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房产投资定量分析 - FV函数和PV函数 #43

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发表于 2018-7-24 12:09:24 | 显示全部楼层 |阅读模式

5分钱.jpg

鸡蛋.jpg


房产投资定量分析  - FV函数和PV函数 #43


如果从经济学讲货币,那需要从只有1个人的世界开始,层层逻辑推理,一到现在这个规模复杂的全球贸易及纸币膨胀的大时代。本文不是讨论金钱理论的,您也不必上纲上线。

回到远古,即使你给别人哪怕10 0000 0000 RMB,也逃脱不了被煮了吃的命运,What??? Yes。


一)钱
现代纸币没有任何使用价值,对,擦屁股都会嫌它太硬,还特么擦不干净。但人人就是爱啊!我们就如小动物一样,孜孜不倦的存储,只不过我们希望攒很多很多很多的钱,但有多少人知道:其实我们的目的不是要有很多钱,而是想要钱背后所对应的商品和服务。就如我们要吃饭,目的也不是吃饭,而是解决饥饿问题。

Sorry,比较尴尬的是,经过几千年的系统发展,绝大多数物品和服务是无法储藏,即使可以储藏,其成本也巨大无比。
不失礼貌 尴尬的笑.jpg
普通百姓知道钱变毛了,但是毛多少,怎么计算?这……


二)鸡蛋

熟知今天的钱永远比明天的钱值钱(无论是通胀,还是紧缩),是你与普通人之间华丽的分隔线。
--- 一笑加一笑

小时候家里老母鸡下了个蛋,可卖5分钱,当然也可以趁父母不注意偷偷拿出去换1根甜甜的冰棍(至今回味无穷!);20年后,还是那么个横竖也看不出什么区别的鸡蛋,可卖1块钱,刚好可以买1根甜甜的冰棍。
如果A = B, B = C, 则A = C。鸡蛋还是那个鸡蛋,冰棍还是那个冰棍,特么的5分钱怎么就等于1块钱了?
黑人满脸问号图片.jpg

哦,原来是 20年前的5分钱的购买力 = 现在1块钱的购买力。购买力要是能储存那就好了,比如储存30年吃的馒头购买力,存储30年教育的购买力,存储30的看病购买力……想想都美!
群友问,要不您说说紧缩?时间宝贵,这种逆趋势的事情,放到最后讲吧。


三)时间
本杰明·弗兰克说:钱生钱,并且所生之钱会生出更多的钱。这就是货币时间价值的本质。(别较真,资本是什么?说来话长。)
不做理论上的分析,只需要记住今天的1块钱价格是大于明天1块钱的;同理,明天1块钱价格是小于今天1块钱的。时间越长,差距越大。
钱还有价格?是的是的是的,比如1块钱的价格可以是一根冰棍,可以是一瓶农夫山泉矿泉水,可以是一小包块泡泡糖,也可以是一个橘子,还可以是……
真正的价格来源于交易,那当前市面上标签纸的价格呢?但这个话题有些庞大,后面讲经济原理的时候,再来讲讲。


四)FV(未来值)
a)FV定义
FV是Future Value的缩写,这里我们可以称之为金钱的未来值。

b)FV函数
FV (rate, nper, pmt, pv, type)
}  rate:各期利率
}  nper:付款期总数
}  pmt:各期应付的金额(或得到的金额)
}  pv:金钱现值,缺省为0
}  Type:各期付款时间是在期初,还是期末(1为期初;0为期末)。
注:pmt简称年金,后面会单独讲与年金相关的知识。

c) FV示例一
假设现在有100元,做一笔投资,15%利率,以后每年都不需要继续投钱,那这笔现在的100元未来值是多少呢?
  
数据
  
说明
15%
年化利率
10
付款期总数
0
各期应付金额
-100
现值
1
各期的支付时间在期初(请参见上面的信息)
 
 
公式
说明(结果)
=FV(A2,A3,A4,A5,A6)
未来值

运行结果截图如下:
截图1.jpg
注意截图中:焦点在“数据”一格中,而上方显示“A1”。千万要保证复制表位置与上方截图一致。

家庭作业:如果每年还投入50元,结果是什么呢?
这个例子,很多朋友还是转不过弯来的,参悟不通上面鸡蛋的例子。毕竟投资赚钱了嘛,RMB404.56 > RMB 100。
别急,我们换个下面的说法。

c) FV示例二:
如果现在鸡蛋是5分钱1个,则现在100块可以买2000个鸡蛋。如果央行每年多印15%的钞票,而鸡蛋个数不变。那么,10年后多少钱可以买2000个鸡蛋?是的,计算方法一样,也就是需要404.56元。
以鸡蛋恒,则现在的100块等于未来的404.56元,FV的函数对于投资(无论投资于实业,还是投资于通货膨胀套利)来说意义就在于此。一声叹息,又有多少普通百姓会理解其中的奥秘呢?
当然,也就是枕头下放了100块,不严谨的说,10年期间,毛了 1 – 100/404.56 = 75.3%,没招谁没惹谁,购买力被偷走了。就算找到真凶,你还拿它没有任何办法。更何况,茫茫人海,能找到真凶的人,寥寥无几。
有的朋友说,现在每年新增货币没有15%了,您在公式中把15%改为你确认的值即可。
群友们自己多做练习,如果想在投资路上走的更远,群友非常有必要理解其中奥秘的。(注1)


五)PV(现在值)
a)PV定义
PV是Present Value的缩写,这里我们可以称之为金钱的现在值。现值是现在和将来的一笔支付或支付流在今天的价值这个值刚好与FV未来值相反方向。

b)PV函数
PV (rate, nper, pmt, fv, type)
}  Rate:各期利率
}  Nper:付款期总数
}  Pmt:各期应付的金额(或可得到的金额)
}  Fv:终值,缺省为0
}  Type:各期付款时间是在期初,还是期末(1为期初;0为期末)。
注:pmt简称年金,后面会单独讲与年金相关的知识。

c) 示例
借如某人今天向你借100块,一借10年,答应到期还你600元。借设央行还是如上例一样每年印15%钞票,你借出这笔钱是否划算?
注:假设没有信用违约等其它风险,不考虑机会成本。

PV (15%, 10, 0, -600, 0) = 148.31。 相当于借款人在今天多付了(148-100)/100 = 48.1%,这笔借款非常划算。

当然,如果其它条件不变,答应到期还你300元,则:
未来的300元,相当于现在的PV(15%, 10, 0, -300, 0) = 74.16元。
显然借出这笔钱是非常亏的,亏了1-(74.16/100) = 25.85%。
现实中的投资,Pmt参数往往不为0,朋友自行度娘!


六)结束语
未来的钱,现在的钱。投资前一定要区分的清清楚楚。看似赚钱的很多项目,仔细一算,可能是亏的!


(一笑加一笑, 2018年2月26日 深夜)
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