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房产投资定量分析 - RATE函数和PMT函数 #43

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发表于 2018-7-24 13:12:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
RATE.jpg

房产投资定量分析 - RATE函数和PMT函数 #43


在现实中,无论投资也好,还是一些理财产品或者保险产品也好,鬼点子的天才产品经理会设计出不明说费率的产品,比如只说投了多少钱,每年投多少,多少年后,可以得到多少钱。

就算是业务员说了,也不算数,因为他们也仅是鹦鹉学舌,也不清楚到底是多少。这个时候RATE这个函数就至关重要了。
如果看过我前几篇财务公式的文章,依葫芦画瓢即可。


一)RATE函数:
a)RATE定义:

RATE函数基于等额分期付款的方式,返回某项投资或贷款的实际利率。

b)RATE函数
RATE (nper, pmt,pv, fv, type, guess)  
}  nper:付款期总数
}  pmt:各期应付的金额(年金)
}  pv:现值
}  fv:未来值
}  Type:各期付款时间是在期初,还是期末(1为期初;0为期末)。

c)RATE示例:

举例1)
Nper:假如你存钱的期限为12年;
Pmt:假如你每个月都存进去500元;
Pv:假如你第一次一次性存了3000元;
Fv: 假如你想过了12年收到300000元(本金+利息);
Type:0或1,表示你每次存钱的时间是期末还是期初,0是期末,1是期初,因为如果期末基本当期不算利息,所以是0;
RATE示例.jpg
注意:
上面截图中B9是月利率,年利率 = 月利率 * 12。但更准确的是:年利率 = (1 +月利率) ^ 12 – 1。同时:rate和nper单位应一致。例如,同样是月或年。
在所有参数中,支出的款项,表示为负数“-”,为现金流出;收入的款项,表示为正数“+”,为现金注入。上方的(500)和(3000)是因为数字前面加负号“-”, 因为excel表格默认显示的原因,所以没有显示负号“-”。特别注意:如有符号错误,计算结果也会出错。

举例2)

投入3000元,之后每个月投入0,存入6年,达到3582.157的收益,那么银行的利率至少为3%;
RATE示例2.jpg

举例3)
某人2018年,受银行工作人员的忽悠,购买了一份定期保险,年缴费2000元,缴费期间10年,最后得到资金22000元。那么,年利率是多少?

PMT = -2000
,NPER = 10, PV = 0,FV = 22000。
年利率 = RATE(10, -2000, 0, 22000,1) =1.73%

银行工作人员,忽悠的水平确实不一般。如果早会用这个公式,就可以避免被忽悠了吧!

示例4)
冲动的年轻人特别喜欢信用卡分期购买苹果电脑。假设购买电脑6000元,分12期归还,每期500元,收取手续费是消费金额的7.2%(工商银行、中国银行的标准),那么对银行来说:

PV = -6000 + 432(手续费)= -5568,即银行初期付给我6000元,接着收回手续费6000 * 7.2% = 432元,实际银行付出5568元。

PMT = 500(每月银行收入500元),NPER = 12,FV =0,TYPE = 0。

年利率 = RATE(12, 500, -5568, 0, 0)* 12 = 14.02%

不算不知道,一算吓一跳!比贷款的利率还要高出好多,你还会用信用卡的分期还款吗?

RATE小结:
RATE函数可谓小巧简单,对一些保险类品种,此函数可以快速计算出自己的成本或收益。


二)年金PMT
与大家平时生活最息息相关的非PMT函数莫属,比如你家的月供。

a)  年金函数PMT定义:
PMT函数即年金函数,基于固定利率及等额分期付款方式,返回贷款的每期付款额。

b)  PMT函数
PMT (rate, nper, pv, fv, type)
}  rate——各期利率
}  nper——付款期总数
}  pv——现值,
}  fv——终值,缺省为0
}  Type_0为期末,可缺省;1为期初。

c)  PMT示例:
已知贷款的年利率(4.9%),贷款年限(30年),贷款总金额(200万),现在分别计算年偿还金额、季度偿还金额、月偿还金额。
=PMT(4.9%,30, 2000000) 计算年偿还金额。
=PMT(4.9%/4,30*4, 2000000) 计算季偿还金额。
=PMT(4.9%/12,30*12, 2000000) 计算月偿还金额。(-10614.52)
RATE示例3.jpg
So easy,大家在度娘上找的每月还款工具中的更底一层,就是这个函数。


三)更多有用的财务函数:NPER,PPMT,IPMT
朋友,您自己来!


四)科普小知识(注2)

EXCEL函数一共有11类,分别是数据库函数、日期与时间函数、工程函数、财务函数、信息函数、逻辑函数、查询和引用函数、数学和三角函数、统计函数、文本函数以及用户自定义函数。

财务函数
财务函数可以进行一般的财务计算,如确定贷款的支付额、投资的未来值或净现值,以及债券或息票的价值。财务函数中常见的参数:
未来值(fv):在所有付款发生后的投资或贷款的价值。
期间数(nper):投资的总支付期间数。
付款(pmt):对于一项投资或贷款的定期支付数额。
现值(pv):在投资期初的投资或贷款的价值。例如,贷款的现值为所借入的本金数额。
利率(rate):投资或贷款的利率或贴现率。
类型(type):付款期间内进行支付的间隔,如在月初或月末。


(一笑加一笑, 2018年4月3日 夜)

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注2:上方链接中有一套Excel学习的资料,及财务公式。共计21.5M,134个文件,耗时一周学习基本可以精通。





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