房产这一行，最缺现金 - 欧神小密圈20170519

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2017-05-19
匿名用户 提问： 商人通过贸易和流通，降低了制造成本？怎么理解，为何是降低成本而非提高？
回答：因为此成本非彼成本。 你把樵夫的小提琴2元买进，3元卖给音乐家。 你把音乐家的斧子2元买进，3元卖给樵夫。 二人都"成本"增加了，其实"成本"减少了。


2017-05-19
践行者吴空 提问： 平均房贷年限=NPER(贷款利率/12，月供，总贷款余额)，我神能否将这个公式解析一下？智商有限，让您受累了，拜谢！
回答：你贷款100w，25年，月供6000 倒过来问，你贷款100w，月供6000，请问客户贷了多少年。答案是NPER=300月


2017-05-19
匿名用户 提问： 房子每年贬值1%，下限是贬到多少？
回答：我觉得是35%


2017-05-19
靜品 提问： 8年前，厉以宁用67个字，算准房价一直上涨；对楼市下一步，他还说了41个字…… 泪求欧神回应一下。
回答：高级黑


2017-05-19
匿名用户 提问： 欧老大，重庆的房子有必要再单独买个车库吗，担心没车库未来不好卖
回答：浪费钱，不如再买一套房子。


2017-05-19
匿名用户 提问： 欧大，这届是不是和秀相有过之无不及？ 左派福利主义，计划经济，不尊重市场经济和人民产权，太随意了啊。 对我国的前途担忧了啊，是不是应该考虑移民了？
回答：萧规曹随 不要看民生之艰难，应该看前几年的恶政，没有进一步恶化。


2017-05-19
匿名用户 提问： 请问欧大，空档接龙分三组的话，三组全负荷吗？还是其中有一组轮流空着还另外两组？
回答：85%负荷


2017-05-19
瞬 提问： 请问欧神，房东急换房，想出手手上的自住，说可适当降价，让客户报价。这样一般报他原本挂牌价多少合适(该挂牌价属于合理范围，没有偏高，但也无眼前一亮的感觉)。能不能报7折，会不会把房东吓跑
回答：一般9折


2017-05-19
武汉祥哥 提问： 欧大，武汉这种二线，大面积低单价低首付流派，如果兼顾房票利用，售出利润，同时多少能流动，虽然慢点，面积和总价选择区间上有何建议?面积、总价超过多少不建议?
回答：500～600是个槛。 做事不如做绝。干脆上1000??


2017-05-19
骥 提问： 神： 买tty顶复200多平米。还是买kc底层带地下室200多平米。未来有多大空间？tty租金好基本租抵供。kc租金好少。是在北京tty1000+平米。还是kc1000+平米。还是一边500平米，考虑租金和抵押值。最主要是未来的涨幅空间。
回答：你想错了。 主要考虑的是房票，而不是品质。


2017-05-19
大伟 提问： 遇到半路毁约又不想出违约金的极品租客怎么办
回答：几千元就认怂算了。 房东很弱势，他可以放水泡你地板。


2017-05-19
匿名用户 提问： 自己明年在北京有首房首贷资格，今年想先用爸妈名义在重庆买一套，用我的名字担保或接力贷，请这样操作之后会影响北京首房首贷资格吗？谢谢。
回答：目前不会影响到。 cq金额很小，一般建议加上父母流水。


2017-05-19
匿名用户 提问： 神，目前南通一套市值150多层无贷款，电梯房一套300贷80，一套市值280贷112，cq刚xyd全款入一套50（不想浪费贷票），所有房贷全是在我名下，老婆征信无贷款，另有一套商铺出租，年租金4w，夫妻xyd85，已用50，夫妻家庭年收入40，无现金，正在申请将无贷多层房抵押100出来，想去二线城市进阶，用老婆高工证破限南京，考虑南京江宁地区，南京较近好打理，可行否？请指教！」
回答：我看你基本没什么现金了，悠着点，多精算。


2017-05-19
阿板? 提问： 求助，母亲已经开始领退休金，安徽某地城市户口，年龄未满退休年龄，其名下cq有住房一套，这样的还能转重庆户口吗？
回答：不清楚，转cq户口干什么。办家公司多好。


2017-05-19
miss lin 提问： 代友寻求神的意见，女杭州人无沪房票，外企高管，年入100W，有现金300W左右，长期在沪发展一直租房，现想在沪购房自住，看中长风花园附近商住公寓汇银铭尊，开发商可以做成二手买卖，精装5.5W，可贷款5成10年基准利率上浮10%，目前只卖2-5层，可以出手吗？主要满足自住需求，会不会以后也像北京一样限售失去流动性？或者神还有更合理的资产配置建议，以前在沪买过房子后来卖了现在没有购房资格????
回答：不可以，掩面。 她目前的情况，就是不要做任何决定。好好学习，免得走贵妇流。 估计拉不回来。


2017-05-19
今年来三套 提问： 帅到爆炸的欧大 重庆玖玺台这一波为何没起来 单价15000 面积200 总金额300 精装修 符合重庆的投资原则吗
回答：玖玺台不是一直25000的么。 ccceeeooo


2017-05-19
Joyce 提问： 仔细阅读了欧神关于获取家人支持的文章，目前限购限贷环境下，短线赚钱，老破小还有意义吗？
回答：可以试试cq


2017-05-19
风清不扬 提问： 欧神您好，前阵儿您说全国还是北京来着，贷款占房款的22%。请教一下您，我们能从哪里查到这个您认为可靠的数据？谢谢！
回答：上海房产销售 上海房贷余额


2017-05-19
匿名用户 提问： 之前已有信用卡，大功率使用状态，现在要申请多家信用卡，需不需要还掉再申？假如还掉要隔多久申？
回答：还清有帮助。但费效比低。 不值得


2017-05-19
wazjajl 提问： 欧大，判断重庆的房价走势，最新拍卖的楼面单价会是一个很重要的判断依据吗？
回答：是的


2017-05-19
小娅 提问： 欧大， 深圳normal模式 上海hard模式 北京hell模式 是否意味着如果能搞定bj，就先搞定bj再去想cq之类的？
回答：不是。 阶段不同，池子不同


2017-05-19
MAGO嘜歌 Ala* 提问： 第一次跟大神提问，希望好运。上海有些老大楼是办公和自住混合的 产权是50-70的住宅，比如长宁金桥大厦 79年住宅产权 周边都是酒店 写字楼 商场 ，周边纯住宅老小区均价7万，它4.2-5.5W，可以入吗？如果不行，为什么？谢谢
回答：可以 最多卖出时，不要卖给洁癖小白罢了。


2017-05-19
匿名用户 提问： 殴大 配偶需有购房资格才可单独拥有产权。无法偿还现有贷款，无资质方想要单独产证，除了全款更名补按揭外有没有别的方法？
回答：提要求的人给钱。


2017-05-19
匿名用户 提问： 神，辛苦您，夫妻均长沙户，年入30万。妻本月已开始交深圳社保，求问买长沙or等落深户了，买深圳的老破小。 现状：1.现手上资金46万，朋友可借30万，信用卡暂时只申请了6张，31万额度，信用贷暂未用。2.自住房1套，现值110万，剩36万房贷，公积金对冲后，每月剩1500，现公积金卡内余额5万元。3.车位一个，估价11万。准备卖。4.车一辆，估值16—18万，现每月车贷4300，还剩8万元，考虑卖。 若买长沙，长沙市二手中心or武广新城二手？您有其他片区、楼盘推荐么？ 隔双地铁口1公里6楼复式楼梯房，217平带装修150万，算笋盘么？国土证较大，有100多平，这个对房屋价值有影响么？
回答：1) 等待是最没有必要的。每一分钟都在上涨 2) 长沙7500的房子别太远都问题不大


2017-05-19
匿名用户 提问： 殴大，问个私人问题，欧嫂会翻你的手机吗？如果老公不让看他手机是不是很不正常？以前也从来没当回事，自从前两年那次春晚手机摇红包无意发现老公私自给他弟弟汇钱发现很多东西都瞒着我没有坦诚，让我很受伤.事后了解，是因为他的弟弟在老家买房要全款买但没钱，被婆婆逼着借钱也要去支持，理由是家里兄弟姐妹三个只有我老公一个人读了书考上了大学.后来又发现老公给他弟弟孩子汇幼儿园的学费钱，但跟我都是说他自己因事花了.给我的感觉就是一个无底洞，而我最难受的是老公不跟我坦诚采用欺骗的方式，我想他不让我看他手机估计是怕我又发现些什么，但这样对我来说真的很受伤，觉得自己是个外人，两人的信任感没了，我该怎么做？您怎么看？
回答：1) 偶尔会 2) 抓大放小


2017-05-19
aaa 提问： 欧神怎么看印度这个国家的未来？会复制中国的人口红利吗，包括当地的各种互联网公司
回答：印度缺煤，不能发展大型工业。 核聚变时代会崛起。


2017-05-19
匿名用户 提问： 身边有个有钱的朋友，第一胎是女儿，现在为了第二胎要儿子去泰国做试管婴儿，因为在泰国可以选择性别，欧神也会去泰国生儿子？
回答：不会。儿女都一样


2017-05-19
匿名用户 提问： 重庆买房后，怎么贷款中介的电话越来越多了，几乎每天一个？都在长风，中山北路一带。说平安，浦发等30年抵押贷产品，还有号称广发电呼中心的，有30年5.3冲2季度业绩的产品，这靠谱吗？另外听人说抵押贷没必要找中介，用信用贷再找中介，这个说法对吗？谢欧大神。
回答：1) 上海的推销电话，肯定是上海的渠道泄露了。 2) 电话推销的一律不要 3) 中介是贩卖信息的，你找不到门路时，当然需要中介。


2017-05-19
匿名用户 提问： 欧神，公司注册1000万，甲占70，乙占30，但是公司账户入账出账都经过甲方，这样的话乙方如何保障权益呀？如果发生纠纷准备退出注册资本，300能全部要的回来么？有什么前提条件么？
回答：公司本来就是虚的，没有人靠公司章程约束对方。这是基本常识。 你怎么踏入社会的。


2017-05-19
匿名用户 提问： 欧神你好，抱歉本条匿了。本人33，互联网行业，年入300-450不稳定，目前家庭资产刚够A8.7，负 债1200w,月供6，年家庭消费支出50以内。还有富裕的房票和贷票，请问：像我这样的家庭负债率应 该在多少算稳健，已有一儿一女，不喜欢太激进了。谢谢！
回答：建议40岁之前，负债4000，月供30


2017-05-19
匿名用户 提问： 欧神，美国信用卡有玩的空间吗？
回答：美国卡有积分流 香港卡才有借款流


2017-05-19
翁一捷（Wallac* 提问： 请问欧神：我座标上海。1、直系亲属间可免费赠予吗？要交20%税吗？（或者说是赠予后卖出要交20%税？）2、上海赠予需要房票吗？
回答：1) 直系亲属受赠是不要20%，售出时要 非直系亲属二者都要，恶政 2) 不需要


2017-05-19
vicky 提问： 欧神，为啥欧元与英镑汇率最近一路飙升？大神炒汇率吗？
回答：不清楚，不关心


2017-05-19
匿名用户 提问： 神好，目标重庆，弹药100w，纠结于市中心二手还是郊区一手，周转率如何，请神指点。谢谢！
回答：如果可以并发，就郊区一手。


2017-05-19
差不多先生 提问： 欧大，第一次走买卖合同公证交易的方式，作为买方，晚半年再过户有什么风险吗？（主要是为了凑结清剩余贷款的资金）需要注意些什么？需不需要在附加合同列出这些注意条款？谢谢
回答：其他都不怕，就怕出限购新政策。 要把这些例外写明。


2017-05-19
匿名用户 提问： 神，现金150w，是交给朋友一年10%收益理财（靠谱），还是买个cq的二手200平（无法高评，也就能贷100w）？
回答：问朋友10%借来给你用更好。


2017-05-19
匿名用户 提问： 欧神，您说入深户未来好处多多，目前有资格入深户，也有资格跟老婆海归随迁上海户口。现有资金400w, 有重庆全款三套房产，我和老婆都无贷款史。我和老婆一起入上海户口好，还是我入深圳好？国内暂时没有工作。
回答：上海户口比深圳值钱。 保一个上海肯定要的。 二个我有点纠结。


2017-05-19
匿名用户 提问： 欧神，最近有个价值体系糊涂了。两个都是独幢，一个占地800平，200平做了2层小楼，600平空地花园；一个占地只有200平，50平花园，但搞了3层楼，挖了地下室两层送你。都是上海远郊，距离差不多，售价前者稍贵。明显感觉前者占地资源大，如果按照建筑材料不值钱的估值方法，只有土地价值大的标准，前者的价格不应该是后者的4倍，或至少是3倍，2倍？但是市场定价差不多啊??？
回答：对的，市场失衡。 更夸张的例子我都见过。例如A只有B一半价钱。


2017-05-19
匿名用户 提问： 能否这么理解，持币有通胀，持房产，至少抵御了通胀(北上深重庆)，即使这套房子我没使用杠杆，全款买入(当然买房时尽可能多贷款)，因为是持物，所以已经不贬值了？
回答：贬值每年1%，房产仍然不是最好的持有物。


2017-05-19
匿名用户 提问： 殴大，不吝赐教。沪籍男曾用过一次公积金，那套于2年前已出售。妻外地，父母外地接力贷中，上了征信。小孩1岁。年家庭收入30，父母家附近租房。 一套02年父母一起上证浦东学区房，1000，不占房票。。还有一套400宗教产无法交易出租中。 今年听从您教导，200首付，300贷款入了康城一复地260平。目前在花钱2套做首，9月过户。 问下一步该怎么走，父母房是否可抵押全款买一套上海小的？这种情况能否抵押？还是到处打滚再凑钱做3加4再买套？当然肯定房子要够笋。还是cq看看？
回答：再玩下去房票会很勉强。 你现金也不多，上海仓位也够了。 不如去cq腾挪空间大点。


2017-05-19
Allen Chan 提问： 欧神好！某房的土地使用权是99年开始计70年，第一批房产证颁发的时间是03年。请问：1、可贷款剩余年限的计算起点以哪个为准？（不同的银行算法好像不统一）2、仅从房龄角度考虑，现在买入是否合适？谢谢！
回答：99 合适


2017-05-19
匿名用户 提问： 欧神，北京购房新政：配偶或子女需有购房资格才可单独拥有产权。用54元大法是否可破？
回答：可破


2017-05-19
匿名用户 提问： 请问，有哪位比较了解天津宁河区 七里香格小区？16年后半年交的首付，买的时候单价8000+至今没有网签，还遭遇限购。，打听的开发商说协商后一两个月后网签。觉得不太靠谱，是不是要求退款？宁河区居然也要求限购，这还是当初刚开始投资买的，是被忽悠了??
回答：不了解。 天津远郊啊，浪费房票


2017-05-19
匿名用户 提问： 珊瑚水岸201建面，单价1.1万，清水，一线江景，环境很好，但是本地人不看好南岸房，有些小郁闷。请我的神判断一下，我已经下定了。
回答：还不错，至少不会跌。


2017-05-19
匿名用户 提问： 我神，保重身体。如果专职炒房，从信贷政策，房市前景，赚钱速度来看，上海，北京，深圳，恁做个排序。谢谢。
回答：深圳normal模式 上海hard模式 北京hell模式


2017-05-19
唐唐 提问： 请问欧大，成就感、影响力、亲和力，各项按照5分打分，觉得自己是几分呢？高管和中层在这三项的表现会有所不同，这种影响最关键时期在自己的童年2-6岁已经形成，正是殴大说起的小时候“穷”的影响吗？企业高管和中层算几流人才？小企业和个体老板呢？
回答：1，1，1 人生不过刚起步。


2017-05-19
于晓滨 提问： 第三个负号D算法之戏说篇，第三个负号之D算法。从3700文章之后的链接进不去了。老师还有没有其他方式
回答：网上有


2017-05-19
匿名用户 提问： D算法的文章都找到了。谢谢！
回答：下一卷系统写


2017-05-19
匿名用户 提问： 算负债率时，首付用的xyk和xyd或带利息资金算不算负债
回答：不是你的钱，当然是负债。


2017-05-19
匿名用户 提问： 殴大，怎么理解预付卡跟房地产是互补关系？殴大今天休息，希望大家帮忙解答谢谢各位！
回答：房产这一行，最缺现金。


2017-05-19
匿名用户 提问： 请教大神 首付一部分费用已经打到房东手里 但是房东并没有把款拿去解抵押 反而是买新房付了首付款 因为中介也是水货 并没有要求具体时间解抵押 相反要求我们把首付余款这几天给房东 但是签合同时有口头承诺什么时候解 现在付首付一个月了，该怎么做让房东尽快办理余下事情呢 谢谢
回答：按合同走。 理论上房东并没有立刻解抵押的义务。


2017-05-19
匿名用户 提问： 欧大，我在分答听到您说2016年房地产最高决策人发生变化，导致接下几年调控会持续，直到经济不得不需要房地产才放松调控。但您又提到深圳明年三四月可能回暖，也就是深圳肯定在调控没有放松情况下回暖，但这不会导致深圳进一步的调控，另外您对深圳回暖定义是什么？是明年深圳涨幅20%以上还是成交量的判断？
回答：1) 换中tang 2) 回暖是市场规律。过去这么多年更严厉的调控，该涨照样涨。 3) +30%以上，明显地痛


2017-05-19
匿名用户 提问： 请问欧神，政府会不会直到房产税或类似长效机制落地时才放松现有调控政策？这对房价回暖有无中短期打击？
回答：别想着房产税了，忘记它


2017-05-19
季兰英 提问： 海丰县可能成为深圳飞地，欧神怎么看，对投资房子如何建议?
回答：基本被市场忽略。 能成为飞地的，都远得要命。还平白多了限购。


2017-05-19
勤与俭 提问： 欧大，您好。 全国范围的信贷收缩会持续到什么时间？对房地产有什么影响？
回答：最多不超过2/3年。 GDP任务不要啦


2017-05-19
Benny Hao 提问： 欧桑早！请问如何理解”别墅是运输舰”？
回答：因为不产生火力。 升值，收租，都很慢。 除非你头寸足够足够大，可以考虑填补。


2017-05-19
Peter 提问： 请问有南宁的多军库友吗？一个人的奋斗蓝瘦香菇～求同行，求搭话～
回答：圈内吼


2017-05-19
和 提问： 之前提问过，没得到欧大回答。冒昧再次提问:1、广州南沙自贸区，碧桂园.蜜柚新房精装小三房送车位使用权50年，距离广州珠江新城核心位置距离近60公里，车程1个小时，现在均价20000了，有没有投资价值？2、若已经买了，明年6月才能收楼，且付了7成首付（占用大量现金），接下来要怎么处理比较合算？
回答：1) 完全没有任何兴趣 典型远郊精装品牌kfs一手ceo 2) 尽早抽身


2017-05-19
匿名用户 提问： 欧大，南滨路03年房子，我是看江带装修，10000/平，可以入吗？
回答：似乎可以


2017-05-19
匿名用户 提问： 欧大，米筐新文，您有啥想回应的吗？ 有钱有个P用！全民炒房时代已被冻结！
回答：没钱就想抢啊，多low的套路。


2017-05-19
匿名用户 提问： 薛兆丰教授目测是奥派，对吧？
回答：不纯粹的奥派。 期待有空和他好好谈谈，交锋一下

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