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炒房客的流派(三)---法租民宿派 #480

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发表于 2018-7-26 08:20:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
炒房客的流派(三)---法租民宿派 #480 01.jpg
炒房客的流派(三)---法租民宿派 #480


****** 因法租派反对,本文为删节版。完整版请在水库隐匿版找 ******

优雅地赚钱。

一)鱼和熊掌

职业炒家的第三个流派,是法租/民宿派。

在之前的文章中,我们说道“大面积低单价”流派防止破产的最后防线是“成本足够地低”,买来就是七折。
而老破小流派不注重资本利得。却特别地注重“租金%”,只要持续地有5%现金回报,长线收租天塌下来也不怕。

好了,现在有一个流派,他兼得二派优势。比二派都强。
当老破小流派绞尽脑汁,谋求“3.5~4.0%”租金回报标的时,有一个流派,他的纯租金回报可以做到8~10%
而且这个流派,他还不耽搁你赚钱。在资本利得方面一样很强,壮牛狂奔。

这个流派,就是法租/民宿派。

二)法租派

我们说过,要获取高额租金%,有二种方式:
1)最最最低端。以至于基本生活需求无法压缩。最最极小面积户型。
2)做外国人生意

法租流,其实做的是外国人生意。

做外国人生意,有专门只做外国人生意的地域板块。譬如古北,虹梅,碧云,主打的都是国际社区。
如果你的房子买在了古北,碧云,那么很不幸,你的房子,可能是过去十五年涨幅最低的房子。古北从1997年$2000美金,到今天就没涨几倍。

炒古北不是流派。因为死亡的不是多军流派。
多军流派,都是指赚钱的流派。

所谓的“法租流”,主要是指买湖南路,天平路,武康路,衡山路一带,传统法租界,绿树成荫的地方。
这几乎是上海最好的地区。康办也在这里。

而法租流之所有可以胜出,则是他在获取高额租金的同时,控制了成本
就总体而言,法租派的内功心法,可以归结为以下几条:
1)选择湖南天平街道,传统法租界地区。但是购入房价又很低,是跟土著价走,而不是外销房走。
2)进行极为专业的改建和整修
3)出租给老外。
4)或出售

因为法租界并没有古北那种成片,成规模的名都城外销房小区。在法租界选筹,主要是:
  • 50~60平米老公房
  • 新里
  • 独院小洋房(之部分)

“法租派”这一系列的领航人物是网友□□□□□□□,譬如他在2013年分享的一个经典案例:
  • 47平米老公房,原2500租金。
  • 经过改造之后,月租10000。

看清楚,是47平米租10000
房子在□□□□□□,□□□□年老公房□/□F,实在是普通得不能再普通。
(本处删除NNN字)
在水库论坛(Shuiku.net)当年转载了他的文章:
文字版:
《□□□□□□,□□□□》
http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=□□□□
图片版:
《□□□□□□□□□□□□》
http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=□□□□□
炒房客的流派(三)---法租民宿派 #480 02.jpg
(图片只放一张,余下图片不共享)

为了□□□□□□这套房子,水库论坛专门组织了一次规模上百人的大型考察团。专门去了一次实地观摩考察。

学习下来的总结,只有五个字:“魔鬼在细节”。
这里面的门道太多,就是你毫不在意的一二个细节,打动了老外的心,一下子俘获了欧美人的审美观。
再强调一次,Marketing是分类的,一千个人有一千个哈姆雷特。你觉得不喜欢不重要,关键是打动“目标客户”的心。

真正的内功心法不传之秘,LZ是隔壁门派的,俺也一知半解。
请自行找“法租流”高人学艺拜师。

三)法租派的升值

当你2500->10000房租翻四倍,法租派在“租金回报”上就已经超过了老破小流派,甚至达到8~10%的境界。

可是你以为法租派只擅长赚租金么,你又错了。2015年,□□□□□□又一次分享了他在买卖上的巨大斩获。
2015.04 □□□□□□□□买入“□□□路/□□□□路”42平米一楼老公房,
价格130W
破限购15W
装修10W,税费5W
2015.09 出租9000
2015.10 售吉230W

也就是短短六个月之间,130W->230W。
闲话少说,直接上图:
炒房客的流派(三)---法租民宿派 #480 03.jpg
(图片只共享一张)
是不是有一种惊艳的感觉。等我们再上一张装修前的照片:
炒房客的流派(三)---法租民宿派 #480 04.jpg
这张装修前的照片,才是重点中的重点!
也就是目前我们这个社会,我们这个民族,我们这些国民;
你扑上去第一眼看见的,就是这么破破烂烂的房子,然后你“啐,垃圾”。
你不善于挖掘事物背后的价值,你看到一些很肤浅表面的东西。

如果你想要精致,优雅的生活,你并不懂得如何去创造。
你只会硬扛。花六万,八万单价,去买别人包装设计好的精装一手品牌CEO,然后再哭诉抱怨房价怎么这么贵。
而我们,则是那个设计好六万八万,然后再卖给你的人。
巧劲之道,借力打力。
攻城最下。

现在,让我告诉你一个真正秘诀中的秘诀。
你回看照片“未装修的状态”,其隔壁那套,还仍处于这种破破烂烂的状态。
而且,也还是卖130W小加。
上士闻道,勤而行之。现在你知道该怎么办了么。

四)法租派的局限性

法租流拥有非常好的租金,而且投入也很低。远远不到专业外销房的一个零头。
法租流拥有非常良好的升值能力,在极短时间内,房价就能涨50%~80%
那么,法租流是不是集所有的优点于一身。他是不是无敌的呢。

从某种意义上讲,法租流的确是无敌,无懈可击的存在。
法租流唯一的问题,是他始终做不大。

法租的生存范围十分有限,基本就局限于湖南,天平二个街道。
47平米租10000元的客户有,但你绝不可以认为满大街都是。
这只有在极少数城市极少数区域的极少数房源的环境下,才有法租流的生存市场。
他是最典型的“小众市场”。

法租流是优雅的流派,是绅士的流派。是少而精的贵族流派。
他和大众市场是分开的。适合豪门贵芥公子玩二套排遣寂寞。而如果你拿了几十套几百套想做大,那就没可能了。

最后,分享一段视频:
http://video.weibo.com/show?fid=1034:5af135868630f3b92bfecb303b973327
这段视频告诉我们的是,像我们这样一个国家,需要多少家“牙签厂”。
这样一个圆筒木,短短一截木头,可以制造多少人用的牙签。
答案是2100W套。

五)民宿流

随着法租流的描述,我们要讲讲另外一个流派:“民宿流”。
民宿流可以视为法租流的“全面加强版”,它在各个指数方面都要胜过法租流。

曾经有人说,奋斗的真谛就是:“35岁之前拼命地压榨自己,35岁之后享受人生,35周岁整退休”。
这句话到了没心没肺的某多军口里,就变成了:“既然有人可以35岁退休,为什么不可以28岁退休”。

28岁退休,很NB么。
不,我们还是低估了中国90后的威力。这句话到了某90后的嘴里,又变成了“既然可以28岁退休,为什么不可以23岁就退休”。

于是某人一毕业,毕业第一年就退休了。
她退休的主要方法,是搞“民宿”。
民宿是什么,没见过猪你至少知道国外Top 20中有一个Airbnb网站,国内有蚂蚁(mayi.com),小猪(xiaozhu.com)等山寨跟风。

民宿就是短租。其主要的特色,是把房间装修成非常有特色温馨之所。
然后在空间上分割:出租一个卧室,提供早餐。
在时间上分割:提供1~3天的短租。

民宿的主要竞争对手是酒店和长租,但是;
1)虽然民宿和住酒店都是800元/晚,并不便宜。但是酒店标房一般只有25平米,行政套房37平米。
而800元住民宿,可以住到80~120平米的二房。几乎比酒店总统套房更宽敞。

2)虽然酒店有更标准化的洁净服务,但民宿一般可以通过房东的温馨,聊天,导游指引,提供更Face to face的人性化体验。

3)虽然民宿比月租要贵,一般贵三倍左右。但是民宿灵活。可以提供1~3天的超短租赁。也能提供一个卧室,甚至一个储藏室的超廉价产品。

4)如果形成Hostel类似群体,则在民宿中可以结识新的朋友。

民宿一般租得很贵。如果按照房间数*天数,则它的总租金,可以租到整租月租的300%左右。
也就是你普通月租6000的三房;
如果搞民宿,则是800一天。
可是,这是非常非常高的利润。也很容易赚钱。

论租金,民宿甚至比专门做外国人生意的“法租派”还要高。
论升值,鉴于“出售时品相一定要好”理论,民宿和法租派都极佳流派。民宿甚至更好一点。因为软装花团锦簇。
论适应性,法租派严格地被局限在法租界以内。浦东和郊环都根本没有这种生态。而民宿派则相对宽松得多。最佳民宿虽然仍是在Downtown,但其他区域也是有移植活下去的可能。

民宿相当于“法租流”的全面加强版。

六)民宿派的缺点

民宿派的弱点是什么。
在悲观主义者的眼里,他们几乎想也不想就列出来了:
1)持牌旅馆的灰色地带,警察的骚扰
2)如家七天等经济型酒店的竞争
3)门槛低,同业新对手竞争

但我们要说,这几个问题都是麻烦,会削弱你的利润率。但绝对不是灾难。
民宿有其市场定位,在五星级酒店/经济型酒店/普通住宅之间,的确能划出这么一片细分市场。

他兼有五星级酒店的高bigger,经济型酒店的价位,和民间住宅的宽敞。
从细分市场而言,这一个划分是有效的。所以民宿市场,是可以活下去的。
至于竞争,天下哪行没有竞争。只要仍处于灰色角落,竞争没有刺刀见血狂打价格战就可以了。

那么“民宿流”的真正瓶颈和缺陷在哪里呢。
在于“心力”。

你如果真的管过这事就知道了。假设一个房子有三个房间,一个月30天,理论山最多有90批客人。

实际算个对折45批吧。这45批人的Check In,CheckOut,
来之前会在网上问你一堆的问题,这房子好不好。
来之中会打电话和你说找不着路,接飞机的人没赶上。
走之后每个人要结算看看有没有损坏,设施要重新添补维修。

这些事都不难。就是破。一堆破事。
眼睛一睁,就是一堆破事。一直到你眼睛闭上,梦里还是破事。
这还仅仅是一个场子的例子。如果你有4个场子,8个场子呢。

这事,也就只有精力充沛的小姑娘折腾得动。90后折腾得动。
象我们这种半截入土的大叔,即使知道分割出租赚钱,花簇软装赚钱。可是我们每天睡醒10:45,成功击败全国99.999%网友,想想再躲回被窝睡回笼觉。折腾不动啊。
大叔们的时间,是要用来打游戏和睡懒觉的。

“民宿流”对心力消耗太大。
想想就觉得犯怂。还不如交给助理和手下干吧。助理其实还得要你看着,能省一部分心,但绝对不是不操心。
所以,这钱我们赚不动。留给斗志昂扬的90后赚吧。哥哥睡觉去了。

yevon_ou@163.com,2015年11月11日剁手节)


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