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水库论坛 | 四五千住市中心并不难

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发表于 2018-11-20 10:06:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
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四五千住市中心并不难

四五千元住市中心并不是很难的,只需要一点小小的金融创新。

上海人在买房过程中,犯了很多个错误。多付了四五笔不需要的钱。包括初房情结,地主情结,十成产权等。这些钱加起来,完全可以让上海的房价打个六七折,甚至四五折都不稀奇。例如,一个鲜为人知的重大错误,房产并不一定需要拥有产权,尤其不需要拥有十成产权。

在欧美,有一种专门的“终身保险”。以国泰保险为例,60岁退休男性,一次性趸缴70000美金,就可获得每月500美金养老金,月月不断,寿比天长,直到终老,年回报约8.57%。

这样的保单,保险公司也未必吃亏。因为每一个国家的人口寿命都是有统计的,可以通过充分的精算,保证保险公司不会差得太多。但对于个人来说,却是一粒大大的定心丸,中国人不怕没有财富,但最怕没有收入,坐吃山空,是每个上海人的恶梦。

这种保险的一个变种,国外很多孤老,没有任何收入,也没有任何积蓄。但他们把自己的房屋交给保险公司,保险公司定期给他们一笔非常丰厚的养老金。直到孤老终死,保险公司收回房屋,作为补偿。

这样做的实际算法,相当于保险公司先收下一笔资产,返还8.57%的回报。然后孤老要住,保险公司另收取每年5%房租。折合回报率为3.57%。如果国内也有这种保险,一名60岁的退休男性,若将一套价值20万的房屋交给保险公司,则可每月收取595元,直到终老。若将一套价值40万的房子交给保险公司,则可每月获取1190元。比退休工资还多,日子过得非常舒适了。

前一阵子,有位专家学者撰文说,房价上涨对百姓来说只是纸面财富。自有的一套住宅,又不能出售,口惠而实不至。这种说法,未免太书生气了。资产终究是资产,关键在于如何运用。如果思想僵化,只看见眼前的几项金融产品,毫无创新意识,当然是捧着金饭碗讨饭吃了。

但上面的险种,还有一个很大的漏洞。业主百年之后,保险公司收回房产,会不会导致大量房屋积压在保险公司手中,保险公司成为最大的业主。中国保险法,明文规定保险公司不得投资房地产,不得拥有非自住性物业,这会不会有法律上的冲突。

其实,在实际的操作中,保险公司接受保单后,只做中介,并不拥有房产。每接到一批保单申请,他们会定时定期,在公开市场上举行拍卖会。例如20万起拍,售后包租,在投保人生存期间,保证5%年租回报,出价最高投资者得。由于这样的一些租赁房源,通常都具有十几年,几十年的稳定回报。又有保险公司信用兜底。如此长期,稳定,低风险的回报项目,比银行利率高好几倍,吸引了大量的投资者,场面十分火爆。

言归正传,这种终身保险另外还有一个变种,即不用付满十成产权,而只需付足5%
/ 8.57% = 58.3%的首期,然后将房屋交给保险公司。保险公司折算下来,每月的产权回报和租金正好相抵。则购房者可以终身使用该处房屋,直到终老。既不用另外加钱,但也没有每个月养老金可以拿。


如现在上海市区的房子,斜土路制造局路附近不过7000,余姚路胶州路附近不过6800,再打一个58.3%的折扣,的确是只要四五千就可以住市中心了。

中国人一生要积蓄二笔巨额财产,20~40岁积蓄一套房子,40~60岁积蓄个人养老金,负担十分承重。其实这完全没有必要,当中有很多潜力可挖。中国内需不足,因为缺乏“终身保险”之类的金融产品,老百姓不敢乱花钱,个个留下了过量养老金。要缓解住房压力,与其贷款贴息,还不如放弃房产“最终继承权”,一个拿政府贴息的人,身后却留下了几十万的财产,难道这合理吗?

“居者有其屋”是指每个人都能住上好房子,都能有舒适的居住环境。但房屋的产权是另外回事,可以是买的,也可以是租。政府不但要求每个人都买得起房子,而且必须是100%的全额产权房子,这要求是不是太高了,是不是太奢侈了??


(水库论坛|欧成效 2003-11-14)


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