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手把手教你做次贷(二)---- MBS

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发表于 2018-7-23 15:36:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
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手把手教你做次贷(二)---- MBS

MBS:Mortgage-Backed Security

因为没有了MBS,所以房价飞涨。


一)MBS是什么

MBS全称是:Mortgage-BackedSecurity,换成中文是“抵押支持债券”。
这玩意是什么意思呢。简单点说,就是银行不用借钱给你。

我们知道,银行是一种中介机构。
对于银行来说,他左手收进2.x%的存款,右手放出7.x%的贷款。
银行只是一个过路机构,是上家和下家之间的一个中介。赚差价为生。

但是,“中介”是一个广义的词。并不一定要“存款--贷款”这样组合。
在之前的一篇文章中,我们曾经讲到;在香港,有一部分的银行,他们完全没有柜台业务,或者柜台业务很少。
那他们的钱从哪里来呢。“借”,主要是靠银行间拆借市场。

因为对一些小银行来说,他们算了一下,铺设很多的零售网点,并建设自己的借记卡/ATM机系统,其实并不是很划算。
他们宁可从工商银行建设银行之类的大行,隔夜拆借资金。多付一点点比储蓄高的利息,就可以省下巨量的柜台人工,资本投入,组织架构。
而其中最重要的,是组织架构的简化。这样这些银行就能更专注于自己的领域,做精做细做好。

MBS也是基于一样的道理。在美国的市场上,消费者可能申请一笔房贷,但这个贷款给你的银行,完全没有自己的柜台网点,也完全没有吸纳储蓄的能力。
一个典型的例子,譬如飞机租赁业的老大GE金融。GE Capital就是完全没有零售网点的。但他放出去了几千亿的贷款。

这个时候,金融业的“中介”功能,是怎样运作的呢。靠的就是“贷款---MBS”而不是“贷款---存款”。


二)MBS的运作

MBS的演化,最早譬如有一家银行,他放了1000亿的房贷出去。客户平均给他八五折利率,也就是5.568%

现在,如果银行把这1000亿资产(应收账款)捏在手里,他每年可以赚利息55.68亿元。
但在某些情况下,也有可能,该银行想把这笔钱套现。

具体的做法,是成立一个基金。把这1000亿的资产,全部都划给基金持有。
然后到公开市场上,去把这个基金卖了。拆散卖也可以,批零卖也可以。

注意这里的重点。他是整个资产“表外剥离”的。
意思就是说,买了这个基金1%的份额,你也就承受了1%的风险。
如果以后出现坏账,滞纳,房东失踪………银行是一概不管的,所有的损失以基金持有人自负。

那么很多人可能要吓傻了,CCAV和新闻广播里,不是天天说房地产要崩盘了,说房贷是中国最大的泡沫,说京浙沪温州到处都是跳楼,老板已经死了十几个了。

朋友,这个都是骗骗你的。
实际情况是,MBS的资产质量非常好。房贷的坏账率,每年不足0.1%。即使金融危机最严重的时候,也没有超过0.8%

由于有抵押品,而且往往是超额抵押,借款成数只有70%,所以房贷MBS几乎是没有风险的。
哪怕偶尔有0.1%的违约,银行处理完了房屋拍卖,往往还能赚得更多。

所以在债券市场上,MBS是很受欢迎的。他针对的是希望有比国债利率更高回报,但又不愿意承受风险的客户。
MBS是绝对的AAA级债券。


三)MBS的奥秘

讲到这里,仍未发现MBS的好处在哪里。如果真的是好东西,银行为什么要卖给你呢。

这个道理,就好像问楼市多军,“炒楼的回报有多高”一文中,如果你真的坚定看多楼市,你为什么要抛房呢?
答案很简单,加快周转,回报更高。

MBS的第一个奥秘,银行卖出的时候,往往并不是票面价的。
譬如这个1000亿的资产包,客户平均支付5.568%的八五折房贷利率。
但银行卖出的时候,他绝对不会按照1000亿的价格卖的,一般是卖1200亿~1300亿。

为什么,因为房贷是垄断的。只有银行被允许放房贷,这种低风险高利率的产品。其他很多金融机构,象保险和债基,手里捏着大把资金,垂涎三尺,但只被允许投资2.5%的储蓄产品,回报很低。

如果银行要把1000亿的房贷卖出来,他绝不会留给下家5.568%的回报。
他肯定是要卖溢价的,譬如说卖到1250亿。这样下家的精算资金回报在3%左右。虽然被宰了一刀,但仍然比2.5%的回报高,风险调整后仍然高。

然后我们看看银行方面。MBS卖掉了以后,他手里就完全没有风险了。以后房贷客户的违约与否,和他完全没有关联。
而1000亿进,1250亿出,平空就赚了250亿。资产套现了以后,我可以再去攒啊。

然后就到了MBS的第二个奥秘,他加速了银行的流动。
之前炒楼那篇文章说到,单利100%不如复利20%。对于银行来说,道理也是一样的。

银行并不是1000亿的资产包,卖掉就没有了。只要有钱有规模,他可以扩大网点,到市场上去寻觅更多的房贷客户。
我左手把1250亿卖给保险公司,转手拿了这笔钱,我可以到市场上再放房贷,又是1250亿拿回来,就可以156.25亿卖给保险公司。

几轮下来,真的赚翻了。所以MBS大大地提高了银行的本金回报率。


四)MBS对社会的意义

从MBS的奥秘来讲,似乎银行和保险公司都赚了。那么,谁亏了钱呢。
答案是没有人亏钱。MBS对全社会都是好事。有益无害。

从宏观讲,MBS对社会的好处,表现在这几个方面。

1)MBS使得银行可以调整头寸。

熟悉中国银行业,就不得不说中国银行的一个特色“长贷短存”。
意思说,中国的银行,资金来源居民储蓄。都是很短期的。活期,一年定存,二年定存,三年定存,五年定存。

而另一方面,银行给企业的贷款,都是很长期的。譬如给铁道部的贷款,给三峡大坝的贷款,给居民购房的贷款。这些都是没有二三十年,收不回来的。
于是,这就产生了一个时空上的错配。

设想一个极限例子。某银行五年定存到期后,储户纷纷要求转行,没一个继续存在你这里。
那么即使这家银行是经营完善的,他也承受不了这样的打击。因为他的资产都是二三十年期的,急切收不回来。他只能看着储户取不出钱,银行倒闭。

但是有了MBS以后,问题就得到了很好的解决。银行在需要的时候,可以“卖出”一部分贷款。弥补现金头寸。
银行在钱多的时候,可以“买入”一部分MBS,增加回报收益。
可见,MBS极大地降低了银行的经营风险。

2)MBS降低房贷利率

高风险意味着高利率,低风险意味着低利率。
很多人在购买“理财产品”时,都忍不住犯嘀咕。譬如这个理财产品给我4.75%的回报,好是挺好。
可是在购买理财产品的期间,整整一年,该产品不能赎回也不能质押抵押。假设我在这个期间,急等着用钱,买房买车。又或者是要出资产证明,出国留学,等等事情都很被动了。
而相比之下,银行定存虽然只有4.25%,到假如你随时都可以取出,必要时应急,还是很有吸引力的。

同样的道理,反应到个人房贷上面。
银行按照5.568%的利率借三十年期房贷给你,虽然看起来利息挺高,但银行内部也是犯嘀咕的。因为这笔钱不能提前赎回,长贷短存错配,银行还得自己处理流动性风险。

但是如果MBS,“个人房贷资产”可以随时做成一个包。在资本市场买进卖出,事情就没这么麻烦了。银行可以放心大胆地开展房贷业务,无后顾之忧。

优势2是MBS的核心优势。
很多人都知道1997年的香港楼市崩盘。但是没几个人知道1997年时,香港的房贷利率是多少。
答案是P+3%,当时的最优惠利率P=7%,也就是借房贷者实际利率是10%。

而香港从1997年3月开始成立香港按揭证券有限公司,推行核批按揭文本标准化。此后香港的MBS二手买卖市场逐渐兴起。
随着MBS的不断深入,各大银行把越来越多的资产转成标准MBS,香港的利率大战,房贷利率也不断下降。

目前香港的房贷利率大约是P-3.25%,其中P=5%,实际利率1.75%
也就是说,通过十几年的MBS发展,银行业大打价格站,房贷利率从10%一路下降到了1.75%
香港虽然房价远远高于上海,但香港人的房贷负担并没有这么重。MBS居功一流。

水库论坛刚刚成立时,我曾写过一篇“从购车如何省钱,说起到MBS”。当中说道,通过适当的制度安排,可以使得购车车贷利率,由10%降到3%以下。

如何实施,其中的关键,就是要让汽车金融公司发行MBS,当债券基金,养老基金,个人投资者,都可以轻松地买到汽车MBS,车贷的利率自然也就降下来了。惠福大众。

3)促进产业分工化

MBS的第三个好处,是促进产业分工。

中国目前的银行业体系,很不合理,甚至说是极不合理。中国的银行,从基本上说,属于国际上所谓的“综合银行”。
而在发达国家,综合银行是很少的。甚至全国也就这么三四家。

更多的银行,都应该是专业性银行。
譬如说,现在中国的银行要发一张信用卡。他首先必须有存款部门,有柜台服务,有借记卡和ATM机,有存贷比和考核指标,养一大堆路行长和支行长。。。

但在发达国家,这些完全不需要。
一家银行,他如果想发信用卡。他可以完全抛弃前端系统,直接从银行间拆借市场获取资金。
又或者说,他可以把自己手里的信用卡债款,打包成MBS,靠从债券市场上卖券拿钱。
GE Capital手里有超过3000亿美金资产的飞机。但是他们一家吸储网点也没有。全靠不停地把租赁合同打包成MBS。他目前是GE最赚钱的部门。

在美国,专业的“信用卡公司”才得以发生。还有专业的“房贷银行”,这些都是中国不可想象的。
2008年之前,全美前十大信用卡发卡机构,有9家是独立信用卡公司。

做小,做专,做强的结果是什么呢。
结果就是全社会的效率极大提升。

我们知道,现代经济学讲的就是“大规模生产,大规模交换”。每一个系统,每一个公司,都专注于做自己最擅长的事。
专业分工,极大提升生产率,再社会化大交换。

我擅长于煎猪扒,没理由从养猪场做起的。
对于银行也是一样。“综合性银行”宛如史前恐龙,在发达国家早已被淘汰。
真正有竞争力的,是专业性银行。譬如有的银行专注于做房贷,有的专注于做信用卡,有的专注于做海外贸易,有的专注于做石油钻井设备租赁。。。。。。

MBS的出现,使得银行进一步产业分工产生可能。你只要专注做好一环就可以了。

五)结语

迄今为止,中国对次贷的所有分析,全部都是错误的。
MBS是一件利国利民的大好事。但是中国愚蠢的,不学无术的,颟顸昏庸的“专家”们,却把MBS视为次贷发生的元凶。

从目前情况看,因为次贷风波及相应的不良宣传,中国的MBS算是无限次推迟了,越发的遥遥无期。
这意味着中国人要忍受更高的房贷,车贷,信用卡利率。中国的银行更加低效,腐朽,危险。

即使在美国次贷危机最严重时,投资MBS也从来没有亏过钱。中国的无良金融专家,根本不知道在美国发生了些什么。根本不知道什么是什么。

吃饭去,晚点继续写。

yevon_ou@yahoo.com,2013年5月9日)






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