【随笔】再抵押精算法
【随笔】再抵押精算法一套价值100W的房子，贷款70W，七折利率4.585%
现在房价升值了，譬如升到二三百万了。想把旧贷款还掉，重新做抵押贷款借出来。
请问盈亏平衡点在哪里，一般速算法如何。
答：1）首先，我们假设抵押贷款，能做到的条款是：1.2倍利率，1%的手续费。
这样，1.2倍利率=7.86%
一般抵押贷款都是借10年的。从高到低，平均只借了5年。1%的手续费要在五年中分摊，每年0.2%。
则实际成本8.06%
2）如果你借了X万出来。你实际获得的现金，仅只有：0.99X-70
即99%的贷款金额，再冲掉原有的70W贷款。
为了获得这一部分资金，你支付的利息是：X * 8.06% - 70 * 4.585%
即全部贷款都要付8.06%利率。
这部分“新增”资金的实际利率是：（0.0806X- 3.2095) ÷ （0.99X-70）
如果融资成本以9%为上限的话，则X=363.6
如果融资成本以10%为上限的话，则X=206
3）我们可以得到如上这张图片。
贷款金额增量利率
70-347.50%
7566.72%
8035.20%
8525.73%
9021.18%
9518.49%
10016.73%
10515.47%
11014.54%
11513.82%
12013.24%
12512.77%
13012.38%
13512.05%
14011.77%
14511.53%
15011.31%
15511.12%
16010.96%
16510.81%
17010.67%
17510.55%
18010.44%
18510.34%
19010.25%
19510.16%
20010.09%
20510.01%
2109.95%
2159.88%
2209.83%
2259.77%
2309.72%
2359.67%
2409.63%
2459.58%
2509.54%
2559.51%
2609.47%
2659.44%
2709.40%
2759.37%
2809.34%
2859.31%
2909.29%
2959.26%
3009.24%
3059.21%
3109.19%
3159.17%
3209.15%
3259.13%
3309.11%
3359.09%
3409.08%
3459.06%
3509.04%
3559.03%
3609.01%
3659.00%
3708.98%
3758.97%
3808.95%
3858.94%
3908.93%
3958.92%
4008.91%
可见，一般“加抵押”贷款，你的实际利率维持在9~10%之间。下限在8.9%之上。
而你的实际贷款，X可以获得多少呢。
答案是十分悲观的。
你根本做不到206W，更做不到363W，你很难把贷款金额放大到原先的三倍。说句打击人的话，甚至连2倍都放不到。
一般而言，X=140W~160W，也就是说，你的实际资金成本，要达到11%。
这里面主要的瓶颈，在于银行。
没有实战过的人，很难理解。目前的抵押贷款成数，大约仅为45%。
没错，是四成半。300W的房子，只能贷出135W。
银行普适的政策，是抵押贷款贷六成。但在实际操作中，除了部分CEO成本高昂盘，绝大多数的房子估不足。
估不足，银行给你的估价，极其保守。一般也就是买卖价的70%。
然后银行再在70%估价的基础上，给你贷六成。
也就是说，实际能借给你的，只有42%。
虽然这个数字有点高高低低。但实战操作中，一般我们就按45%来作速算估算。
在四成五的基础上，如果你要X=140W，你的房子就要由100W至少涨到300W，300*45%=135W
如果你想X=160W，则你的房子，至少要涨三倍半。涨到350W的数量级。
简单点记忆：
新贷款÷老贷款，至少要3倍才可以做,最好要4倍!
对于绝大多数的房子，尤其是2009年之后买的房子，其实并不能够达到这样的涨幅。
也就是说，目前操作“加按揭”是不划算的。
你的实际资金成本，将达到11%以上。
（yevon_ou@yahoo.com，2013年8月28日晚）
很多朋友对房产代持和合伙购房的细节，总是了解的不系统，这里有一个实战模板。如果咨询也可以，时间需要1个多小时。详情，请扫二维码：
http://oushenwenji.net/data/attachment/forum/201807/20/175125g7oskeowwgwm6qhq.png
页:
[1]