衔,依次鹏利海景,财富海景,盛大金磐,滨江凯旋门,仁恒滨江,世贸滨江,汇豪国际,家化滨江…………构成了整个陆家嘴住宅板块。


可是,相比之下,北线是完全被人忽略的。也是市政府彻底藏起来,作为私人物品的。
目前你去北线看一下,北滨江绿化大道已经建成。大块大块的空地已经平整完毕。在这里,随时可以开6~8个顶级豪宅小区。
这些小区,若无腐败,一开就是天价。


你想象一下,未来上海将是全球五大CBD之一。
在全世界最好的CBD,你开车五分钟,就可以进入陆家嘴办公楼集群。二分钟就可以到达跳舞楼。
而这样的住宅,却是矗立在自然景观,大江大河的江边。
每当旭日清晨,第一道阳光洒向江面。你住在顶楼复式。开着SCC轻松奔向公司。
这是什么,这就是尊贵。这就是豪奢。
就是电影中拍的境界。


这样的房子,是给屌丝住的么。
这样的房子,是给普通白领踮踮脚就能够得着的么。
开什么玩笑。



从北滨江进入小陆,大约只需要二分钟的驾驶时间。当然更IB的做法是“跑步上班”。
在华尔街President,或者CEO级别的人,都喜欢跑步上班。因为这至少意味着三件事;
1)你住得很近
2)你不用拎包
3)你够胆吸引全公司的注意力
这其中的任何一条,都是男权至高无上的象征。[1]



扯得远了,小陆北滨江沿线。是我们目前最看好的地段。该地段迟早能到25W/㎡,南线的150%价格。
同样的道理,也适合另二个选择。

  • 河对面的东大名路沿线,前途无量。
  • 闵行滨江

三)筹码


好了,你这么看好。你赶快去买呀。
前面既然已经说了,“市价”只有6~8W,而你心理目标是25W。
那你还不赶快去买进。赚三倍呢。
傻空嘴炮们愤愤不平地说。


这就牵涉到一个至关重要的悖论。你“无货可买”。
你看好浦东大道北滨江。大把握翻倍升值。
可是他现在是什么。是一片空地。


方圆三公里,没有任何建筑。没有任何可出售建筑!
你想分享地段与房价的升值,可是,How?


这是一个至关重要的悖论。不仅仅浦东大道沿线,而且东大名路沿线。而且奉贤滨江沿线,都是几乎完全没有任何筹码。完全不带你玩的


很多人张嘴闭嘴“房产升值”。可是他们没提到,房产升值的重要一个前提是什么。
前提是你要有筹码。有筹码你才可以“跟随升值”,才可以分享收益。


如果没有筹码,而该地区大涨特张,那叫什么,叫白宰。


四)三级市场


在此,我们要向各位普及一个“三级市场”的概念。老大吃剩的才有老二吃,老二吃剩的才有老三吃。


什么叫三级市场。政府,政府是第一级的市场。是高踞于云端之上的。
只有政府,才可以决定一个地区,一个城市的兴衰。才可以从“大地图”规划一切。


譬如,仅仅40年前,“深圳”这个城市甚至还不存在!
目前深圳的土地寸土寸金。可是仅仅40年前,连深圳的概念都是不存在的。若不是伟人在南海边画了一个圈。今天也不会有深圳。这个圈完全可以画在惠州,东莞之类的。那虎门长安,就成了地价最贵的地方。


只有政府,才可以规划一个城市。可以划出一个开发区,可以搞港口建设,可以搞六大支柱产业,可以搞浦东开发,可以搞几百万人填进去。
这是一张大图纸。政府“创造”土地。土地市场,我们称之为一级市场。


当政府确定了大的开发方向,确定了产业布局。譬如拉了一条深南大道,又或者建了地铁二号线。
然后,政府就开始拍卖地铁沿线二边的土地。这时候,才轮到开发商KFS出场。


KFS赢利的关键,在于对土地的精耕细作。譬如说,同样一块土地,在港资的手里,和在国企官僚的手里,其运作效率就完全不一样。
无论是写字楼,酒店,造出来的档次都要差好几个数量级。哪怕造住宅,品质也能差很多。


房地产的开发,是所谓的二级市场。KFS的超额利润,来自于“一级市场对于土地利用率的开发不足或者错配”。
老大吃剩了才有老二饭食。政府不可能把土地价值利用到尽,才有了KFS赢利。


然后,房子造出来了。在终端市场上面销售。
买卖房产,是三级市场。
或者说,“一级市场发生了错配,将土地廉价卖给KFS。二级市场再接着发生错配,把造好的房子廉价卖给消费者”。
90%的利润被老大吃尽,剩下9%利润留给老二,牙齿缝隙的1%才有老三食物。


炒家或许能预见到许多商机。可是,其中绝大多数90%商机,溢价只有政府才能吃到。
9%机会被KFS吃掉。
1%的楼盘才有笋购空间。


所以,职业炒家的人数必然是极其稀少的。占比2%不到。


五)实战


理论联系实际。说回我们北滨江的例子。


首先,陆家嘴南线已经被炒起来了。目前10~12W单价的样子,已经获得了“共识”,获得市场认可。这个价格站得很稳的。
在这个基础上,北线一旦集中开发。时间更晚,起点更高。映照比较,政府再出一点新闻媒体攻势。很容易就可以站在18~25W的价位。


这相当于“造势”。而这个势,只有政府可以造。其他任何的机构,商团,都没有这个实力和影响力。
势造起来了以后,政府就可以从中获取巨大的收益。以18~25W的单价预期,每一块土地的出让金,都可以上达百亿。


北滨江整个板块何时启动,如何启动。天时地利人和的选择,这些都是市政府手里的牌。
政府可以选择最恰当的时机,卖最高的利益。而哪怕再大的KFS,哪怕你未来穿越回来,明知道北滨江前途无量,你看着空空如也的地块,看着空空土地待售列表,你也只能干瞪眼。


等哪一天政府真的抛出一块地块来拍卖了,肯定又是无数家KFS抢破头。
而一个炒家想要赚钱,他至少需要祈祷;
1)该地块没有拍成天价。
2)辛苦斩获该地块的KFS,房子不要卖天价。


这二件事情,发生的概率都不高。而要同时发生,希望更是渺茫。所以你多半定没希望成为尊贵的“CBD二分钟顶楼复式江景大宅”业主了。


【注2】


六)结语


炒楼想要赚钱,你至少需要完整地经过三个阶段;

  • 买进
  • 等它升值
  • 卖出


我们见过无数的键盘族,嘴炮族,一个个说起来豪情万丈。似乎仅差一步之遥就可以成为亿万富翁。
例如篱笆上的典型言论;
“NN年前看好唐镇的走势,可惜没买进”
“某某某买进唐镇的房子,翻了十几倍”
“浦东房价涨得快”


这些都不是事实。因为在真正有实战的人眼里,他才会知道“买进”这事有多难。
绝大多数大有潜力的板块,都是“有价无市”的。也就是说,根本不给你建仓。


KFS根本不能从土地市场上建仓。不能买今天地价很便宜,未来有前途的囤地。
炒家根本不能从零售市场建仓,不能买到今天烂泥地,明天CBD的筹码。


如果你不能拿到筹码,不能搭顺风车,那所谓的“大涨”对你有什么意义呢。唐镇涨了四倍,再让你欢呼么。
那不是房价涨了,是你成本高!


对于真正的职业炒家来说,他们是谨慎的,严肃的,踏实的。
当我们讨论一个板块,讨论一个开发区未来前途无量时。我们关心的甚至不是他的涨幅,不是他能涨多高。
而是,“有筹码么”。
有能够分享收益,随风上涨的筹码么。若有,则哪怕涨幅低一点也无所谓。


你知道那是一块烂泥地,你知道那里未来会成为CBD。可惜,那没有一幢小洋楼,让你买了等升值。


yevon_ou@163.com,2015年5月24日暮)

[1]推荐一部电影,基努李维斯的《魔鬼代言人》
[2]或许有人会问,该板块现有的项目可否可买。例外万科翡翠滨江。需要注意的是,1)一期开盘是不看江靠马路二排。堪称整个项目中最差的探路。2)二期已确定8~12W




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