yevon_ou 发表于 2018-11-27 14:54:42

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房租为什么要大涨

近期忙碌异常。已经很久没有时间写文,今天装修空隙,忙里偷闲,看看有时间补上一二部。



一)经济学博弈


2005年的时候,中央出台5.55%营业税调控楼市。当时第一财经CBN邀请了蔡为民,范伟国讲解专家观点。二者一致认为:“调控以后,大量的房东转售为租,租赁供应增加,房租应该大跌”。
这是一个很好的例子,很好证明了此二位为何每次都预言错误。

中国的中小学生,每年要上很多门课,包括政治、政治经济学,马克思主义政治经济学………可唯独不教他们“经济学”。

这是一个很大的错误。导致今天很多中国人“有文凭,无文化”。有知识而无道德,有学历而无能力等等。
我一直很希望中国的课程中,能加入一课“经济学”。课程不用多,哪怕只要一节课就够了。
“经济学”并不难,仔细地说,只要一节课就够了。40分钟的话,就足够说清你以后自学演算的精髓。

翻开萨缪尔森的《宏观经济学》,开篇明卷第一句话:“我们都讨厌贪心奸商,如果打击奸商,是否会让我们更好过一点?”

相信99%的中国人,都会说“好的,好的”;奸商我们最讨厌了。
但萨缪尔森说,“错的”。因为这只是你一厢情愿的想法,宛如一个小孩一般任性行事。你应该考虑到对方的感受;打击了奸商以后,商人更少,使供应更不充沛,市场更不有效,价格更高。

中国人的思维,是直线式的。是一根筋的。“我要,我想要”。俺如果看谁人不顺眼,我就让政府加税、迫害他。
而经济学,是“博弈”的。经济学的方式,不仅仅考虑到你的感受,更要考虑到你行为之后,对方的反应,对方的Reaction,对方的Re-Re-action,兜了一圈以后,可能反而对你不利。


不仅仅象小孩子般任性妄为,而是将心比心,站在对方的位置,为别人思考。“通盘考虑”之后各方的利益,这就是经济学的精髓。

中国真应该在中学生课程中开设“经济学”,哪怕只上一课也好。



二)慕容超

东晋十六国的时候,有一个小国皇帝,名叫“慕容超”。
当时,慕容超欠了“后秦”国一个大大的人情。对方提出,要释放慕容超的老娘老婆,有二种方法;1)要么,交出南燕国的宫廷乐队。这是当年从慕容皩一路传下来的,全中国最完备的正统音乐。2)要么,到南燕的邻居,建康的东晋帝国,掠夺3000名人口。


慕容超最开始的选择,是交出了南燕的宫廷乐队。这一支乐队,原本是晋室中央乐队,后来天下大乱,几经辗转才落到南燕手中的。慕容超交出了乐队之后,此后再也找不到如此高水平的乐团。当新年团拜的时候,不由闷闷不乐。于是盘算着,从晋帝国手中抢掠边境,夺3000人口来交换回乐团。

这时候,燕国的大臣纷纷劝阻了。“陛下劫掠边境,不成问题。换回宫廷乐团,也指日可待。可你无端端横挑强邻,万一激起了晋国的怒火,后果可不得了”。凡事你要想到后果啊。


可这慕容超,本来是一个街头混混,因为童话般的传奇运气,才登上皇帝宝座。他的思维,也就象一个六岁儿童一般,“我要,我就要,我就要嘛”。

故事的结局,和所有人预想的一样。凡事不能只考虑自己的看法,东晋报复,派“气吞山河如虎”刘裕包围广固。南燕灭亡。
鲜卑慕容式一族,从此退出历史舞台。

在房地产的调控中,一套房子居然要10000元/平米,一百万元一套!
2005年的购房者买家,对所谓的“房东”恨之入骨,眼红到了瞳孔。
而所谓的加5.55%营业税,也是对房东们的打击。宛如一个六岁孩童般,我看不惯的人,就尽量去迫害他。
可无脑小空空门没有想到,“第一步”你迫害人家,“第二步”会怎么样呢。

人类的社会是动态的,市场是弹性的。你不可能妄想着出政策了以后,房东还是完全“静态”地,留在原地等着你来伤害。结果是,100万成交价变成了100万到手价。空头们反而成受伤害最大的人。

这二个故事告诉我们的是,考虑问题要全面,想事情要想“第一步,第二步,第三步。。。。。。”,只有充分考虑到对方的反应,对未来预测才能精准。
套用一个很恶俗的字眼:“博弈”。
只有你懂得了博弈,你才算初步懂得经济学,才算了解这个社会,才算从小孩子变成成年人了。




三)房租上涨

返回我们原先的话题。在2005年营业税调控中,范伟国蔡为民所说“大量房源由售转租,增加租赁供应,房租会跌”。
这就是典型的缺乏经济学基本素养,江湖郎中,卖大力丸的水准。

因为凡事要通盘考虑,你不能只算自己的小九九。
买卖是双向的。“有卖必有买”,任何买卖,有一个抛出的人,必然另有一个买入的人。
当抛盘的人,由售转租,退出租赁市场。
买入的人呢,也必然由买转租,进入租赁市场。

租赁增加的房源,必然和租赁增加的需求,是完全相等的。这是一个1:1的关系。
而现在我要说,新政的作用,甚至都不是让房租持平,而是会让房租上涨。

因为正常情况下,“买房/租房”之间会达成一种平衡。
外地小白领是理性的。他会权衡买房/租房的效益比,房价太低就买房,房价太高就租房。反之亦然。

举个例子,譬如当一套房价格100万元时,其租金为2000元。
但是,当5.55%营业税出来之后,他的房租其实会涨到2100元。
因为,这个时候,房东的要价虽然仍然是100万元。但当小白领认为租金太高,“租不如买”的时候,他去买房,却得支出105.55万元。

营业税会让租金上涨5.55%。



四)租金之现实

好了,现在请抄下这句话:“租金或许没有再上涨的空间,租赁质量却有向下压缩的空间”。

面对岌岌可危的租金危险,我看见很多空军的壮胆辩驳,其中最有名一句话,就是“工资上限一个月就10000元,拿什么去租房”!租金再怎么涨,也不可能涨过4000元、5000元、6000元吧。
是的,租金是没什么可能去大涨,因为他已经快达到“喉咙口”,小白领的工资承受极限了。

请空空们记住,“租金无大涨,面积可下降”。
现在空头们月薪一万,可能花上4000元,去租一套2室1厅。
未来租赁市场继续紧张,房东们大幅度加租,空头们可能无法承受更高的房租。因为他们只有这点工资。
但他们完全可以承受更小的房屋。

在未来,空头们可能花4000元,仅仅租一套1室1厅。
再下来,可能4000元租金只能租1室。
再往后,可能4000元租金只能租1室,还和别人共享上下床。
再往后,可能4000元只能租群租房。人均面积5平米。
在这方面,“租赁质量”还有很大的潜力可挖。

论租赁质量,目前4000元的租金,大致可以保持看空楼市者,人均50平米的建筑面积。
但其实,人的弹性是无穷的。哪怕给小白领人均20平米,人均10平米,人均5平米,他们也依然能睡眠下去。

如果按4000元,租赁5平米的群租铺;租金还能涨10倍。

(水库论坛|yevon_ou, 2010年8月15日晚)

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