不能贷款的资产没有兴趣 - 欧神小密圈20170505

水库论坛网址：www.oushenwenji.net
水库论坛微信群统一入口：shuidi021, 备注“水库论坛”

---

2017-05-05
考虑写《中华武林人才凋零》，静默几小时。

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神您好，重庆龙湖郦江新出一套，中介说是笋盘，13 层清水，建面 110 平跃层 93w，单价 8450，客厅看中庭，楼上卧室看江和大佛寺大桥。小区其他单价 11000 左右，业主要求只能全款。 房票是重庆本地人，48岁，全款拿下来后怎样抵押出贷款呢？
回答：重庆抵押不通畅。 龙湖我也不是很有兴趣: 土著最爱品牌

2017-05-05
易木 提问： 欧神用什么牌子的牙膏？
回答：每次去US，买30支，各种新牌子的。 拿回来分析。 用完了最近在用Crest

2017-05-05
空间白 提问： 欧神，小白有个问题：如果购买重庆，抵押贷出100万，这100万是直接全款购买，还是用100万做首付并发两到三套。
回答：当然三套

2017-05-05
匿名用户 提问： 大神，cq主城区、临街，高层顶楼漏水的房子，需要折价多少呢？拜托您了,在线等回复
回答：任何折价都不会超过80%

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神，你说不要用战术的激进掩盖战略的懒惰，是什么意思啊？
回答：别以为单套房子很激进 其实整体负债率还很低

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神您好，请教您，我目前正在刷流水，11月去CQ，对CQ半年后的一手和二手怎么看？买大面积低单价还是老破小？
回答：还在涨

2017-05-05
匿名用户 提问： 勤劳的欧神总是在提醒我们“成本区”的概念，这是因为哪怕在当前“宽货币，紧信贷”的情形下，“房价退潮（回撤）”也风险一直存在吗？
回答：俺是理财顾问哎，亲。 利益并不重合。

2017-05-05
匿名用户 提问： 福州有套刚放款的房子，月供4千，月收入税前25k，前一套自己把现金用完，工资卡是招行，所以有30w10年的闪电贷额度，想买重庆，现在纠结是用钱去买，房贷会不会批下来，还是自己办多个信用贷，用别人的资格去买，另外现在可以申请信用卡吗，还是等事情都办完了
回答：小单子一般总是用二线贷票去买好。

2017-05-05
匿名用户 提问： 外地人，如果想落户深圳，不在深圳工作，孩子落户念书这个怎么解决
回答：孩子也落深圳，你指什么？

2017-05-05
匿名用户 提问： 上海有一个公司，注册已经快一年了，之前看欧神说过公司买房比较难出手。但刚才看到欧神回答别人的提问说重庆用公司买房少交房产税，两地操作是不一样是吗？
回答：重庆个人买房。 开个公司破三无。

2017-05-05
匿名用户 提问： 请教欧神，坐标深圳，标的600以内，A，南山成熟社区98年楼梯房，85折笋，5年内优质学位和地铁预期，均价6万，B，沙井或龙岗3.5万160平新盘或次新，纯投资5年以上哪个更有价值?
回答：一般我会建议B

2017-05-05
匿名用户 提问： 请问欧神怎么看莘庄TODTOWN天荟这个新盘，如果低开到7万左右可以入吗？
回答：8w就抢疯了？

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧大，坐标上海，手上一张首套非首贷的票，现金450，还能抵押出300左右。可以撬动1000以内的房。目前在韩国一条街、金汇、古北之间徘徊。给指点下呗
回答：那一带笋盘极多。2016大涨没有带动这个上世纪的角落。 建议以淘笋为主，不要盯着特定小区。 论板块，肯定是古一最便宜。

2017-05-05
小娅 提问： 欧大，cq房票有什么方法能避免房产税呢？
回答：其实开公司最好

2017-05-05
匿名用户 提问： 如果2025大事件发生，房子被摧毁了怎么办？现在所做的不就成了无用功？例如2008年四川大地震摧毁了房屋，无论在这个城市有几套国家都不管，只按一个户口一套的赔偿标准。
回答：摧毁了是好事，我还恨不得摧毁呢。 鼓掌??

2017-05-05
匿名用户 提问： 银行审批下来商业贷款成数批不足，7成只批了5成，怎么办？还有办法弄吗？坐标建行
回答：换银行 展开点说； 1) 如果二手房，这类情况是不可原谅的。中介和信贷员都要骂死 2) 如果是一手房，把大产证复印件偷出来，也可以自己做。一共是六页纸。

2017-05-05
理财小师妹 提问： 欧神好，目前我和老公名下四套，一套450万，有20万公积金，鼓楼滨江;一套400万全款河西龙江学区，未办产证;一套250万，贷50万，南部新城，一套300万，贷140万，鼓楼滨江。双方父母各一套，全款，250万玄武和300万鼓楼滨江。手上有现金100万，请问如何扩大负债，优化资产资产配置。另外想使用双方父母房票，父母如何操作接力贷和押压贷？有年龄限制吗？
回答：我不是很清楚南京房票规矩。在假设有首房首贷的情况下，我会把房F卖了，然后最大杠杆换套大面积别墅再凤冰。

2017-05-05
匿名用户 提问： 自住，欧神喜住欢几楼？
回答：顶

2017-05-05
匿名用户 提问： 八卦一下欧神结婚离婚多少次了。
回答：这事可悬赏赌局。

2017-05-05
裴志伟 提问： 欧神，产证已经到手，办理抵押登记，公证处公证时说产调上还有前任房主的名字，请问怎么处理
回答：你再去拉份最新产调，敲章。

2017-05-05
匿名用户 提问： 总资产3000万，1200万的负债，算很多了吗？ 还有一个房票，搞个450万左右的老破小应该差不多了吧？（450万的来源是225万的信用贷当首付+225的二套房贷）～ 再加上这个450万，就是3450的资产，1650的负债，负债率48%了，到极限了吗？
回答：不高。哪怕你费尽心思做到了48% 房价涨30%，一脱离成本区，你的负债率就只剩35% 你对脱离成本区有信心么。

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神，您看中有地下室的房子，是不是因为wiii?
回答：逃难租给有需要的群众么。 都是为了人民。

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神，IT行业年薪30，手中有100万刚刚2.5n入了重庆。正准备开发xyd和xyk，还是想入一套北京，然后等下一次行情，但是北京的房价再又翻了一个跟头后已经很难企及。假如近期xyd和xyk融到100万，我是和朋友合伙入一套北京，还是继续加仓重庆？
回答：北京房价再翻倍，就是200000/m，学区房300000/m 我觉得很难。 重庆翻倍是看得见的。 天通苑涨到五六万，也是看得见的。

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神：住宅性质的公寓流通性与住宅有何不同?贷款与住宅样吗?在重庆买这种公寓可以吗
回答：重庆的叫法: 住宅: 住宅 商住: 公寓 二者的核心区别，是商住要交LVAT，因此没赢利？

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神的圈子是所有圈子里性价比最高的，严重超值，定价其实完全可以继续上涨
回答：腾讯虚拟物品限价3000

2017-05-05
匿名用户 提问： 请问欧神，建议上海置业达到多少之后可以考虑cq？至今还没去过cq，因为上海的房票还没折腾完
回答：很富或者很穷的人。 很富的人，我恨不得把所有80000/m的房子换成8000/m的 很穷的人，30w，40w起步。

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神，老破小的房龄是硬伤，大多已超过20年，哪怕全款拍下来，之后的抵押贷款也很难做出来。再考虑到新房癌的因素，老破小还值得购买吗？已入手的老破小，需要持多久？
回答：我主要是拿来捍卫舰队用。 新手可拿来练手，凤冰，收租流。 赚钱并不给力。

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神，你说不建议公司买房，是单指上海还是北上深都不合适，具体原因是什么呢
回答：上海有5.5%的全额营业税，简称综合税。 深圳不收，深圳公买要比上海好些。

2017-05-05
伟&Howell 提问： 欧神，三无人员在CQ买房，每年0.5%的房产税，会不会影响若干年以后的卖出价格？？正在纠结要不要补交一年社保
回答：不会 但还是建议交社保，能省则省。

2017-05-05
匿名用户 提问： 目前专职炒房，信用卡要求开收入证明，也要有联系人的电话，有一个朋友有一个公司，资本額10万，但实际没有在运作，是否我家里就装一个电话，以備银行打电话来。或有什么办法？
回答：留你ZMN家电即可

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神你这么优秀会有很多女生追你吗
回答：幼儿园有。 以后没有幼儿园里那么优秀。


2017-05-05
匿名用户 提问： 欧大早，目前家里二胎了，长久来看需把二房置换三房。请问2017市场行情下，先抛售后买入合适吗，看到比较笋的就可以立即下定。根据大面积低单价原则，现在内环边上2000年左右的老大楼，有不少以前被用做办公用途的大房型，价格在市场价的7折，这种房子适合居住吗（风水角度），谢谢。
回答：1) 任何时候都是先买后卖。 中间以信用卡衔接 2) 风水没问题。 商业楼宇主要讲究"破产楼"，和民宅不同。

2017-05-05
翁一捷（Wallac* 提问： 请教欧神： 中介说：南通，如皋市的楼盘，单价只要3688一平，现房。70年普通住宅，正常产权。 1、南通，如皋市值得投资吗？2、3688这价钱不知道是不是有问题？谢谢
回答：兴趣不大。浪费贷票。 除非你是南通人。 老家买套大房子自住我是提倡的。

2017-05-05
匿名用户 提问： 想找小姨做CQ房票，但她老公有担保无法贷款且她不愿意为了贷款离婚。请问这种情况下是否可用假离婚证去银行办贷款？银行是否会去MZJ系统查婚姻状态？
回答：1) 不合规的事情不教 2) 查不到


2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神如何看新开盘的浦东万科翡翠公园均价6.5万（总价600万左右）？投资价值的性价比如何？ 也是属于新房癌从130%的溢价到120%的溢价吗？
回答：我一向认为张江汤臣豪苑6W不值。 最多4W都不值。

2017-05-05
匿名用户 提问： 请问欧神，北京目前成交量极低，五一假期的成交量是近9年最低的。有人预测低成交量后续会带来价格回调，预计在今年十一假期以后，北京的房价会有一个明显下调，欧老师认为上述预测准确吗？您认为326新政后 北京房价下调时间点在什么时候？下调幅度会超过30%吗？北京房价回暖预计在什么时候？
回答：上海10.07新政，此后几个月成交量是: 4W套，2，2，1，1，2，2，2.5 你参考一下 12月和1月是最惨的。全市成交只有1万套。不到高峰25% 这段时间你要卖房，真的要自砍10% 然并卵，没有任何人熬不过二个月。到3月市场就复苏了。 目前成交2.5万套/月

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神之前说一楼是高层（总层高10）中间楼层的85%的价格？那么带地下室的一楼（地下室面积不上产证，地下室层高3米，地面部分一米有窗户）应该是中间楼层价格的？%呢？
回答：拆骨法，地下室价格另算。

2017-05-05
匿名用户 提问： 一楼带地下室，打算小幅美容后卖出，有推荐的美容师不？
回答：地面全部瓷砖+墙面全部海藻泥。 还有一件事你注意过没有，卫生呢？

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧大，银行处置房，潜力区域八折笋，但需要全款，现只有2成现金，于是从公司借款垫资过桥，从银行抵押出来钱还垫资费以及3%垫资过桥费，有不够的部分，自己填进去给垫资方，外地户口二套，全款后不限贷，预计支出首付1.5成左右，抵押贷利率上浮20%-30%,10-20年每月还款，关键词:潜力区域的8折笋，低首付1.5成，过桥费3%,按揭房贷换成抵押贷利率上浮20-40%，只能做10-20年贷款，请问欧大有无选择价值?谢谢!
回答：80%+3%+3%+3% 种种不利条件换算下去。 相当于1.5成首付，买了90%笋

2017-05-05
匿名用户 提问： 神，我无房无贷款，为以后经营贷准备成立公司，经营项目参考了您的意见，法人岳母，自己占股20%，合适吗? 是成立个体户还是有限公司呢? 其他有什么要注意的嘛? 另抵押老人的房产有什么限制吗?
回答：合适， 一般有限公司比较正规。 洗钱的话，有一种一人独资公司(青浦) 付7.5%的一篮子税，就可以把剩余92.5%拿回家。不过炒房这一科一般用不到。 老人房产要押早押，很容易押不出。

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神，您对上海购房摇号怎么看？？又会助推房价上涨吗？
回答：有人问过了 反正不会促进生产力

2017-05-05
双子猫 提问： 欧大，能不能举两个三重地变三重顶的真实例子~不是很能理解。
回答：雄安股票

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神，坐标上海，甲赠予乙一套房产，甲在什么情况下可以撤销赠与？是不是一年后就不能撤销了啊？
回答：1) 法律规定是一年 2) 参见郎教授案例

2017-05-05
匿名用户 提问： 法拍了CQ万科渝园的叠拼别墅，产证套内200，地上2层地下1层，咨询了下说目前入住率很低，拍的价格155w，我是入呢还是放弃呢？保证金15w，跪求欧神指点。
回答：入住率低一般不是重要指标

2017-05-05
齐天大豆 提问： 链家需要意向金跟房东谈价格 有必要交这个意向金嘛？
回答：和链家说，直接带了现金找房东谈

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神，你在《贷款选择》中指出“所以最优的策略是，你永远应该选30年期贷款。然后不停地提前还款。”(1)既然房贷是优质贷款，那么提前还贷适用于什么情况？ （2）负债率高、现金不足下一套首付的人是否可以通过提前还贷来做截断 或者 在满五年卖出时获得更多的现金（省利息）？
回答：1) 适合中老年小白读者 2) 负债率低，现金不足可以这样操作

2017-05-05
匿名用户 提问： 朋友在卖产权性质的公房：中环内70年产权住宅，不限购，不能贷款，只需有上海户口，面积30-44平米，单价56000元，无需契税，买入后无需满两年即可出售，只需要支付1%个税，不是忽悠，真实存在，25天出产证，100天交房，剩余套数不多。只能付全款，不能贷款。请问买这样的房子会有什么风险或者不好吗？
回答：搞那么复杂干嘛，不就是使用权房么 没兴趣

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神您好，我想咨询一下您： 天津武清区，碧桂园莫奈的湖，80平左右的多层（共6层），1.2万/平，首付60万（50%），本人户口不在天津，开发商帮解决交2年社保的问题，2年后签正式合同。 请问一下值不值得买？ 另外，我自己现在长春有一套房子，通过公积金贷款买的，自己手里的现金只有2万多，收入除去现在还贷和生活支出，每月大约可以有4000的钱剩余，现在临时能够弄到一年内需要还的钱8万（年利息5.6%），另外信用卡有3万额度。 如果买的话，其他的款应该通过什么方式周转？另外我这种情况想投资房产（本人在长春，估计只能异地投资了，本金也不多）您有什么建议吗？
回答：1) KFS帮你做这么多的事，非奸即盗，别买 2) 8w就别借了，卡里出几十万很容易。 先学习练习卡

2017-05-05
匿名用户 提问： 这油价跌的为嘛感觉中东又要打。。。
回答：据说可控核聚变快了。

2017-05-05
云飞扬 提问： 看上海郊区赵巷别墅，怎么评估那些占地400平大花园的价值呢？因为有的老别墅房型很差而花园很好，纠结
回答：独栋别墅可以完全炸掉重新造

2017-05-05
大卫 提问： 请问欧神 房产抵押贷款500万 30年6.37，和570万 三年先息后本6.8 选哪个啊
回答：A

2017-05-05
匿名用户 提问： 工薪阶层家庭年收入100万，花费40万，目前总资产3000万，负债1200万，现金流都靠信用贷了， 还能再折腾一张上海房票，如果狠心用300万过桥资金4个月的话，还能再折腾出500万抵押贷出来，需要这么激进吗？
回答：激进不激进看总负债。 不要用战术上的激进，来掩盖战略上的懒惰。

2017-05-05
匿名用户 提问： 坐标上海，2008年的1000w净资产所处的阶层和现在多少w所处的基层一致？
回答：2100

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧大，想保留首房首贷，所以在重庆全款入了一套。但最初买的时候想的贷款，也跟银行面签过，后来才改成全款。现在中介说银行和他们当时面签都有成本，要收八千的贷款服务费。我们不用银行的款，如何避免交这个贷款服务费？另外，面签过银行已通过，最终不用款，会不会影响征信？
回答：1) 有佣金确认函么，没签不用付 2) 不会

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神，请问现在国家一边不停的印钱，一边严控信贷。会导致什么结果呢？对楼市的影响是怎么样的？求灯塔解惑。
回答：术语叫做: 宽货币，紧信贷。 意思就是中央可以乱印钱，地方不允许扩大货币乘数。 在历史上发生多次，臭名昭著。 因为从长远看，商业银行放大倍率，是一个常数。 你现在压着，过二年就会平地暴涨。

2017-05-05
匿名用户 提问： 新房，30层的高层，每层单价差300，从投资角度考虑（好卖，涨幅又大），买几楼比较好？
回答：哪个城市呢 上海规矩是每层0.5% 从历史看，还是7~10楼最划算。 (楼层的投资是无效的，价格最实惠。而1~5层太低影响销售) 不过我有点后悔住七楼了，这是另话…………

2017-05-05
匿名用户 提问： 深圳大鹏新区新开盘别墅，离市中心福田cbd大概50公里，产证面积180平方加地下室五层一共500平方，天台100平方，前后花园面积加起来80平方，总价900w。请教欧神这个可以符合你的大面积低单价嘛？产证上的面积这么小会不会影响后续涨幅和银行抵押贷款
回答：50km连东莞都开到了。 5000/m的别墅你见过没。

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神对新出的一手买房摇号怎么看？对于年薪接近600w的家庭有什么建议（已经一年4n上深）？
回答：1) 新官上任+保证公平 然并卵，新房本来就是新房癌的智商税。加个抽签更加是智商税。 2) 房产限价不可持续，最多也就限二年。 否则以后土地不用拍了。 所以公证监管也就二年。 3) 600w的家庭很难办啊。我把傻妞的资信彻底消化掉，足足用了5年，那还是未限购限贷的情况。 你想象一下。月供现金-50W/月，可不是一个容易的事。

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧大，我想知道，平安银行作为主账户难道这个银行就没有缺点吗？信用卡章节平安银行是说了它一万点好处哎
回答：平安越做越差了。怀疑换人了。

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神，银行信用贷，银行抵押贷上不上征信？
回答：上啊，这就是征信的目的。

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧大，咨询一个职业规划问题，男票金融行业借调YJH，现在领导问他要不要留下他不答应，觉得体制内水平很落后挣得少，并且YJH离职后三年内不许到被监管机构任职。但目前看来外面企业机会也一般。我的看法是小孩可以直接上YHSH关系学校，学区房不用发愁，在里面其实消息也非常灵通，要和被监管机构老大交流起来也容易，平台根本不一样，要劝留吗？
回答：调任有很多种调任，有管培生，也有普通的调任。 普通调任意义不大，升不上去永远底层小兵。收入还低。 当然，求安稳混日子可以。

2017-05-05
匿名用户 提问： 欧神，坐标深圳，最近办信用卡，有些银行的白金信用卡刷足多少免年费给的额度都可以，一般都是10万额度起，是不是可以直接申请白金卡的，这样四五张卡额度就可以到四五十万了。如果每家银行都申请普通卡，下个几万的额度，要十多家才能到四五十万，主核的征信也花了。
回答：金卡上限10w，年费下限0 钛金上限20w，年费360 白金上限50w，年费1200~1800 钻石卡50-200w，年费1w 不要被银行名目繁多的说法忽悠了，凡事要看实质。

2017-05-05
zhou yuan 提问： 请问欧神，抵押贷，10年先息后本，利率5.88%，每月额外还本金0.2%，精算下来是多少？划得来嘛？可贷到6成
回答：就是5.88%

2017-05-05
匿名用户 提问： 请教下超级钱包好用么？
回答：看市场占有率就知道了

2017-05-05
匿名用户 提问： 东大名和北滨江以后开楼必然天价这是肯定，现阶段只能淘些老大搂，老破大之类吗
回答：政府多小气啊

2017-05-05
雁翔 提问： 欧大，前两天您简单提到有建行高层提到GDP增长0%的数据。您是把这个当笑谈还是觉得比较可信？想知道您一些延伸的想法。 欧美现在确实病入膏肓。但天朝如果也是步履维艰，不确定性岂不是非常大。很多宏观上的看法是不是要重新审视了。感觉这似乎都能写一篇文章。当然，是不是因为咖啡所以不太好谈……
回答：真事啊。副部级

2017-05-05
匿名用户 提问： 如果真的发生wiii，欧神会去哪儿避险？
回答：女眷才避难

2017-05-05
匿名用户 提问： 请教欧神对小产权房怎么看，另外商住40年或50年产权房子到期可以续么？
回答：1) 不能贷款的资产没有兴趣 2) 付费续

2017-05-05
匿名用户 提问： 神，请问下那些代办信用卡的人办下来的卡，对自己后面会有影响吗？他们办需要的东西很简单，又说10分钟就能知道开卡金额。感觉他们有些像程序里的暴力破解，这样会对以后造成什么不必要的麻烦吗？办卡是自己一家一家办最好，还是找这种中介搞定好呢？
回答：这个叫BS模型。 通过网申和摆街申办的卡，批卡概率高，但卡均额度小。

2017-05-05
匿名用户 提问： 请教欧神，信用贷哪家银行可以批的额度高？
回答：基本都默契在30w/家的档次。 部分银行可到50w

2017-05-05
匿名用户 提问： 武汉有一套房子，估430万还有几十万未还，中介说能贷出200到300万，他说最好用先息后本，他说好批，第一个问题，选择等额还款是否更好？操作中要注意什么吗？贷出的200多万，有好推荐出处么，去重庆买房还是？重庆有好的标的推荐么？流水充足。
回答：1) 月还越少越好 2) 每年过桥的贷款，不要 3) 贷出来200w，需要2~3张空白穷亲戚贷票。你有么

2017-05-05
匿名用户 提问： 初入房事 上海首套 宝山泗塘二手老公房合适吗
回答：老公房尽量入内环

---

水库论坛是一个职业炒房论坛！一套房子，成了贫富之间的分水岭！
水库论坛真正教你做的事，其实是毁三观，竖新生！
水库论坛一点一点讲述房产投资的逻辑，讲述老百姓最关心的事！
水库论坛网址：www.oushenwenji.net
水库论坛微信群统一入口：shuidi021, 备注“水库论坛”