yevon_ou 发表于 2018-11-30 06:30:10

水库论坛 | 房地产税改革,相当于一笔永世不得偿还的高利贷

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房地产税改革,相当于一笔永世不得偿还的高利贷  

告诉你关于房地产税的八点真相与解释。
1)物业税会降低房价么? 
   
答:物业税将使“总”房价飞涨。

物业税亦称“年租制”。通常将70年一次性缴付之地租,分拆为逐年缴付。这是一种“朝三暮四”的把戏。
但问题是,物业税是“终身高利贷”。

关于物业税的讨论,最令人瞠目结舌的是,居然有人认为,物业税会是“无息贷款”。
好比一套100万元的房子,其中地租占35万元。实行物业税改革后,房价仅售65万元,分摊70年每年物业税0.5万元。
可能么,不可能么,绝对不可能。

要记住,政府预算表,资金成本是很高的。政府内部的基建项目,公路/大桥,都要拨给施工方10%,甚至12%的高额利息。


如果实行物业税改,买65万元的房子,每一年的利息不是微不足道2%的5000元,而是惊人的10%的35000元!

由于政府内部的利息成本,永远比老百姓储银行高。所以实行了物业税以后,新买的房子,将是一笔高利贷贷款,生生世世永不摆脱的高利贷贷款。

税改之前: 一套100万元的房屋
税改之后: 一套65万元的房屋+每年3.5万元的税费

物业税改幅度越深,老百姓的负担越深。物业税改数十万元,老百姓将背负生生世世永不偿还的高利贷贷款!



2)物业税会有抵扣额么?

答:人均抵扣额,将高达30元/年之多。

很多人不明白“抵扣额”的含义。所谓抵扣额,其实就是一种“补贴”。
好比现在的个调税起征点为800元,要求提高到1200元之呼声非常之强烈。
如果提高到1200元,政府内部预算案是怎么做的呢。


其实就是政府给每一个人,提供了一笔补贴,其具体数额,约等于(1200-800)* 12% = 48元。

其中的12%是中国个人所得税平均征收税率,1200-800是变化差额。
可见,按中国1亿2千万城镇劳动力来计算,个调税提高到1200元,国家要掏出48 * 12 * 120000000 = 691亿元。

其金额,大致等于2004年全国征收个人所得税总额的40%。
外行看热闹,内行看门道,真正有预算财务知识的人,稍加计算,就知道无论民间的呼声如何巨大,这样的调整,中央是抵着头也不愿意。


同样的道理,假设全市有600万套房屋,抵税额会有多少,30万,3万,还是3000?
如果每一户“贫困”家庭,能享受到大约3万元的房价优惠的话,则6000000 * 30000 = 1800亿。


换言之,每一户家庭补贴3万元(免征30000元),则需要市府财政拿出1800亿。这是根本不可能实现的梦呓与幻想。

以我们对政府信誉的估算,其最多拿出全行业8%左右的税收作为补贴,以房地产业147亿的入库税收总额计算,其数量在9~10亿/年左右。


分布到600万家庭上,则每户可以享受到100元左右,每一年。换言之,“任何普通市民均享有1平方米的免税征额”

如果缩小范围,仅只对外郊环以外的房屋进行豁免,则豁免对象将缩小到总房屋的30%的左右。这样的话,每户家庭,将可意外地享受到300元/年左右的补贴。不知购否填满小白领的胃口。

总而言之,任何象样的“豁免”与“补贴”都不可能发生。如果想让每户购房便宜省下30万元,则市政将掏出18000亿。


我们估计的人均抵扣额,大致为30元/年/人,足够吃一顿午饭。


3)房地产税会增加财政收入么?


答:房地产税不会增加任何财政收入。

很多官员痛心疾首,拍卖出去的地皮,随着周遍环境基建的不断落实,水涨船高。原本卖100万,200万/亩的土地,顿时升值到了300万,500万/亩。
是国有资产流失么,该谴责房地产商盗取市政利益么?
不是的。

任何未来注定要发生的事,在今天已体现了他的价值。
当某一条轨道交通被规划,三年五年之后才刚刚通车,但今日之房价,早已经涨上去了。

当商人愿意出大价钱,当购房者愿意出7000元,8000元的单价,其实在他们的计算中,早已经把未来升值的部分考虑进去了。

如果这里不修绿地,如果这里不建轨道交通,就凭你这破烂泥地,政府能拍卖出100万,200万/亩?


只要一切规划都是透明,预定,事先公布的。在“70年批租制度”中,政府并没有丧失任何资产,价格并没有低估。


同样的道理,如果采用“年租制”,在一次性土地出让金之后,政府能否再多收每年1%的收益,能否让财库充实?
答案也是不能。

当预期当有1%年租时,政府土地拍卖就卖不到这么高的价钱。按照正常市场市盈率,如果每年收1%,则拍卖价,很可能仅只有原先的85%。


如果要求监管改善,则应该在“拍卖过程”中痛下苦功,排除腐败与勾通现象。搞“批租/年租”改革,根本掩耳盗铃。

市场永远是公允的,只要是公开拍卖,在拍卖过程中不存在暗标和猫腻,则无论是“批租制”和“年租制”,带给库房的收益永远是相等的。


4)现在是房产税改好时机么?

答:现在是最坏的时机。

综前所述,“房产税改”,好比一种“债转股”的行为。一次性缴付85%的地价,然后每年缴纳1%,随市场评估价而浮动。

但问题是,中国的财政专家们,完全被贪婪蒙住了眼睛。
现在是房地产业什么时候,现在是最高的峰顶!

85% + 1%,仅仅在预期房价不断走高,房地产行业保持兴旺的环境下,才能够得出“年租”比“批租”更容易充实库房的结论。
但如果房价走低呢,“债转股”,不是死梗?

推行房地产税制改革,有一个很重要的时机选择,如果在峰顶税改,将导致国家地款的大量流失。除非中央财政官员,信誓旦旦一致认为,房地产还要大涨特涨,绝不崩盘。“房地产税改”,才有出台的必要性和可行性。
国有资产的流失,谁敢负责?
从房地产税改的紧迫性,也可以看出中央财政,对房价真正的内心看法。




5)物业税可以问“旧房”征收么?

答:不可以。
中华人民共和国,宪法修正案第十三条“公民的合法的私有财产不受侵犯”。
税收不可以问“存量”征取,因为这已经是“公民私有财产”。
但税收可以问“增量”征取,比如80万的房子,100万卖给下家,则政府可以20万税基,问“下家”征税,因为这是“增值”部分。




6)旧房“税基”如何计算?

答:谈“所得”,首先要谈“成本”。
既然规定了国家对“私有财产”不能征税,只能对“新增收入”征税,那就要研究,到底“赚”了多少钱


“成本”的概念,清晰清楚。有二种方法:
a) 按最后一次买卖价
b) 按物业税实施日市场评估价

从公允角度讲,第二种似乎更公平一点。


7)政府可以“先退后征”么?

答:不可以。

有一种想法,政府可以先把原征的70年税费退还百姓,然后再开征房地产税。
因为这已经是百姓的私产,“公民的合法的私有财产不受侵犯”。
就好比政府廉价卖给百姓的售后公房,想拆迁,没门,加二个零再谈。




8)“新房”会比“旧房”便宜么?


答:不一定。

旧房100%是自己产权。


新房只有约85%是自己产权,每年还要交1%的税。
当房价处于上升通道时,新房要交更多的税,旧房可以独享收益,所以“旧房”比新房贵。

当房价处于下降通道时,新房可以少交税,而旧房完全独享损失,所以“新房”比旧房贵。

虽然物业税仅仅是一件换汤不换药,“朝三暮四”的行为。但他至少为我们提供了一项非常好的指标;


也就是考察“新房/旧房”的比例,该比例越低,房价越有可能走高。该比例越高,房价越有可能走低。


这或许是迄今为止,唯一一项可以揭示“未来”房价走势的指标。预测明天的价格,也是最有价值的指标。

(水库论坛|yevon_ou, 2004-08-10)

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