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恒大的期房生意 #C26

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发表于 2020-10-19 06:00:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
恒大的期房生意#C26.jpg
恒大的期房生意 #C26


一)恒大的软肋

前二天,水库写了一篇文章《霍官泰和他的楼花》,讲了期房的起源,以及期房一定比现房更便宜。
为了加深理解和印象,其实我们手里有一个现成的例子。

最近一期“水库线下”活动,是@乐墨搞的“专属沈阳团购活动”。
沈阳团购,主要是三个项目,雅居乐(已售完),恒大雅苑,世茂五里河。

值得一提的是,恒大雅苑这个案例。
恒大的许老板,作风锐意进取。从布衣苦寒做起,恒大的股价去年翻了四倍,一跃成为中国新首富。

但是“恒大”作为一家高速成长的公司,同时也是高负债的。有一个说法,恒大10000亿“资产”中,有9000亿是负债。
可见,整个恒大集团,对于现金是极度饥渴。也是有大量“回款需求”的。

对于这个情况,聪明人未免就想“有没有商机”。
有需求就有供应,有困难就有折扣。许老板这么缺钱,有没有商机呢。
答案是有的。

在“恒大雅苑”这个案例中,雅苑报价7700元/平米,含精装修。
KFS提供了分多期付款方法:

第0天:5%

半年后:10%

一年后:15%

一年半:30%

二年后:40%

按照目前道义板块,雅居乐之类竞品,雅苑的性价比并不突出,只能说是一般。
然后重点来了:

如果你一次性付款的话,KFS可以额外给你88%折。
81W的总价,直降15W,实价66W
66W,103平米,含精装修,是不是有点晕。

在一个国家“重镇”级别的大城市,人口茂密的地铁终点站,大学城。66W全款精装修,是不是便宜得出乎想象。
这里面省钱的奥秘,就在于“期房”二字。

中国人做生意,总喜欢争得你死我活。好像KFS每多挣一万,我就多掏1W。
搞得生产者和消费者,象是仇家似的。

其实做生意关键是Win-win,关键是“合作”。
你要想到,哪里有合作的空间。哪里可以改善生产力。

以恒大这个案例为例,非常明显就是“期房”和“现房”的套利。

现房价:7700

期房价:6200

期房永远是比现房便宜的。

这不仅是理论,而且也是事实。
如果政府强行规定,只能按“现房”销售,那消费者拿到手里的价格就是7700.


二)期房和现房的套利

或许有人说,现房7700,期房6200,也不代表“获利”啊。
毕竟你要多付二年的利息,
而且还要承担期房质量的风险,
KFS办不出证的风险………

但其实,我们可以简单计算一下,从6200到7700,距离大概是18%
换算成二年的时间,年率9%

也就是说,当KFS给你“期房”选择的时候,相当于你用钱买了一个9%的理财产品。
9%的利率算不算高呢,真心不低的。
你当然不能用水库中人举例。对于绝大多数工薪阶层的老百姓而言,9%是一个不错的数字了。

再进一步,有人问,我可不可以“套利”。
例如说,现在凑点钱,66W也不是很大的数字。全款付清,然后马上再“反向”抵押出来。
答案是:不可以。因为恒大还没有做产证,产证要近二年半之后才出,而没有产证,是不可以抵押的。

再有人问,我现在“按揭”,按照66W的价格购买,可以套利么。
如果你按揭的话,就受“限购限贷”限制,房票贷票就少了。

但总而言之,如果KFS提供给你6200/7700的选择,
有选择总比没选择好。
66W带精装修还是挺诱人的,尽管没有完美的财务解决方案。


三)资金监管

更进一步说,在整个地产链条上,还有很多很多的管制。
象上海这种,政府强制要求“现房发售”的城市,房价就会更贵一点。
而象深圳这样,强制执行“资金监管”的城市,房价也会更贵一点。

资金监管是什么东西,资金监管从名义上,是非常非常地“大义凛然”的。

因为房产交易中,往往会有各种违约风险。因此将资金监管在指定银行,降低交易风险。

问题是,消费者是傻子么,市场是傻子么。
如果消费者有这个需求,他们自己不会去购买么。
非得要政府强制去“关怀”。你以为交易双方,都是三岁小孩么。

资金监管真正没有提到的是,它非常非常地“贵”。
几百万沉淀在银行活期里,动辄好几个月。你说,它能不贵么。

正常的情况呢,如果没有“资金监管”,例如在上海这种市场。
上海市场的行规是,理论上~下家要付35%的首付款。
这35%,是可以给房东拿去肆意安排。自由处置的。

一般对于上海市场,1000W元的首付35%,就是350W元。
按照多军之间的拆借利率,350W一个月利息,就是3.5W。

而整个交易,要包含审税,审限购,申请银行贷款,流程非常漫长。
假设350W拖延三个月的话,仅仅光“自由使用资金”,这一块的利息,就是10.5W。

如果你强制推行“资金监管”,几百万的资金,全市几百亿的资金,
都被强制“锁住”。几百亿被迫存在银行。

这损失的是什么呢,损失的是“交易成本”。
相当于深圳人买卖一次房屋,除了原有的近100W元的税费,还要再加上10W元的“赎楼利息”损失。

对于整个经济,有害无益。危害是非常非常大的。

奥派经济学,强调的是dT>0.
整个人类文明,科学昌盛。生产力已经非常非常先进,每个人都可以过上富裕富足的生活。

而我们的真实日子,并不那么“富足”。这里面是种种管制,降低了我们的生产力。

每次当政府推出一项“法令”,规定了这也不能做,那也不能做。 在dT<0的困境下,相当于我们少了一项选择,少了一次交易可能,因而也就少了一笔财富。

对于房地产市场,当消费者可以有“期房”选择时,房价大大降低。
如果政府强行规定,一定要“现房销售”,房价就会贵上去老大一截。可能有18%

如果政府强制规定,交易买卖的时候必需“资金监管”。
相当于买卖的成本,又高了1%,最终整个市场,会因此上涨5~10%都不止。

屌丝们全部的苦难生活,都是他们自己呼吁呐喊而来。
当一个专家“为民请命”,呼吁政府“该多管管”时,你就要多个心眼。
因为公蜘,房价就越管越涨了。

yevon_ou@163.com,2018年5月7日丑)



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