yevon_ou 发表于 2018-11-19 14:46:39

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杭州政策,房产商的阴谋

杭州政策,打击的是投资者的供给,而不是投资者的需求。房产商是唯一的获利者。


目前上海的房产市场已经很明显,徐家汇,长寿路等一些次新房较多的市场,房价已经完全停 止涨幅。近期涨价最大的,全是一些新开发的板块,如张江,金桥,上南。为什么,难道说 金桥的房价卖5500,比徐家汇更有价值,更具发展潜力?

恰恰相反,这正好说明了金桥房产市场的不成熟。徐家汇,长寿路,存在一个强大而完善的次 新房市场。徐家汇房产商不是不想卖高价,帝景苑刚开盘的时候18000,尊园15000,东方曼哈顿 尚东区15000。但是这些楼盘,无一例外地遭受到了滑铁卢。如果9000~10000就能买到永新花 园,天际花园的次新房,谁会用15000买开发商的尊园。

而在张江,金桥,形势就完全倒过来。金桥的次新房非常少,完全形不成对开发商足够的束缚 力。金桥本地的消费者,只能依从开发商的报价。开发商掌握了强大的定价权,通常都按周 边房价加500~1000开盘,金桥每一个新楼盘开盘,就意味着房价的新一次上涨!

假如突然之间,把徐家汇的次新房市场完全关闭,这会是何等的灾难。毫无疑问,尊园必然会 继续卖15000,帝景苑卖18000,而且一定都卖得掉,消费者支付了更贵的房价。

杭州政策,打击的是投资者的供给,而不是需求。他是鼓励投资者更少地将房产抛出来,导致 市面上供应减少,只能使房价更为高昂。

正确的做法,应该是规定,三年以后2006年开征房产转让税,但三年之内不征税。这样的话, 会鼓励投资者尽快在三年内将房产抛出来,而不再买入。既增加供给,又减少需求,可谓 二全齐美,也符合政策的连续性和预告性。

杭州和上海的区别之处,在于杭州还处于一个房产发展的初级阶段,次新房市场很小,对开发 商遏制作用也很低。而上海次新房已十分发达,徐家汇,长寿路已不再虚涨,可谓阶段不同, 政策不同。

有公式为证,“投资者创造的需求-投资者创造的供给=投资者手中的房源=0。”投资者前二年为 上海创造多少虚拟需求,今后二年就会创造同样多少虚拟供给。今后二年,上海市民将享受 到次新房市场带来的巨大好处。

话说回来,即使象杭州这样的初级阶段,房产市场刚起步,是否也应该限制投资者,限制房产 转让呢。答案也是否定的。无论初级中级,根本就不该对房产转让加以限制。因为这样做二 大恶果,开发商垄断定价,毁灭财富。

流动性的本身,就是财富。更好的流动性,意味着更低的风险。不能流动的7%,和充分流动的5%, 后者更少泡沫,更受外资欢迎。

新兴市场国家,通常并不缺少投资回报率,而缺乏一个透明,稳定的低风险环境。上海的商务 成本并不低,但外资仍将上海作为经商投资的首选,外企上海总部,是杭州的十倍。关键就 在于上海政策稳定,商务透明。同样的租金回报率,上海低风险自由流通,5%仍然没有泡沫, 饱受青睐。而杭州不能流通,政策变化大,7%仍然蕴含风险。城市之间的竞争,杭州如果 仍停留在“低价等于一切”,无疑是非常令人惋惜的。

流通性就是财富,降低房价,不能从毁灭财富入手。马来西亚,台湾等一些地区国家,人为限 制流动性,打压房价,以为能使自己更富裕。没想到流通性越低,风险越高,即使房价低了, 消费者反而裹足,购买力消失,银行坏帐,社会萧条。内在价值既被消灭,社会总蛋糕缩 小,人人皆受损。这种失败教训经验,怎么能拿到中国来推广。

这种公众受损的政策,最热心的鼓吹者,就是开发商。目前的房产开发商,对次新房市场充满 了恐惧。徐家汇帝景苑,尊园的滞销是一个例子。新近流行的,开发商限制期房转让,又是 一个例子。

目前的开发商楼盘开盘,普遍采用了分期推房,逐步涨价的技术。房子分一期,二期,三期, 其实地段,工艺都没有太大的改进,而价格却是4000,5000,6000,一路上涨,每一期的开 盘,都要比上一期贵上一大截。

目前开发商面临一个很头痛的问题,就是他们操纵价格不那么有效了。原本在张江,金桥等一 些地方,消费者别无选择,5000,6000,只有跟着开发商的价格走。而由于次新房市场的存 在,当二期,三期价格严重偏离价值,开发商卖6000的时候,以前4000买一期的业主就会抛 出,形成竞争,遏止了开发商的涨价。

由于投资者在一期4000的价位买入,实际上有效遏制了开发商“分期涨价”的阴谋。随着次 新房市场越来越完善,开发商发现他们受到越来越多的竞争,定价再也不能肆无忌惮地疯涨 了,再也不能玩“一期4000,三期6000

杭州政策,开发商游说身影隐约可见。当香港美国,次新房市场占主导作用,房源掌握在千千 万散户手中时,散户心不齐,房价不会有大的波动上涨。而一旦开发商打击次新房市场,获 得垄断定价权,社会珍稀资源掌握在少数几个大户手中,这会是何等的灾难!

投资者创造的供给=投资者创造的需求。正确的做法,应该是最大限度鼓励房产流通,低买高卖。 遏制任何不合理的定价行为。杭州政策,让开发商成为了唯一的垄断定价者,操纵大市, 舞高弄低。违反经济规律,似是而非,只对大地产商有利。开发商的院外游说集团势力, 令人担忧。

(水库论坛|欧成效 2004-04-26)


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