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租售同权,租售同艰难 #F1210

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发表于 2018-7-24 18:24:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
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租售同权,租售同艰难 #F1210

希望在远方


一)租售同权

昨天楼市的眼球焦点,毫无疑问是广州“租售同权”。

哥哥统计了一下,大概被问了20次。其中《分答付费社群》8次,小密圈8次,隔壁邻居的小密圈4次。微信群杂七杂八的就不算了。

通常而言,哥哥的回答还是很质朴的。充满了乡村田园气息。例如隔壁圈里,哥哥做嘉宾时:
租售同权租售同艰难#F1210&02.jpg
今天中午我在剥碧根果,一边剥一边想。
猛的一拍大腿,“哎呀,全错了”。

我知道我错在哪里了,也知道热心的网友,为什么不惜叨扰问20次了。
也知道痛点错在哪里。
如果不纠正的话,肯定还会再问第21次。

因为俺实在太质朴少年了,网友们真正问的,其实是:

有没有可能,
3000元的租赁价格,
解决800W元的学区房问题?



二)学区房

北京什么最贵。是国贸CBD的黄金地段,还是金融街,码农的发财之地。
还是藏在深山密林里的别墅,霄云路8号。
都不是。

北京最贵的,是“学区房”。
甚至有30平米1200W的天价成交,论单价远远秒杀一切CBD。论总价也差不多。

学区房不仅仅贵,而且是“刚需”。
天子脚下,如果你找不到门路,你就只能千军万马走公立。
北京民营教育特别的少,菜小又是妈妈圈一致口碑不佳,华北的母亲们又特别迷信官本位。
如果你想在北京待下去,您就乖乖地怂买学区房吧。

在北京,有一个说法,“任何生物均有天敌”。
譬如码农投行,滴滴,阿里,ofo单车。
靠风口你是可以赚很多钱,甚至一些IT公司,批量制造产生“千万级富人”。

可是没用的。别以为那钱是你的。你只不过一个过路财神
这钱归根到底是房东的。
你终身奋斗,好运加创业,历经幸存者偏差。最终,按揭+首付,买了望京一套房子

你的全部财产,你的全部奋斗,你在地球上的一切成绩;

最终结算为:望京一套房子。

另一方面,绝大讽刺的,“房租”从来都不贵。
从资产回报比来说,“房租”简直低得吓死人。
譬如万柳一套学区房吧,按120000/m单价,怎么说也得1000W总价。
房租呢,能收10000就不错了。

年租金回报不到1%,住房是压力,房租远远不是压力。
因为房租始终便宜,房价始终还不是太大的民生问题。

所以,哥哥写了500字的废话,网友们问的其实是:

“可不可以以廉价的房租形式,解决房价捆绑的教育,医疗,养老补助金等大城市福利”。

可不可以就付3000元,你把这些“大城市的福利”全部都给我打包兜售了

•孩子上学学区,租售同权
•社保养老金,租售同权
•顶级医疗,租售同权。


俺内陆人来到你大北京,付3000元包吃包住包医疗。您把我所有的终身福利都给负责了。
这个才是提问人的核心诉求!

然后你再看哥哥文初“回答”的问题。
那都是回答什么个鬼啊!
难怪网友们不满意,难怪网友们问了一遍又一遍。
他们不就是指望从你嘴中听到一个“Yes”么。


三)人生苦难

好吧,我们再来看水库小密圈昨天一个长贴;
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当年读大学时,有一个假段子。
万隆会议有人问周董:“为什么中国人都低着头走路”。
周:“因为我们在走上坡路”。

人活在这世上,谁都不容易。
香港几乎没有什么税收。但是香港的“地价”很高。明眼人都知道,这是一种“隐性税收”。维持了政府的运作。

中国的房价运行规律,与此类似。普通人如果吃吃喝喝,那肯定卡路里过剩。
天天晒美食,晒旅行,生活美滋滋好似文青。
唯独在“买房”这一关上被卡住了。
也是政府一种“隐性税收”。

既然是税收,最多能漏网几只小鱼小虾,大部分必要被卡住的。你不扛枪,我不扛枪,谁保卫咱妈妈,谁保护国家。
因此愿望是美好的,现实是残酷的。
指望“租售同权”卸掉你头上的房价压力,幼稚版痴人说梦,这钱省不了

从技术的角度来说,北京的“学区房”,其实是可以租的。
目前的行情,中关村一小二小,学区每6年产生一次。
则6年的“租费”,大约是人民币100万元左右。

你付上一百万,总有种种操作手法。让你享受“学区房”的名额。
但房东也象人参果一样,三千年一开花,三千年一结果。熬六年结一枚果实。

回复到广州“租售同权”的政策。如果“租赁”真的有效,而且没有任何的歧视。
相当于把北京学区房“六年人参果”公开售卖了。

我们知道,北京的“天价过道学区房”,其实是没什么“使用价值”的。

学区房 = 房屋价值 + 学票价值。
房屋价值接近于零,你要租此房,一二千就可以了。
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但是,一旦“租售同权”,就意味着“学票的出租价值”。
学区房租金 = 房屋租金 + 学票租金

按照六年100W的学票行情,再加上公开交易,总有溢价;
这6㎡的房子,您看,租金2W行不行啊?

(一次性预收六年,中途不退款)


四)公允价值之移动

另外分析一下“买卖/租赁”之间的关系。

假设政府管制,或者收取很重的税收,导致“租赁”很不流畅甚至违法。
则购买力会涌入“买卖市场”,推高买卖价格,降低租赁价格。

反之,如果租赁取消“管制”。则买卖价格会下降,租赁价格会上升,“买卖/租赁比”会回归均衡利率。
因此,如果“租售同权”,彻底贯彻执行的话;

•学区房中“学票”的溢价会降低。学区房更贴近普通住宅价格。
•租赁费会上升。由每六年100W升到每六年150W



五)实战之关注

见我最初在“一亩瓜田”(武汉小密圈)的回复。

中国的事情,文件是文件,实操是实操。文件精神和基层实践还有很大不同。

对于“租售同权”这种事,还需要问一下;
究竟是真同权,还是假同权。
执法部门的一丝丝摇晃,都会涉及到学区房的估值,都会涉及到资产价格的变动。

譬如说,业内一直都心知肚明。哪怕在北京算“入学资格”,他实际也是排队的。
第一等:人户合一
第二等:人户不合一
第三等:工作居住证
第四等:租赁关系


北京根本不谈什么“租售同权”,北京早就是租售同权了。租客享有同等的法律定义。
只不过在实际操作中,分为1,2,3,4等。
而大家都知道,3等4等,您就不用等了。

如果我们拉一条线的话。

(房东有权,租客没地位)  <------> (绝对的租售同权)

学区房贵,租金很低  <------>  学区房便宜,租金高


实际的执行,应该介于二者之间。是0~100%间的一个数字。

这也是我在小密圈说,要先观察一下。看看具体“疍吏”的本意。


六)屌丝翻身

最后还有一些篇幅,我们讲讲“屌丝翻身”的常见问题。
例如昨天,前天的小密圈提问;
租售同权租售同艰难#F1210&amp;05.jpg
我们要说的是,这个世界上的事,99%都是“细水长流”的事情。
若你从2003年开始看空房产,连错了14把。
若你从2008开开始看空地产,就是连错了10把。

如果你错了14把,那是很难很难追的。
你妄想“一把翻身”,一把抵14把,这是很难实现。而且也不公平的。

人家家里是十几代的老牌贵族,“四世三公”。
而你妄想一把就王侯将相,宁有种乎。
这是不现实的,而且也是对累世积累的不公平

我们从来不奢望任何黑天鹅事件。

房地产问题,可以用四个字来形容“积重难返”。
种种弊端,是十几年累积调控,不断削弱自由,而累积起来的。
市场割裂,交易缺失,杀死信使。病去如抽丝,需慢慢调养。

别的不说,“新增供应”难道是一朝一夕的事么。
你知道CY梁想要多造几套房子,有多难么。

我们对于“断崖论”向来嗤之以鼻。
什么“北京下跌30%,上海下跌50%”,坏人骗子骗傻子。

宏观调控既然已经持续了十年,那么任何让房价“速跌”的方法都已经失效。

任何一个政策,都只会有轻微的渐进式的效果。
压在你头上的养老房价医疗负担,你千万别想逃。速效都是骗子。

人生哪有这么容易。

(yevon_ou@163.com,2017年7月19日暮)




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