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买卖是买卖,租赁是租赁 #450

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发表于 2018-7-26 08:19:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
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买卖是买卖,租赁是租赁 #450


因为文化和风俗的原因,买卖和租赁实际上是二种商品。


一)泡沫

假如有A和B二处房产。
A价值600W,月租5000元。
B价值500W,月租10000元。
请问A和B二处房产,哪一个有泡沫,哪一个还会继续涨,哪一个是价值投资。


这是我们之前一篇《外国人购房手册 #380》中,提出的卢湾和古北的例子。
可是有人会问,你这个不对,你违背的最基本的经济常理


经济学定义告诉我们:“价值,等于未来全部的现金流贴现”。
如果B的租金比A高。
而且在可预见的未来里,B一直比A高。
那么B的价格,应该B>A


请问,你是不是违背了经济学常理?


二)买卖和租赁


有趣的是,这二种说法都是正确的。
也就是说,古北的确租金比卢湾高,而卢湾地段和价值都比古北高,而且还不违反经济学原理。
为什么,因为在这时候,消费者心理是断层的。他们其实买的是二种商品


因为文化和风俗等原因,中国人,汉族人,对待“购买”和“租赁”的态度是截然不同的。
你如果去问一个25岁大学生,月薪2万,你问他肯花多少钱去租房。
他可能回答说是“4000”。租赁首选老公房,再狭陋窄一点也行。钱都要存下来“买”房子。
而你接着问他想买什么房子。他说350W的板式新房,贷款250W。一个月月供15000元。其中10000元是利息。


可见,当一个中国人面临“房子”问题时,他的态度是有巨大不同的。
租房,他会去租最最老破小的房子。一个月三四千都心疼得要命,恨不得再旧再小一点节省成本。
而买房,他愿意负担每个月一二万的支出。净资金成本一二万。


中国的传统文化中,对买房和租房的态度是有宗教歧视的。
传统观念,租房是“支出”。钱是花出去的,财富总是越花越少。长辈和亲朋对于大金额租房的看法是“斥责”的。败家子在整个家族抬不起头。
传统观念,买房是“储蓄”。肉是烂在锅子里的。钱没有减少,财富有所增加。无论你花多少钱买房。别人只会羡慕和尊重。


这就造成了“买卖市场”和“租赁市场”的严重割裂
人们只愿花小几千去租房。而愿意花好几万来供楼。
这二者对消费者心理的影响如此不同,差异巨大。以至于可认为是二种商品


三)二种商品


当买卖和租赁分裂成二种商品时,便能够解释市场的现状。
买卖是买卖,租赁是租赁。
买卖战斗在买卖市场,租赁战斗在租赁市场。


古北几乎是全上海租金最贵的地段。在租赁这一场战斗中,他是毫无疑问的王者。
然并卵,租赁市场的表现,并不会扩散影响到买卖市场。


买卖市场拼的是“拥有”,一种家的感觉。适合居住心旷神怡的感觉。垄断稀缺江景豪宅的感觉,儿时记忆生长熟悉拥有的感觉。
你娶的是老婆,不论次的。
买卖是另一个战场,在这个战场中“黄卢静陆徐”才是赢家。
消费者消耗的是另一种商品。


四)炒家眼中的租赁观


买卖是买卖,租赁是租赁。
当你入货一套房子前,你先要想清楚,你图的是租金,还是差价。
好租的房子未必好卖。很多租金堂皇的王者,未必很升值。譬如某些极小(平米)户型
好卖的房子未必好租。有些升值涨得最快的房产,可能租金并不佳。甚至完全没有租金。譬如远郊房产。


简单地用租金来判断房价是愚蠢的。
根据一套房子租金回报%比另一套好,来判断决策,也是愚蠢的。
为了谋取多赚几百元房租,而决定几十万几百万房产的买卖,是极大的愚蠢。


在《炒房客的流派》一文中,我们会详细展开。


五)群租的自然消亡


在房地产市场中,我们有可能专门针对租赁做“特别优化”。
群租曾经在上海市场造成了巨大的麻烦。令市政府头疼不已,三令五申几度扫荡,可还是无法根治清除。


但是,市场、商业的本身,却已经令“群租”渐渐消亡。群租这个行业,不用政府干预,它本身就已经撑不下去了。最终会褪色成为历史中曾有的一个符记。
为什么,因为群租在商业上是不划算的。


前二天水库上有一个帖子《装修小创新,75平分割成2套公寓》[1],很热,一百多个回复。管理员特意加了高亮。
其中LZ说她通过巧妙地装修隔断,在75平米公寓中,分割出二个独门独户套间。从而可以租给二户家庭。获得了2700+2400=5100的房租。远远超过普通一般水平。


这个帖子很热,下面大量赞美膜拜之辞。还有不少跟风拜师之徒。
但我们要说的,这件事,在财务上是毫无意义的。甚至是亏钱的。


为什么,因为“买卖是买卖,租赁是租赁”。
这件事,的确是可以让你多获得租金。但是你又能获得多少呢。
假设原本的价格是3000(现在半间2700),你一个月也就多赚2100。
一年25000,四年10万。


但是,你在出售的时候,会遇到巨大的吃亏
因为“买卖是买卖,租赁是租赁”。别人不会因为你这套房子租金高,而给你更高的估价。
相反的,他们会借口你这套房子是“群租”的,而大幅压价!!!


市场上的买家主要有三类:
1)买来自己用,自己住。
2)买来投资争取加价转售
3)买来长线收租,以收取租金为主。


对于前二类客户,你这个“房屋状况”都是巨大的减分。对方几乎要把你的装修全部敲掉,全部重做。
而第三类客户呢,第三类客户极少。限购下几乎不存在。


当你贪图了这细微的蝇头,一个月2000,一年25000,四年100000。
而在最主要的一个战场“买卖战场”你输掉的绝对不止十万。群租状态下的房子,被压价绝对不止十万,可能是20万,30万,50万!
虽然你可以解释群租不伤固体结构,但市场绝大多数时候是恶意压价,尤其是有一个压价的名头。


所以“群租”房东一般的商业模式:
买下房子,群租装修
租赁N年
敲掉群租,恢复成普通装修,然后再出售


在这个流程中,你需要装修二次,然后平摊到N年中去。
哪怕对于“超长期”的持有,N=10年左右,这也是一笔不小的分摊。甚至完全吞噬掉你的“额外租金”。
而如果一旦你的N=5,甚至持有期只有三年或者更短,那你几乎铁定就是亏损的。更没算人力和心力的损耗。


六)最佳租金


获取房租利益最大化的方式是什么,答案是“空置”。


这是一个出乎绝大多数人意料的答案。
为什么,以目前上海房地产市场为例,房租的回报率大约是2%,也就是说你空置一年差2%,空置半年差1%


很多人不明白,影响一套房子卖出价卖出速度的最主要原因是什么,
品相,品相,品相
重要的事情说三遍都不够。


商场里面卖人参,用一个玻璃盒子装着,放在一个灯光柔和照射的柜子里,旁边还要加上小纸片说明书。
80年代改革开放初期,吉林的人参是以一木箱一木箱出口到香港的。然后香港人再把他们分类包捡,配上玻璃盒子和说明书后,以20倍的价格卖还给大陆人。


这个故事告诉我们,商品经济的关键,不仅仅是你的货有多好。亦重要的是“包装”。
买房子,尤其是女人买房子,她看中的是什么。
你以为是地段,楼层,性价比,甚至是学区?别开玩笑了,女人买房子,看且仅看一样东西:装修。


卖房子之前,一定要把租客赶走。
把所有能扔的东西都扔(藏)掉,一直扔到象五星级酒店一样的简洁程度。
软装尤其重要,弄一些塑料花长毛绒玩具流苏台灯墙贴,贴在墙上萌萌的软软的梦梦的,就象是家一样。


这样,不仅你的房子能比别人更快的卖掉,而且可以卖出“远超”小区均价的价格。一般可以超出10~15%左右。通常是多卖50W利润。
空关半年的成本是1%,每个月几千元。
租金最大化的方法是:空置


当你准备卖房时,你就要开始准备空置了。一般来说,卖房不是随时随地可以卖的。而是只有单数年的特定月份,才是较好的“时间窗口”。
算好时间,提前几个月你就要赶租客走。不肯走的话,必须用强。不能耽搁你的大生意。
因为“卖出”是一个巨大的话题,之后我们会有专题展开再讲。


或许有人会问。带租约出售如何。
你想象一下,当意向客户来看房子时,桌子上堆满了吃了一半的碗筷,沙发上扔着奶嘴和尿布,厨房晾着一排内裤。
在这样情况下,还是有可能会有客户买你的房子的。恭喜你,“这样的理工男都会买你房子,那你价格一定没到顶”!


yevon_ou@163.com,2015年11月6日晚)


[1]《装修小创新,75平分割成2套公寓




目前消费贷已经成为鸡肋,企业经营贷成为主流。凡事要趁早,多军要早早筹备。注册新公司,名称有什么讲究?企业经营范围是什么?免费的提供,洞塌的速度会远超大家的想象。设置一个小门槛,小众受益。
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